Zwróć uwagę na rozbieżności w tym co mówi sprzedający

Niedawno oglądałem dom do sprzedania. Bardzo piękna nieruchomość. W pewnym momencie spytałem o kwestie zadłużenia nieruchomości. (Uzyskanie odpowiedzi na zadawane pytania dotyczące kwestii własnościowych, stanu zadłużenia absolutnie nie zwalnia kupujących z obowiązku sprawdzenia wszelkich dokumentów). Właściciel powiedział, że kilka lat temu zaciągnął kredyt we franku szwajcarskim na remont i rozbudowę domu. (W międzyczasie frank zdrożał i kwota którą właściciel jest winien bankowi wzrosła o około jedną trzecią). Mówiąc o zaciągniętym kredycie właściciel powiedział, że uzyskał go w banku X (tutaj padła nazwa pewnego banku) i pozyskuje taniej franki w banku Y (tutaj padła nazwa określonego banku). Jednym w słowem korzysta z możliwości samodzielnego zakupu walut. W innym banku ma kredyt walutowy a w innym samodzielnie kupuje waluty na spłatę kredytu.

Następnie przeszedłem do zadawania kolejnych pytań. Spytałem ile kosztuje Read more

Pośrednik nieruchomości nie powie Ci wszystkiego czyli jak przygotować się do zakupu domu na rynku wtórnym

Znajomi rozważali kupno przestronnego domu położonego na pięknej działce w Lublinie w okolicy ogrodu Botanicznego. Dom miał już ponad 70 lat i na pierwszy rzut widziałem, że będzie wymagał wymiany podłóg, stolarki drzwiowej i okiennej oraz instalacji elektrycznej. Ponieważ dom bardzo ich zainteresował, zasugerowałem, aby zaprosić na oględziny fachowca który szczegółowo wyceni zakres koniecznych prac oraz ich koszty. Po wizycie fachowca okazało się, że oprócz konieczności wspomnianych wyżej prac, należy wykonać izolację fundamentu, wzmocnić stropy, ponieważ legary były zbyt daleko oddalone od siebie i podłoga zaczęła się uginać. Po prostu okazało się, że dom nie do końca był wybudowany zgodnie z projektem. Ponadto dach kwalifikował się do wymiany. Mało tego, jedna ze ścian wymagała wzmocnienia. Dom umiejscowiony był na działce o lekkim spadku. Z tym, że z wyżej położonej części domu właściciel podsypał ziemi. Ściana mieszcząca się na niżej położnej części działki zaczynała pękać. Po szczegółowej analizie okazało się, że taniej byłoby wybudować nowy dom niż remontować.

W ostateczności zrezygnowali z kupna tej nieruchomości. Były to świetnie wydane pieniądze. Oczywiście mam tutaj na myśli pieniądze wydane na usługę dla eksperta. Planując zakup domu koniecznie korzystajcie z pomocy fachowca który oceni jego stan oraz wysokość wydatków które należy ponieść na jego remont lub wykończenie. Sam pośrednik nieruchomości nie pomoże. Pisałem o tym w moim poradniku Jak znaleźć i kupić mieszkanie? Pośrednik odpowiada za wady prawne. On ma za zadanie nakłonić Cię do kupna.

Spostrzeżenia na temat kupna domu

Kolega zapragnął kupić domek jednorodzinny. Znalazł bliźniak. Cena wydawała się niewygórowana. Poprosił mnie na rekonesans. Obejrzeliśmy dom. Było to pół bliźniaka z lat 80-tych. Posiadał ponad 100 metrów kwadratowych powierzchni, garaż oraz miejsce na drugi samochód.

Będąc na miejscu porozmawialiśmy z sąsiadem, który akurat odśnieżał podjazd. Zawsze kupując nieruchomość dobrze jest zebrać informacje o wadach i zaletach konkretnej lokalizacji. Sąsiad bardzo skarżył się na problemy z parkowaniem. Sytuację pogarsza obfita ilość śniegu. Każdy ma tyle miejsca ile odśnieży. W dodatku z dwóch pasów robi się jeden. Samochody nie mają się jak wyminąć, nie mówiąc już o zawróceniu.
Obecnie mieszkańcy mają często po dwa a czasami nawet trzy samochody przypadające na jedną rodzinę.

W dodatku sytuację komplikuje sąsiedztwo sklepu wielobranżowy. Jego klienci często przyjeżdżają samochodami, tarasują przejazd, zajmują nieliczne miejsca parkingowe.
Nie wiem czy znajomy zdecyduje się na kupno, mimo że nieruchomość nie ma żadnych wad prawnych. W każdym razie konkluzja jest następująca. Warto zdobyć jak najwięcej informacji o wadach i zaletach lokalizacji związanymi z różnymi porami roku, dnia, tygodnia. Pośrednik oferujący nieruchomość może o wspomnianych uciążliwościach nawet nie wiedzieć. Sprawdza stan prawny. Z kolei właściciel nie ma interesu o nich wspominać.

Jak znaleźć i kupić mieszkanie?
czyli wszystko co chcielibyście wiedzieć, aby dokonać dobrej i opłacalnej inwestycji

Błędy przy sprzedaży nieruchomości

W ostatnim czasie rynek nieruchomości nie sprzyja sprzedającym. Szczególnie trudno sprzedać dom lub mieszkania o dużej powierzchni ponieważ wiążę się to z dużą ceną całkowitą. Niestety wielu sprzedających popełnia prymitywne błędy przedstawiając oferowane nieruchomości. Niedawno kiedy wybrałem się na oglądanie domu do sprzedaży. Kiedy zadzwoniłem domofonem i właściciel otworzył mi furtkę wybiegł do mnie pies właścicieli. Dopiero za chwilę wytoczył się właściciel. Zaczął zapewniać, że pies nie gryzie zabrał go i przywitał się. Nie wiem czy gryzie czy też nie, ale nie lubię być obwąchiwany czy też lizany przez psa. Podstawowa sprawa – odwiedzający nie mogą mieć bezpośredniej styczności ze zwierzęciem. Pies musi być zamknięty lub zabrany z domu czy też mieszkania na ten czas.

Zauważyłem, że sprzedający zachwalają samą nieruchomość, remonty udogodnienia które zostały wykonane, ciszę spokój. Nikt na początku nie stara się zaakcentować pozytywnych cech otoczenia. Przecież to otoczenie determinuje wartość nieruchomości. Remonty udogodnienia łatwiej wykonać niż poprawić otoczenie.

Decydując się na pomoc pośrednika nieruchomości zbierz podstawowe informacje o biurach nieruchomości w okolicy. Następnie upewnij się czy biuro nieruchomości ma stronę internetową. Wciąż zdarza się, że pośrednicy nie posiadają swojej strony internetowej tylko podstrony w innych serwisach np. w serwisie gratka.pl. Pozyskane oferty wystawiają w dziale gratka nieruchomości. Zobacz które biuro ma najlepiej wypozycjonowaną własną stronę w wyszukiwarce. Następnie poproś o wzór umowy pośrednictwa. Nie zgadzaj się na zapis, mówiący o tym, że pośrednikowi należy się prowizja nawet od klientów którzy nie brali Twojej oferty z biura. Musi być wyraźnie zaznaczone, że w przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy pośrednictwa biuro może wyłącznie domagać się prowizji w przypadku sprzedaży nieruchomości klientowi który pobrał Twoją ofertę z biura.

Dowiedz się z jakimi innymi biurami nieruchomości biuro wymienia się ofertami. Inaczej mówiąc kiedy Twój pośrednik wprowadzi Twoją ofertę do systemu, jakie biura będą miały bezpośredni dostęp do tej oferty.

Kolejna kwestia to wysokość prowizji oraz to czy oferta jet na wyłączność czy też nie. Oferta na wyłączność jest na dobra dla pośrednika, ale nie koniecznie dla Ciebie. Pracownik biura powinien odwiedzić Twoją nieruchomość, wykonać zdjęcia i zasugerować przydatne zmiany które mogą wpłynąć na korzyść Twojej nieruchomości. Następnie musicie popracować nad opisem nieruchomości. Popytaj go o ceny transakcyjne porównywalnych nieruchomości które zostały sprzedane w ostatnim czasie.

Jak skontaktujesz się z kilkoma pośrednikami zbierz te wszystkie informacje o których wyżej napisałem. Zobaczysz który z pośredników wydaje się najbardziej solidny. Który najbardziej rzeczowo odpowiedział na zadane pytania. Jeżeli część pytań powysyłasz emailem zobaczysz kto i jak szybko odpowiedział na Twoje pytania. Dodatkową zaletą jest to, że to co zostało napisane łatwiej Ci będzie później porównać. Zmniejszasz także ryzyko, że coś źle zrozumiesz. Każdy odpisujący bardziej się liczy z tym co zostało napisane niż z tym co powiedział niezobowiązująco. Zawsze potem może się tego wyprzeć lub sugerować Ci, że źle go zrozumiałeś.

Jeżeli wystawisz sam ogłoszenie w portalu Gratka.pl lub Olx.pl, czyli dawna Tablica.pl, to nie zdziw się jak zaczną wydzwaniać pośrednicy z różnych biur nieruchomości oferując pomoc przy sprzedaży. Czasami nie przedstawiają się. Dlatego ja od razu pytam osobę dzwoniącą czy pyta o nieruchomość jako osoba prywatna czy jako pośrednik nieruchomości.
Wystawiając swoje ogłoszenie wyraźnie dałem do zrozumienia pośrednikom, aby do mnie nie dzwonili z propozycjami. Niektórzy nie rozumieją odmowy.

Dzwonią też osoby prywatne z pytaniem, “ile jest Pan w stanie zejść z ceny?”, “czy cena podlega negocjacjom?”. Nie daj się wciągnąć w tego typu rozmowę. Można powiedzieć dzwoniącemu, że jeżeli mieszkanie mu się spodoba to wtedy będziemy mogli porozmawiać o ostatecznej cenie. Jeżeli wstępnie odpowiada mu lokalizacja, rozkład zaproś go na oglądanie. Jednocześnie nie spiesz się z podawaniem konkretnej kwoty. Jeżeli stwierdzisz na wstępie, że jesteś w stanie opuścić np. 20 tysięcy złotych, prawdopodobnie potencjalny kupiec stwierdzi, że to za mało i będzie oczekiwał kolejnej obniżki. Pozwól mu samemu podać propozycję.

Ostrożnie z umowami na wyłączność, czyli co musisz wiedzieć sprzedając mieszkanie?

Znowelizowana ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wprowadziła możliwość zawarcia umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika. Do artykułu 180 wyżej wspomnianej ustawy wprowadzono ustęp o następującej treści:

Umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika w obrocie nieruchomościami lub podmiotu prowadzącego działalność, o której mowa w art. 179 ust. 3.
Przepis art. 550 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio.

Klient podpisujący z pośrednikiem umowę z zastrzeżeniem wyłączności nie może podpisać umowy pośrednictwa z innym biurem nieruchomości. Kiedy zaczniecie rozmawiać z pośrednikiem na temat sprzedaży własnej nieruchomości najprawdopodobniej będzie Was namawiał na podpisanie umowy na wyłączność. Powie, że tego rodzaju umowa jest korzystniejsza dla Was, że będzie on mógł lepiej skupić się na sprzedaży Waszej nieruchomości, że oszczędzicie czas, ponieważ nie będziecie musieli kontaktować się z innymi biurami nieruchomości, itd. Tak naprawdę to pośrednik który Was „złapie” nie chce abyście się kontaktowali z innymi biurami nieruchomości, bo to nie jest w jego interesie. Jeżeli już podpiszecie umowę na wyłączność może się zdarzyć, że pośrednik właśnie nie będzie zainteresowany żeby robić cokolwiek, bo i tak dostanie prowizję.

Po podpisaniu umowy pośrednik wprowadzi Waszą ofertę do MLS-u. Jeżeli inne biuro odnajdzie w MLS-ie znajdzie kupca na Waszą nieruchomość wówczas biuro z którym macie umowę z biurem które znajdzie kupca dzielą się prowizją. Więc tak naprawdę czy pośrednik sam znajdzie kupującego czy zrobi to też inne biuro partnerskie Wasz pośrednik i ta zarobi. Jeżeli pośrednik nie wykazywałby aktywności w okresie na który podpisaliście umowę, wówczas i tak nie możecie nawiązać współpracy z innym biurem. Widziałem już takie wzory umów z pośrednikami w których sprzedający zobowiązywał się w umowie na wyłączność, że w trakcie trwania umowy zapłaci prowizję pośrednikowi nawet wtedy kiedy zupełnie niezależnie od pośrednika sam znajdzie kupca.

Przed nawiązaniem współpracy z biurem nieruchomości poproście o wzór umowy. Decydując się na umowę z zastrzeżeniem wyłączności zobaczcie do czego się zobowiązujecie, w jakich sytuacjach możecie odstąpić od umowy, w jakich sytuacjach będziecie musieli zapłacić prowizję, jak długo trwa umowa, z jakimi biurami współpracuje dany pośrednik oraz do czego zobowiązuje się w trakcie trwania umowy.

Czym grozi telefoniczne nagabywanie klientów przez pośredników nieruchomości?

Właśnie weszły w życie nowe uregulowania dotyczące kontaktów telefonicznych pomiędzy firmą a użytkownikiem końcowym. Jakie konsekwencje wiążą się z tym dla pośredników nieruchomości? Osoby które wystawiają nieruchomość bezpośrednio w krótkim czasie otrzymywały propozycje od pośredników nieruchomości dotyczące podpisania umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z art. 172 Ustawy Prawo telekomunikacyjne: “Zakazane jest używanie telekomunikacyjnych urządzeń końcowych i automatycznych systemów wywołujących dla celów marketingu bezpośredniego, chyba że abonent lub użytkownik końcowy uprzednio wyraził na to zgodę”. Każde działanie zmierzające do zawarcia umowy jest działaniem marketingowym. Za łamanie nowych przepisów grozi kara w wysokości 3 proc. rocznych przychodów firmy. Z kolei sprzedający nieruchomość bezpośrednio powinien znać wspomniany wyżej przepis prawa telekomunikacyjnego i czasem uświadomić go natrętnym pośrednikom nieruchomości.