Jak manipulują danymi dotyczącymi cen transakcyjnych?

Chcąc przedstawić rynek nieruchomości w sposób niezwykle atrakcyjny często podaje w nieprawidłowy sposób przedstawia się dane statystyczne. Przykładem takiej manipulacji może być podawanie najwyższych cen transakcyjnych. Kiedyś słyszałem takie sformułowanie: kwota za metr w tym rejonie dochodzi już do 7000 zł. Read more

Jakie mieszkania sprzedają się najszybciej?

Ostatnio trafiłem na interesujące wyniki badań dotyczące prawdopodobieństwa powtórnej sprzedaży mieszkania nabytego po 2000 roku (Foryś I., Modele aktuarialne w analizie powtórnych sprzedaży na lokalnym rynku mieszkaniowym (w:) Inwestycje i nieruchomości. Wyzwania XXI wieku (red.), A. Nalepka, s. 303-314) Badanie przeprowadzono w jednej ze spółdzielni mieszkaniowej w Stargardzie Szczecińskim. Analizowano wpływ następujących zmiennych na prawdopodobieństwo powtórnej sprzedaży mieszkania: ilość pokoi, rodzaj prawa do lokalu oraz piętro na którym znajduje się mieszkanie. Okazało się, że mieszkania małe sprzedają się szybciej na rynku, jest w nich większa rotacja właścicieli.

Osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawa do lokali zazwyczaj szybciej sprzedawali swoje mieszkania niż osoby posiadające odrębną własność lokalu. Mediana czasu sprzedaży odrębnej własności lokalu wyniosła 2432 dni, natomiast spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego 1496 dni.

Jako kolejną zmienną, analizowano lokalizację mieszkania w budynku, przyjmując parter oraz kolejne piętra jako kolejne grupy analizy. Największe zróżnicowanie występuje w grupie mieszkań zlokalizowanych na trzecim i czwartym piętrze. Połowa mieszkań, na parterze oraz na czwartym piętrze sprzedaje się po około pięciu latach, na pozostałych piętrach po trzech latach. Mieszkania parterowe i na ostatniej kondygnacji sprzedawały się wolniej i rzadziej dochodziło do transakcji.

Spółdzielnia mieszkaniowa vs Wspólnota mieszkaniowa

Panuje spór dotyczący zalet i wad wspólnot vs. Spółdzielni mieszkaniowych. Nie brakuje zwolenników zarządzanie mieszkań poprzez wspólnoty. Argumentują oni, że wspólnoty mieszkaniowe efektywniej gospodarują powierzonymi środkami, natomiast spółdzielnie mieszkaniowe to relikt z czasów PRL-u – duży moloch zatrudniający armię urzędników i marnotrawiący pieniądze wpłacane przez członków. Wspólnoty mieszkaniowe które pojawiły, które są rozwiązaniem stosunkowo młodym w stosunku do spółdzielni mieszkaniowych nie ponoszą tak wysokich kosztów administracyjnych jak spółdzielnie mieszkaniowe. Pojęcie wspólnoty mieszkaniowej wprowadziła ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 1994 nr 85 poz. 388). Wg raportu przygotowanego przez Główny Urząd Statystyczny z Listopada 2012 pod tytułem: Gospodarka Mieszkaniowa w 2011 r. wynika, że w 2011 roku ponad 50% wszystkich mieszkań poddanych remontom związanych z podwyższeniem standardu to mieszkania zarządzane przez wspólnoty mieszkaniowe. Zwolennicy zarządzania nieruchomościami przez spółdzielnie argumentują, że spółdzielnie działają w duchu solidaryzmu społecznego i są bardziej skłonne niż wspólnoty do udzielania zapomóg finansowych dla osób które znalazły się w trudnej sytuacji finansowej. Przeciwnicy wspólnot wnoszą argument, że wspólnoty mieszkaniowe są małe i rozdrobnione zawiązane przez kilka lub kilkadziesiąt osób w związku z tym w przypadku konieczności remontu muszą one zaciągać drogie kredyty na wykonanie najpilniejszych prac remontowych. Zwolennicy zarządzania nieruchomości przez spółdzielnie twierdzą, że wspólnoty w przeciwieństwie do spółdzielni są zazwyczaj młode i w związku z tym nie zdążyły wypracować kapitału potrzebnego na remonty.

Wspólnoty mieszkaniowe w przeciwieństwie do spółdzielni mieszkaniowych często nie są powiązane z otaczającymi je budynkami użyteczności publicznej. Mieszkańcy wspólnot są często narażeni na wysokie koszty społeczne związane na przykład z brakiem placów zabaw, zieleni. Z kolei zaletą mieszkań zarządzanych przez wspólnotę mieszkaniową są zazwyczaj mniejsze jednostkowe koszty eksploatacji niż w przypadku mieszkań zarządzanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. W spółdzielniach mieszkaniowych panuje zazwyczaj mniejsza przejrzystość kosztów administracyjnych niż w przypadku wspólnot mieszkaniowych. W spółdzielniach panuje niekiedy przerost zatrudnienia wśród pracowników biurowych i technicznych. Rozbudowana struktura organizacyjna utrudnia kontrolę nad pracownikami. W przypadku wspólnot mieszkaniowych jest zarządca który nie ma rozbudowanej struktury pracowników. Spółdzielnie mają przewagę w postaci rezerw finansowych np. z działalności usługowej, lokat kapitałowych i dzięki temu nie grozi im utrata płynności finansowej.

Niewłaściwe jest ocenianie wszystkich spółdzielni w jednakowy sposób. Jest mnóstwo spółdzielni źle zarządzanych i marnotrawiących środki swoich członków. Są one wypaczeniem idei spółdzielczości. Jednocześnie są małe spółdzielnie prosperujące według „przedwojennych” idei spółdzielczości. Przykładem może być Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa, która odegrała pionierską rolę w ukształtowaniu koncepcji funkcjonalnego osiedla mieszkaniowego, będącego integralną częścią miasta. Przy budowie mieszkań WSM stosowano najbardziej nowoczesne rozwiązania techniczne. Na jednym z osiedli należących do Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej wybudowano pierwszą w Polsce centralną kotłownię, która ogrzewała całe osiedle. Na terenie Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej działały Stowarzyszenie Wzajemnej Pomocy Lokatorów „Szklane Domy”. Natomiast teraz jest coraz większa atomizacja społeczeństwa. Sąsiedzi często się nie znają. Pojawiają się głosy, że koniecznie trzeba zlikwidować spółdzielnie. Czy nie byłoby to „wylewaniem dziecka z kąpielą”

Mieszkanie we wspólnocie czy w spółdzielni mieszkaniowej. Jakie są Wasze opinie? Zapraszam do dyskusji.

Literatura

Dziczek R., Zarządzanie nieruchomościami lokalowymi przez spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty mieszkaniowe i właścicieli lokali, LexisNexis, Warszawa 2009.
Gospodarka Mieszkaniowa w 2011 r., Główny Urząd Statystyczny, Warszawa, Listopad 2012.
Myczkowski L., Spółdzielnie mieszkaniowe. Nowe regulacje ustawowe. Majątek spółdzielców. Wzór statutu, regulaminy, Wydawnictwo C. H. Beck, Warszawa 2002.
Szymański J. A., Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa 1921-1970. Zarys dziejów. Wydawnictwo Spółdzielcze, Warszawa 1989.
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 1994 nr 85 poz. 388).
Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2001 Nr 4 poz. 27).