Czy umowa przedwstępna powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego?

Przy transakcji kupna sprzedaży nieruchomości nie ma obowiązku sporządzania umowy w formie aktu notarialnego. Z kolei umowa końcowa przenosząca własność musi być sporządzona w formie notarialnej. Niektórzy podpisują umowę przedwstępną bez obecności notariusza np. w biurze nieruchomości które skojarzyło kupującego ze sprzedającym.

 

Jakie wady i zalety ma sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego?

Akt notarialny pociąga za sobą „silniejszy skutek” niż zwykła umowa cywilnoprawna. Jeżeli właściciel mieszkania nie dotrzyma umowy przedwstępnej i nie będzie chciał stawić się u notariusza celem podpisania umowy kupna – sprzedaży, to wówczas jako kupujący mając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego możemy domagać się przed sądem aby właściciel nieruchomości sprzedał ją nam za cenę ustaloną w umowie przedwstępnej. W takiej sytuacji orzeczenie sądu zastąpi oświadczenie woli sprzedającego dotyczące przeniesienia własności na nas. Takie samo prawo ma sprzedający w sytuacji kiedy kupujący nie będzie chciał przystąpić do umowy końcowej i kupić mieszkania za cenę ustaloną w umowie przedwstępnej.

Umowa aktu notarialnego dodatkowo chroni kupującego jeszcze pod innym względem. W przypadku umowy przedwstępnej sporządzonej w formie aktu notarialnego notariusz wysyła  do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą dla tej nieruchomości wniosek z żądaniem wpisu dotyczącego roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej. To powoduje, że utrudni to właścicielowi sprzedaż tej nieruchomości komu innemu w okresie pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej a umowy końcowej.

W przypadku zwykłej umowy cywilnoprawnej pozostaje jedynie tzw. „skutek słabszy”, czyli żądanie naprawienia szkody, którą sprzedający lub kupujący poniósł licząc na podpisanie umowy końcowej. W takiej sytuacji sprzedający może żądać od kupującego który nie stawił się na podpisanie umowy końcowej np. zwrotu kosztów odpisu dokumentacji związanej ze sprzedawaną nieruchomością, kosztów biletów lotniczych które poniósł przyjeżdżając na podpisanie umowy przedwstępnej czy też utraconych w tym zarobków itd. Jeżeli do podpisania umowy końcowej nie doszło z winy sprzedającego, wówczas kupujący który liczył na kupno mieszkania, ale z powodu zmiany decyzji sprzedającego nie ma gdzie mieszkać gdyż liczył na kupno mieszkania, może dochodzić zwrotu kosztów wynajmu lokalu zastępczego. Wspomniany „silniejszy skutek” może być wadą lub zaletą. Jeżeli trafiliście na nieruchomość na której bardzo Wam zależy, jej cena jest atrakcyjna i w związku z tym jesteście zdeterminowani aby ją kupić, mimo wyższych kosztów przeniesienia własności podpiszcie umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego.

Popracuj nad ofertą, czyli o sprzedaży nieruchomości

Śledząc oferty sprzedaży nieruchomości zauważam, że wielu sprzedających jest przesadnie oszczędnych w opisach nieruchomości które wystawiają do sprzedaży. Powinni opisać dojazd, znajdujące się zakłady użyteczności publicznej, elementy otoczenia które mogą być interesujące dla potencjalnych kupujących takie jak np. drzewa, zieleń, plac zabaw itd. Następnie warto opisać sam budynek: materiał z którego został wykonany ilość mieszkań w budynku, klatce schodowej. Przecież potencjalny kupiec chce wiedzieć w jakim otoczeniu będzie mieszkał. W dodatku trzeba wykonać zdjęcia dobrej jakości. Warto umieścić w ofercie plan mieszkania lub domu.

Czym grozi telefoniczne nagabywanie klientów przez pośredników nieruchomości?

Właśnie weszły w życie nowe uregulowania dotyczące kontaktów telefonicznych pomiędzy firmą a użytkownikiem końcowym. Jakie konsekwencje wiążą się z tym dla pośredników nieruchomości? Osoby które wystawiają nieruchomość bezpośrednio w krótkim czasie otrzymywały propozycje od pośredników nieruchomości dotyczące podpisania umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z art. 172 Ustawy Prawo telekomunikacyjne: “Zakazane jest używanie telekomunikacyjnych urządzeń końcowych i automatycznych systemów wywołujących dla celów marketingu bezpośredniego, chyba że abonent lub użytkownik końcowy uprzednio wyraził na to zgodę”. Każde działanie zmierzające do zawarcia umowy jest działaniem marketingowym. Za łamanie nowych przepisów grozi kara w wysokości 3 proc. rocznych przychodów firmy. Z kolei sprzedający nieruchomość bezpośrednio powinien znać wspomniany wyżej przepis prawa telekomunikacyjnego i czasem uświadomić go natrętnym pośrednikom nieruchomości.

Czy warto remontować mieszkanie przed sprzedażą?

Moi znajomi sprzedawali mieszkanie w bloku z wielkiej płyty. Mieszkanie było zaniedbane i wymagało remontu. Radzili się pośredników czy warto wyremontować mieszkanie przed wystawieniem na sprzedaż. Pośrednicy nieruchomości odradzali jakiekolwiek wydatki. Generalnie sposób myślenia pośredników był taki że mieszkanie znajduje w mieście cechującym się dużym bezrobociem. Potencjalnymi klientami są ludzie mało zasobni dla których ważna jest cena. Zazwyczaj każdy klient woli sam przeprowadzić potrzebne remonty. Zamiast remontować mieszkanie lepiej obniżyć cenę o sumę którą wydałoby się na remont.

Nie do końca zgadzam się z tym poglądem. Klienci tak naprawdę w pierwszej chwili już wiedzą czy odrzucić daną ofertę czy rozważać ją dalej. Wnętrza zagracone, w których panuje nieświeży zapach działają negatywnie na kupujących. Jeżeli ściany są brudne, tapety wyglądają nieświeżo, uważam, że warto zastanowić się nad odświeżeniem.

Jeżeli mieszkanie znajduje się w biednej dzielnicy, mieście to faktycznie generalny remont najprawdopodobniej będzie nieopłacalny. Jednak w każdym wypadku trzeba włożyć pewien wysiłek zanim pokażemy mieszkanie kupującym. Trzeba wywietrzyć, wyczyścić, jeżeli mieszkanie jest niewielkie warto rozważyć odmalowanie. Widziałem i takie mieszkania w których na stole stały brudne naczynia po najemcy który wyprowadził się jakiś czas temu. Koniecznie trzeba wyrzucić przedmioty które zagracają powierzchnię.

Jak już mieszkanie zostanie przygotowane warto zrobić porządne zdjęcia – najlepiej takie które umożliwiają wirtualny spacer po mieszkaniu. Przy okazji – tutaj zobacz więcej na temat wirtualnych wizyt. Dzięki temu potencjalny klient będzie mógł zwiedzić wszystkie pomieszczenia i zobaczy czy rozważać kupno danej nieruchomości. To z kolei pozwoli skupić się na osobach rzeczywiście zainteresowanych i zmniejszy ilość wizyt osób które i tak kupiłyby nieruchomości ponieważ „inaczej wyobraziły sobie rozkład i wygląd” lub “na zdjęciach mieszkanie wyglądało inaczej”.