Czy umowa przedwstępna powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego?

Przy transakcji kupna sprzedaży nieruchomości nie ma obowiązku sporządzania umowy w formie aktu notarialnego. Z kolei umowa końcowa przenosząca własność musi być sporządzona w formie notarialnej. Niektórzy podpisują umowę przedwstępną bez obecności notariusza np. w biurze nieruchomości które skojarzyło kupującego ze sprzedającym.

 

Jakie wady i zalety ma sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego?

Akt notarialny pociąga za sobą „silniejszy skutek” niż zwykła umowa cywilnoprawna. Jeżeli właściciel mieszkania nie dotrzyma umowy przedwstępnej i nie będzie chciał stawić się u notariusza celem podpisania umowy kupna – sprzedaży, to wówczas jako kupujący mając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego możemy domagać się przed sądem aby właściciel nieruchomości sprzedał ją nam za cenę ustaloną w umowie przedwstępnej. W takiej sytuacji orzeczenie sądu zastąpi oświadczenie woli sprzedającego dotyczące przeniesienia własności na nas. Takie samo prawo ma sprzedający w sytuacji kiedy kupujący nie będzie chciał przystąpić do umowy końcowej i kupić mieszkania za cenę ustaloną w umowie przedwstępnej.

Umowa aktu notarialnego dodatkowo chroni kupującego jeszcze pod innym względem. W przypadku umowy przedwstępnej sporządzonej w formie aktu notarialnego notariusz wysyła  do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą dla tej nieruchomości wniosek z żądaniem wpisu dotyczącego roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej. To powoduje, że utrudni to właścicielowi sprzedaż tej nieruchomości komu innemu w okresie pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej a umowy końcowej.

W przypadku zwykłej umowy cywilnoprawnej pozostaje jedynie tzw. „skutek słabszy”, czyli żądanie naprawienia szkody, którą sprzedający lub kupujący poniósł licząc na podpisanie umowy końcowej. W takiej sytuacji sprzedający może żądać od kupującego który nie stawił się na podpisanie umowy końcowej np. zwrotu kosztów odpisu dokumentacji związanej ze sprzedawaną nieruchomością, kosztów biletów lotniczych które poniósł przyjeżdżając na podpisanie umowy przedwstępnej czy też utraconych w tym zarobków itd. Jeżeli do podpisania umowy końcowej nie doszło z winy sprzedającego, wówczas kupujący który liczył na kupno mieszkania, ale z powodu zmiany decyzji sprzedającego nie ma gdzie mieszkać gdyż liczył na kupno mieszkania, może dochodzić zwrotu kosztów wynajmu lokalu zastępczego. Wspomniany „silniejszy skutek” może być wadą lub zaletą. Jeżeli trafiliście na nieruchomość na której bardzo Wam zależy, jej cena jest atrakcyjna i w związku z tym jesteście zdeterminowani aby ją kupić, mimo wyższych kosztów przeniesienia własności podpiszcie umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego.