Jak wyglądają marże kredytów hipotecznych w 2018 roku?

Koszty kredytu hipotecznego w dużej mierze zależą od wysokości kredytu, posiadania produktów komplementarnych, wkładu własnego. Przygotowałem krótkie zestawienie, aby potencjalni kredytobiorcy mogli zorientować się w kosztach kredytu. Kalkulację wykonałem na podstawie ofert banków w dniu 8 lutego 2018 roku. Przyjąłem następujące założenia:
– Kwota wnioskowanego kredytu wynosi 240 tys. PLN;
– Docelowa wartość kredytowanego mieszkania wynosi 300 tys. PLN;
– Kredytobiorca posiada wkład własny wynoszący 20% kwoty wnioskowanego kredytu;
– Kredyt jest udzielony na 30 lat;
– Kredyt będzie spłacany w ratach równych;
– Banki stosują różne stawki bazowe, dla wszystkich banków zostały one skalkulowane dla stawki WIBOR 3M. Do tego należy doliczyć wysokość marży – niezmiennej przez cały okres kredytowania;
– Założono, że klient nie będzie korzystał z innych produktów bankowych w banku w którym wnioskuje o kredyt hipoteczny, ponieważ wpływa to na ofertę dotyczącą kredytu hipotecznego i utrudniłoby porównania;
– przy kalkulacjach nie wzięto kosztów takich jak ubezpieczenie pomostowe stosowane przez niektóre banki do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki w księdze wieczystej.

Poniżej znajdują się oferty dotyczące marż i prowizji bankowych oferowanych różnych kredytodawców. W stosunku do ofert które były jeszcze kilka lat temu, obecnie marże kredytów są bardzo wysokie. Były czasy, że marże oscylowały w okolicach 1%. Wtedy z kolei koszt pieniądza na rynku międzybankowym (stawka WIBOR) była dużo wyższa niż obecnie. W związku z tym w bankach pewnie wyszli z założenia, że obecnie niski WIBOR powoduje, że po podniesieniu marż raty kredytów i tak będą dla wielu kredytobiorców do udźwignięcia. Obawiam się, że WIBOR niedługo pójdzie w górę (jest bliski swojego minimum) w związku z tym osoby które obecnie biorą kredyt muszą liczyć się z faktem, że w niedługim czasie miesięczna rata obecnie zaciągniętego kredytu pójdzie w górę, ponieważ zależy od zmiennej stawki WIBOR.

Tabela: Wyszczególnienie ofert kredytów hipotecznych oferowanych przez wybrane banki

 

 

 

 

 

 

Źródło: opracowanie własne na podstawie ofert powyższych kredytodawców

P.S.: Na temat konstrukcji oprocentowania pisałem w moim poradniku “Jak znaleźć i kupić mieszkanie?”. Tam też znajdziecie szablon pozwalający porównać całkowite koszty kredytów hipotecznych oferowanych przez różne banki.

Co musisz wiedzieć biorąc kredyt na budowę domu?

Otrzymanie kredytu na budowę domu wymaga zazwyczaj więcej zachodu i formalności niż w przypadku kredytu na kupno mieszkania. Nie da się ustanowić zabezpieczenia w postaci hipoteki na niewybudowanej nieruchomości. Decyzja o przyznaniu kredytu oraz wypłacie kolejnych transz wymaga większej ostrożności ze strony banku niż w przypadku kredytu na kupno gotowej nieruchomości. To wszystko powoduje, że bank wymaga od klienta większej ilości dokumentów. Poniżej wymieniam szereg zmiennych które musisz wziąć pod uwagę porównując różne oferty kredytów na budowę domu.

Pierwszym z nich jest wysokość oprocentowania kredytu. Na oprocentowanie składa się stawka bazowa, najczęściej jest to WIBOR 3M. Niektóre banki stosują WIBOR 6M. WIBOR jest definiowany jako koszt pozyskania pieniądza przez banki na rynku międzybankowym. Drugą składową oprocentowania jest marża kredytu. Stawka bazowa plus marża kredytu mają wpływ wysokość raty kredytu. Skoro jesteśmy już przy racie, banki oferują stałe raty lub raty malejące.

Kolejnym czynnikiem, który należy brać pod uwagę jest prowizja za udzielenie Read more

Jak wyglądają koszty kredytów hipotecznych w 2014 roku?

Na początku 2014 marże kredytów hipotecznych oscylują w granicach 1,50%. Bardzo często trzeba doliczyć prowizję w wysokości 2% kwoty zaciągniętego kredytu. Jeszcze kilka lat temu można było uzyskać marże w granicach 1%. Wszystko to z powodu niskiego WIBOR-u. Prawdopodobnie banki wychodzą z założenia, że skoro WIBOR jest niski to mogą dodatkowo zarobić na wyższych marżach. Problem w tym, że marże kredytu negocjuje się na cały okres trwania kredytu. Natomiast jeżeli chodzi o WIBOR czy LiBOR jego wysokość jest zmienna. Może wzrosnąć. Niski koszt pozyskania kapitału w postaci WIBOR-u czy LIBOR-u w połączeniu z wysokimi marżami banków w długim okresie może być zgubny dla klientów.

Z początkiem roku zniknęły kredyty na 100% wartości nieruchomości. Poniżej znajduje się zestawienie pokazujące tendencje w cennikach kredytów hipotecznych. Problem z ofertami przedstawianymi w porównywarkach czy też na stronach internetowych banków polega na tym, że banki podają widełki cen. Przykładem może być mBank. Na swojej stronie podaje prowizję za udzielenie kredytu hipotecznego od 0-4%. Aby poznać ostateczny koszt kredytu trzeba skontaktować się z doradcą.

Bywa i tak, że banki podają l niską marżę którą bardzo często klientowi będzie trudno uzyskać. Przykładem może być Bank Zachodni WBK. W Banku Zachodnim WBK są bardzo duże rygory dotyczące liczenia zdolności kredytowej. Wysokość marży podana jest przy założeniu, że klient będzie posiadał komplementarne produkty banku. Dosyć liberalnie do kwestii zdolności kredytowej podchodzi bank PKO BP.

Tabela: Wyszczególnienie ofert kredytów hipotecznych oferowanych przez wybrane banki

Nazwa banku

Marża

Prowizja

Wymagany minimalny wkład własny

Opłata za wcześniejszą spłatę kredytu

ING

1,65%

2,20%

20%

2,00%

PKO BP

1,30%

brak

5%

1,50%

BGŻ

1,85%

4,00%

20%

2,00%

Credit Agricole

1,34%

2,00%

10%

2,00%

Bank Zachodni WBK

1,49%

2,00%

10%

brak

BOŚ

1,55%

1,50%

5%

2,00%

Źródło: opracowanie własne na podstawie ofert powyższych kredytodawców

Kredyt hipoteczny z wkładem własnym czy bez?

Czy lepiej kupić mieszkanie sfinansowane kredytem w wysokości 100% ceny nieruchomości czy wziąć kredyt na część wartości nieruchomości a resztę sfinansować wkładem własnym?

Niektórzy przekonują, że nie warto decydować się na wkład własny tylko lepiej sfinansować zakup nieruchomości kredytem w wysokości 100% ceny nieruchomości. Argumentują, że zamiast przeznaczyć pieniądze na wkład własny lepiej je zainwestować i dzięki temu po kilkudziesięciu latach będziemy mieć wyższą kwotą niż kwota poniesiona na obsługę kredytu.

Uważam, że kalkulację należy przeprowadzić w inny sposób. Read more