Jak wyglądają marże kredytów hipotecznych w 2018 roku?

Koszty kredytu hipotecznego w dużej mierze zależą od wysokości kredytu, posiadania produktów komplementarnych, wkładu własnego. Przygotowałem krótkie zestawienie, aby potencjalni kredytobiorcy mogli zorientować się w kosztach kredytu. Kalkulację wykonałem na podstawie ofert banków w dniu 8 lutego 2018 roku. Przyjąłem następujące założenia:
– Kwota wnioskowanego kredytu wynosi 240 tys. PLN;
– Docelowa wartość kredytowanego mieszkania wynosi 300 tys. PLN;
– Kredytobiorca posiada wkład własny wynoszący 20% kwoty wnioskowanego kredytu;
– Kredyt jest udzielony na 30 lat;
– Kredyt będzie spłacany w ratach równych;
– Banki stosują różne stawki bazowe, dla wszystkich banków zostały one skalkulowane dla stawki WIBOR 3M. Do tego należy doliczyć wysokość marży – niezmiennej przez cały okres kredytowania;
– Założono, że klient nie będzie korzystał z innych produktów bankowych w banku w którym wnioskuje o kredyt hipoteczny, ponieważ wpływa to na ofertę dotyczącą kredytu hipotecznego i utrudniłoby porównania;
– przy kalkulacjach nie wzięto kosztów takich jak ubezpieczenie pomostowe stosowane przez niektóre banki do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki w księdze wieczystej.

Poniżej znajdują się oferty dotyczące marż i prowizji bankowych oferowanych różnych kredytodawców. W stosunku do ofert które były jeszcze kilka lat temu, obecnie marże kredytów są bardzo wysokie. Były czasy, że marże oscylowały w okolicach 1%. Wtedy z kolei koszt pieniądza na rynku międzybankowym (stawka WIBOR) była dużo wyższa niż obecnie. W związku z tym w bankach pewnie wyszli z założenia, że obecnie niski WIBOR powoduje, że po podniesieniu marż raty kredytów i tak będą dla wielu kredytobiorców do udźwignięcia. Obawiam się, że WIBOR niedługo pójdzie w górę (jest bliski swojego minimum) w związku z tym osoby które obecnie biorą kredyt muszą liczyć się z faktem, że w niedługim czasie miesięczna rata obecnie zaciągniętego kredytu pójdzie w górę, ponieważ zależy od zmiennej stawki WIBOR.

Tabela: Wyszczególnienie ofert kredytów hipotecznych oferowanych przez wybrane banki

 

 

 

 

 

 

Źródło: opracowanie własne na podstawie ofert powyższych kredytodawców

P.S.: Na temat konstrukcji oprocentowania pisałem w moim poradniku “Jak znaleźć i kupić mieszkanie?”. Tam też znajdziecie szablon pozwalający porównać całkowite koszty kredytów hipotecznych oferowanych przez różne banki.

Co musisz wiedzieć biorąc kredyt na budowę domu?

Otrzymanie kredytu na budowę domu wymaga zazwyczaj więcej zachodu i formalności niż w przypadku kredytu na kupno mieszkania. Nie da się ustanowić zabezpieczenia w postaci hipoteki na niewybudowanej nieruchomości. Decyzja o przyznaniu kredytu oraz wypłacie kolejnych transz wymaga większej ostrożności ze strony banku niż w przypadku kredytu na kupno gotowej nieruchomości. To wszystko powoduje, że bank wymaga od klienta większej ilości dokumentów. Poniżej wymieniam szereg zmiennych które musisz wziąć pod uwagę porównując różne oferty kredytów na budowę domu.

Pierwszym z nich jest wysokość oprocentowania kredytu. Na oprocentowanie składa się stawka bazowa, najczęściej jest to WIBOR 3M. Niektóre banki stosują WIBOR 6M. WIBOR jest definiowany jako koszt pozyskania pieniądza przez banki na rynku międzybankowym. Drugą składową oprocentowania jest marża kredytu. Stawka bazowa plus marża kredytu mają wpływ wysokość raty kredytu. Skoro jesteśmy już przy racie, banki oferują stałe raty lub raty malejące.

Kolejnym czynnikiem, który należy brać pod uwagę jest prowizja za udzielenie Read more

Czy raty kredytów we frankach szwajcarskich spadną?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego, które stanowi koszt udostępnienia pieniądza składa się z dwóch części – marży kredytowej oraz rynkowej stopy procentowej. Pierwsza składowa jest określona w umowie przez bank i zazwyczaj jest niezmienna przez cały okres kredytu. Natomiast rynkowa stopa procentowa jest zmienną częścią oprocentowania, ponieważ nie zależy bezpośrednio od banku tylko od rynku na którym działa bank. Poszczególne instytucje bankowe funkcjonujące na rynku mogą posiadać w różnych okresach nadpłynność gotówki lub brak płynności gotówki. W związku z tym pożyczają sobie nadwyżki. Koszt takiej pożyczki jest określony przez stopę referencyjną. Jeśli klient zaciąga kredyt w złotówkach, zmienną część oprocentowania kredytu pełni stopa WIBOR. WIBOR to rynkowa stopa procentowa, po jakiej instytucje finansowe pożyczają sobie krajową walutę na polskim rynku międzybankowym. Banki mogą udzielać sobie pożyczek na różne okresy. WIBOR 3M oznacza stopę procentową po jakiej instytucje finansowe pożyczają sobie walutę na polskim rynku międzybankowym na okres trzech miesięcy.

Kredyty walutowe także oparte są na podobnych zasadach. Składają się z marży kredytowej oraz rynkowej stopy procentowej po jakiej banki pożyczają sobie daną walutę na okres trzech miesięcy. Pierwsza składowa którą jest marża jest zazwyczaj niezmienna przez cały okres kredytu. W przypadku kredytów zaciągniętych we franku szwajcarskim, zmienną część oprocentowania kredytu stanowi stopa procentowa LIBOR 3M (CHF).
Na wysokość raty kredytu walutowego wpływają trzy składniki:

1. Koszt pieniądza na rynku międzybankowym. W przypadku franków szwajcarskich jest to LIBOR, natomiast
w przypadku kredytów w euro jest to EURIBOR;
2. Wysokość marży kredytu;
3. Kurs waluty w której został zaciągnięty kredyt.

Marża jest zazwyczaj stała przez cały okres kredytowania (chyba, że bank ustalił z kredytobiorcą zapis w umowie który mówi, że marża kredytu może ulec zmianie w skutek wzrostu ryzyka nieterminowej spłaty kredytu i chce z tego prawa skorzystać). Jeżeli chodzi o LIBOR 3M (CHF) to jest on w chwili obecnej najniższy w historii. Wynosi obecnie 0,01%. Analizując dane historyczne zazwyczaj średnio wynosił niecałe 3%. Koszt pozyskania franka na rynku bankowym nie będzie niższy. Może być wyższy.

Natomiast jeżeli chodzi o zmiany kursu franka szwajcarskiego to są najniższe w ciągu ostatniego roku. Już z perspektywy trzech czy pięciu lat kurs franka szwajcarskiego jest wysoki. Podobnie z perspektywy 10 czy 30 lat kurs CHF/PLN też jest wysoki. Nie sądzę, aby w najbliższym czasie kurs franka szwajcarskiego znacząco stracił na wartości. Podsumowując to co zostało napisane uważam, że nie ma co liczyć w perspektywie najbliższych kilku lat na spadek raty kredytów we franku szwajcarskim. Oczywiście to jest moja prywatna opinia i życzyłbym wielu zadłużonym we franku, aby moja prognoza się nie sprawdziła.