Czy umowa przedwstępna powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego?

Przy transakcji kupna sprzedaży nieruchomości nie ma obowiązku sporządzania umowy w formie aktu notarialnego. Z kolei umowa końcowa przenosząca własność musi być sporządzona w formie notarialnej. Niektórzy podpisują umowę przedwstępną bez obecności notariusza np. w biurze nieruchomości które skojarzyło kupującego ze sprzedającym.

 

Jakie wady i zalety ma sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego?

Akt notarialny pociąga za sobą „silniejszy skutek” niż zwykła umowa cywilnoprawna. Jeżeli właściciel mieszkania nie dotrzyma umowy przedwstępnej i nie będzie chciał stawić się u notariusza celem podpisania umowy kupna – sprzedaży, to wówczas jako kupujący mając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego możemy domagać się przed sądem aby właściciel nieruchomości sprzedał ją nam za cenę ustaloną w umowie przedwstępnej. W takiej sytuacji orzeczenie sądu zastąpi oświadczenie woli sprzedającego dotyczące przeniesienia własności na nas. Takie samo prawo ma sprzedający w sytuacji kiedy kupujący nie będzie chciał przystąpić do umowy końcowej i kupić mieszkania za cenę ustaloną w umowie przedwstępnej.

Umowa aktu notarialnego dodatkowo chroni kupującego jeszcze pod innym względem. W przypadku umowy przedwstępnej sporządzonej w formie aktu notarialnego notariusz wysyła  do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą dla tej nieruchomości wniosek z żądaniem wpisu dotyczącego roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej. To powoduje, że utrudni to właścicielowi sprzedaż tej nieruchomości komu innemu w okresie pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej a umowy końcowej.

W przypadku zwykłej umowy cywilnoprawnej pozostaje jedynie tzw. „skutek słabszy”, czyli żądanie naprawienia szkody, którą sprzedający lub kupujący poniósł licząc na podpisanie umowy końcowej. W takiej sytuacji sprzedający może żądać od kupującego który nie stawił się na podpisanie umowy końcowej np. zwrotu kosztów odpisu dokumentacji związanej ze sprzedawaną nieruchomością, kosztów biletów lotniczych które poniósł przyjeżdżając na podpisanie umowy przedwstępnej czy też utraconych w tym zarobków itd. Jeżeli do podpisania umowy końcowej nie doszło z winy sprzedającego, wówczas kupujący który liczył na kupno mieszkania, ale z powodu zmiany decyzji sprzedającego nie ma gdzie mieszkać gdyż liczył na kupno mieszkania, może dochodzić zwrotu kosztów wynajmu lokalu zastępczego. Wspomniany „silniejszy skutek” może być wadą lub zaletą. Jeżeli trafiliście na nieruchomość na której bardzo Wam zależy, jej cena jest atrakcyjna i w związku z tym jesteście zdeterminowani aby ją kupić, mimo wyższych kosztów przeniesienia własności podpiszcie umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego.

Jak znaleźć i kupić mieszkanie III uaktualniona wersja

Mam przyjemność zaprezentować III wydanie mojego poradnika: pt” Jak znaleźć i kupić mieszkanie”.

Poradnik ten pierwszy raz ukazał się w 2008 roku.  Poradnik został stworzony w oparciu o doświadczenia i wiedzę płynącą z wieloletniego doświadczenia na rynku nieruchomości. Dzięki tej książce, dowiesz się m.in.

  • O czym powinieneś pamiętać, zawierając umowę przedwstępną?
  • Czego nie powie Ci pośrednik, a w czym jest w stanie Ci pomóc?
  • Na co zwrócić uwagę, podpisując umowę z pośrednikiem?
  • Jaka powinna być wielkość zadatku, aby zabezpieczyć interesy kupującego?
  • Zakup na rynku pierwotnym, czyli jak przygotować się do rozmowy z developerem?
  • Jak przygotować się do negocjacji cenowych oraz ewentualnych manipulacji ze strony sprzedających?
  • Jak przygotować się odbioru mieszkania od sprzedającego?
  • Co wpływa na koszt kredytu hipotecznego?
  • Na co zwrócić uwagę kupując „niespłacone mieszkanie”?
  • Jak zmieniła się sytuacja na rynku kredytów hipotecznych od lipca 2017 roku?

W poradniku znajdziesz również opisane „krok po kroku” przykłady transakcji przeprowadzonych przez samego autora.  Dowiesz się także  co może Cię spotkać, jeżeli nie znasz się na rynku nieruchomości:

  • nieuczciwi i niesłowni pośrednicy;
  • wybór niekorzystnego kredytu hipotecznego, który jest nieodpowiedni do Twojej sytuacji;
  • kupno „taniego” mieszkania, które wymaga ogromnych nakładów pieniężnych;
  • uciążliwe sąsiedztwo;
  • kupno mieszkania z nieuregulowaną sytuacją prawną.

Kliknij tutaj po więcej.

Kara za użytkowanie obiektu budowlanego bez pozwolenia

Zdarza się, że developerzy umożliwiają swoim klientom wykańczanie mieszkań w budynkach które nie mają pozwolenia na użytkowanie. W ustawie z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane umieszczono zapis o karach finansowych z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Nielegalne użytkowanie może być związane z brakiem skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy lub z brakiem uzyskania pozwolenia na użytkowania obiektu budowlanego. Często nabywcy nie są jeszcze tak naprawdę właścicielami mieszkań które urządzają, ponieważ nie podpisali z developerem końcowej umowy kupna – sprzedaży. Read more