Czy umowa przedwstępna powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego?

Przy transakcji kupna sprzedaży nieruchomości nie ma obowiązku sporządzania umowy w formie aktu notarialnego. Z kolei umowa końcowa przenosząca własność musi być sporządzona w formie notarialnej. Niektórzy podpisują umowę przedwstępną bez obecności notariusza np. w biurze nieruchomości które skojarzyło kupującego ze sprzedającym.

 

Jakie wady i zalety ma sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego?

Akt notarialny pociąga za sobą „silniejszy skutek” niż zwykła umowa cywilnoprawna. Jeżeli właściciel mieszkania nie dotrzyma umowy przedwstępnej i nie będzie chciał stawić się u notariusza celem podpisania umowy kupna – sprzedaży, to wówczas jako kupujący mając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego możemy domagać się przed sądem aby właściciel nieruchomości sprzedał ją nam za cenę ustaloną w umowie przedwstępnej. W takiej sytuacji orzeczenie sądu zastąpi oświadczenie woli sprzedającego dotyczące przeniesienia własności na nas. Takie samo prawo ma sprzedający w sytuacji kiedy kupujący nie będzie chciał przystąpić do umowy końcowej i kupić mieszkania za cenę ustaloną w umowie przedwstępnej.

Umowa aktu notarialnego dodatkowo chroni kupującego jeszcze pod innym względem. W przypadku umowy przedwstępnej sporządzonej w formie aktu notarialnego notariusz wysyła  do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą dla tej nieruchomości wniosek z żądaniem wpisu dotyczącego roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej. To powoduje, że utrudni to właścicielowi sprzedaż tej nieruchomości komu innemu w okresie pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej a umowy końcowej.

W przypadku zwykłej umowy cywilnoprawnej pozostaje jedynie tzw. „skutek słabszy”, czyli żądanie naprawienia szkody, którą sprzedający lub kupujący poniósł licząc na podpisanie umowy końcowej. W takiej sytuacji sprzedający może żądać od kupującego który nie stawił się na podpisanie umowy końcowej np. zwrotu kosztów odpisu dokumentacji związanej ze sprzedawaną nieruchomością, kosztów biletów lotniczych które poniósł przyjeżdżając na podpisanie umowy przedwstępnej czy też utraconych w tym zarobków itd. Jeżeli do podpisania umowy końcowej nie doszło z winy sprzedającego, wówczas kupujący który liczył na kupno mieszkania, ale z powodu zmiany decyzji sprzedającego nie ma gdzie mieszkać gdyż liczył na kupno mieszkania, może dochodzić zwrotu kosztów wynajmu lokalu zastępczego. Wspomniany „silniejszy skutek” może być wadą lub zaletą. Jeżeli trafiliście na nieruchomość na której bardzo Wam zależy, jej cena jest atrakcyjna i w związku z tym jesteście zdeterminowani aby ją kupić, mimo wyższych kosztów przeniesienia własności podpiszcie umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego.

Jak znaleźć i kupić mieszkanie III uaktualniona wersja

Mam przyjemność zaprezentować III wydanie mojego poradnika: pt” Jak znaleźć i kupić mieszkanie”.

Poradnik ten pierwszy raz ukazał się w 2008 roku.  Poradnik został stworzony w oparciu o doświadczenia i wiedzę płynącą z wieloletniego doświadczenia na rynku nieruchomości. Dzięki tej książce, dowiesz się m.in.

  • O czym powinieneś pamiętać, zawierając umowę przedwstępną?
  • Czego nie powie Ci pośrednik, a w czym jest w stanie Ci pomóc?
  • Na co zwrócić uwagę, podpisując umowę z pośrednikiem?
  • Jaka powinna być wielkość zadatku, aby zabezpieczyć interesy kupującego?
  • Zakup na rynku pierwotnym, czyli jak przygotować się do rozmowy z developerem?
  • Jak przygotować się do negocjacji cenowych oraz ewentualnych manipulacji ze strony sprzedających?
  • Jak przygotować się odbioru mieszkania od sprzedającego?
  • Co wpływa na koszt kredytu hipotecznego?
  • Na co zwrócić uwagę kupując „niespłacone mieszkanie”?
  • Jak zmieniła się sytuacja na rynku kredytów hipotecznych od lipca 2017 roku?

W poradniku znajdziesz również opisane „krok po kroku” przykłady transakcji przeprowadzonych przez samego autora.  Dowiesz się także  co może Cię spotkać, jeżeli nie znasz się na rynku nieruchomości:

  • nieuczciwi i niesłowni pośrednicy;
  • wybór niekorzystnego kredytu hipotecznego, który jest nieodpowiedni do Twojej sytuacji;
  • kupno „taniego” mieszkania, które wymaga ogromnych nakładów pieniężnych;
  • uciążliwe sąsiedztwo;
  • kupno mieszkania z nieuregulowaną sytuacją prawną.

Kliknij tutaj po więcej.

Stare książeczki mieszkaniowe i premie gwarancyjne

Przed II edycją webinaru pt: Jak znaleźć i kupić mieszkanie?, Ktoś zadał mi pytanie: W jakim etapie kupna mieszkania mogę wykorzystać premię gwarancyjną (na dawne książeczki mieszkaniowe)? Książeczki mieszkaniowe wydane przed 24 października 1990 roku uprawniają do wypłaty finansowanych przez państwo premii gwarancyjnych z tytułu poczynienia inwestycji mieszkaniowych. Read more

Jak kupić mieszkanie które uratuje Tobie życie – recenzja książki

Dzisiaj chciałem podzielić się refleksjami które nasunęły mi się po przeczytaniu ebooka Arkadiusza Zielaznego pt: Jak kupić mieszkanie które uratuje Tobie życie.

Pierwsza sprawa to tytuł przyciągający uwagę. Moim zdaniem jest trochę naciągnięty.
Uratować życie może apteczka, gaśnica, umiejętność udzielania pierwszej pomocy.
Tytuł np. Jak kupić bezpieczny dom byłby bardziej odpowiedni.

Na początku zawiera kilka ciekawych spostrzeżeń i jednocześnie ważnych informacji dotyczących wyboru lokalizacji, kwestii kosztów eksploatacji, kwestii kredytu, wyboru biura nieruchomości.

Moim zdaniem najbardziej wartościową częścią zawierająca dużo cennych informacji jest podrozdział dotyczący odbioru oraz wykończenia mieszkania.

Autor obiecuje, że w książce pokaże jak w ciągu kilku miesięcy można spłacić sporą część zaciągniętego kredytu. Jest to tak samo mało realistyczne jak zarobienie fortuny w MLM.
Nie mniej jednak książka na pewno pomoże laikowi uniknąć wielu poważnych błędów związanych z kupnem mieszkania. Cena jest jednak trochę zbyt wygórowana, ale to jest moja prywatna opinia i oczywiście możesz się ze mną nie zgodzić.

Jak manipulują danymi dotyczącymi cen transakcyjnych?

Chcąc przedstawić rynek nieruchomości w sposób niezwykle atrakcyjny często podaje w nieprawidłowy sposób przedstawia się dane statystyczne. Przykładem takiej manipulacji może być podawanie najwyższych cen transakcyjnych. Kiedyś słyszałem takie sformułowanie: kwota za metr w tym rejonie dochodzi już do 7000 zł. Read more

Czy warto inwestować w nieruchomości?

Ostatnio znalazłem na wykopie wpis w którym autor przekonywał, że nie warto inwestować w nieruchomości ponieważ należy oczekiwać, że w wiek produkcyjny wejdą osoby z niżu demograficznego. Autor przedstawił piramidę wieku ludności. Z poniższego rysunku widać, że obecnie mamy nie całe 38 mln ludności.


Źródło: Dane GUS

W chwili obecnej najliczniejszą grupą sobą osoby urodzone w 1984 roku. Mają one 29 lat. Drugą najliczniejszą grupę stanowią osoby z powojennego wyżu demograficznego (baby boomer). Z czasem zmniejszy się ilość osób wchodzących na rynek pracy, zakładających rodziny i kupujących mieszkanie.


Źródło: Dane GUS

To jest część prawdy dotycząca rynku nieruchomości. Warunki mieszkaniowe w Polsce należą do jednych z najgorszych w Europie. Według danych Eurostatu w Polsce w 2010 roku 47,5% osób żyło w przeludnionych mieszkaniach. W tym samym czasie w krajach Unii Europejskiej gorszy wskaźnik panował tylko na Łotwie (57,1%) oraz w Rumuni (54,9%). Ponadto w Polsce występuje bardzo duży odsetek mieszkań wskazujących pewne aspekty deprywacji. Są to mieszkania cechujące się brakiem udogodnień takich jak łazienka, toaleta, nieszczelny dach czy też niedoświetlenie.

W 2010 w Polsce z deprywacją mieszkaniową borykało się około 12% populacji. W tym samym czasie w Rumunii wskaźnik ten wynosił ponad 25%. W krajach takich jak Szwajcarii, Norwegia czy też Islandia wskaźnik ten wynosił około 2%. W Polsce brakuje mieszkań do dobrym standardzie. Młodych osób nie stać często na własne mieszkanie więc mieszkają często z rodzicami.

Słaby stan jakości mieszkań potwierdzają także wyniki badania Diagnoza Społeczna 2011. Jak widać na poniższym rysunku duży odsetek polskich gospodarstw domowych nie posiada w mieszkaniach instalacji gazowej. Nie wszyscy mają łazienkę z wanną, lub prysznicem czy też WC spłukiwane wodą.

Rysunek: Frakcja gospodarstw domowych nie posiadających wybranych form instalacji w 2011 roku.
wykres1
Źródło: Opracowanie własne na podstawie: Diagnoza Społeczna, raporty: Czapiński J., Panek T. (red.) (2011). Diagnoza społeczna 2011. www.diagnoza.com [20.04.2013].

Jeżeli chodzi o inwestowanie w mieszkania, uważam, że nadal będzie to opłacalne. Z tym, że trzeba przykładać dużą uwagę na jakość nieruchomości i ich lokalizację. Odrębnym tematem są obecne ceny nieruchomości. W wielu miastach mieszkania są obecnie przewartościowane, ale to już temat na odrębną dyskusję.

Grupowy zakup mieszkań sposobem na developera?

W ostatnim czasie pojawiły się na rynku nieruchomości różne inicjatywy mające za zadanie wzmocnienie pozycji przetargowej kupujących. Umożliwiają one grupowanie się ludzi w celu uzyskania znacznie większych zniżek u developerów lub aukcje kredytowe umożliwiające możliwość korzystniejszego nabycia kredytów hipotecznych. Planując kupno mieszkania, warto szukać innych poszukujących, aby stworzyć grupę dzięki której będzie Wam łatwiej negocjować z developerem warunki zakupu mieszkania. Możecie tworzyć grupy na Facebooku, na forach internetowych które zrzeszałyby osoby planujące kupno mieszkania w danym mieście.
Przy okazji polecam nowe wydanie mojego poradnika pod tytułem “Jak znaleźć i kupić mieszkanie” w którym piszę między innymi na temat negocjacji ze sprzedającym mieszkanie. Kiedy rozmawiam z kupującymi mieszkanie mówię im: negocjujcie warunki z developerem. Wielu się dziwi pytając “to tak można”. Odpowiadam można i trzeba.

Przeczytaj zanim przystąpisz do aktu notarialnego

Dzisiejszy post dotyczy protokołu zdawczo-odbiorczego, który  powinien stanowić załącznik do umowy kupna sprzedaży domu czy też mieszkania. Jego rolą jest ochrona interesów zarówno sprzedającego jak i kupującego. Pomaga uniknąć niejasności, ewentualnych sporów. Nie wszyscy kupujący mieszkanie czy też dom myślą o tym, żeby sporządzić taki protokół oraz aneks do umowy wyszczególniający stan wyposażenia nabywanego lokalu.

Zdarzają się sytuację, że sprzedający przed opuszczeniem mieszkania wymontowuje, armaturę łazienkową. Zdarza się, że kupujący odwiedzając zakupione mieszkanie po akcie notarialnym zastaje gołe ściany oraz brak podłóg. Jest zdziwiony tą sytuacją. Często jest tak, że przekazanie kluczy nie następuje w lokalu który jest przedmiotem transakcji. Sporządzenie protokołu czy też zawarcie informacji o wyposażeniu oraz jego stanie który sprzedający zobowiązuje się zostawić kupującemu w aneksie do umowy sprzedaży minimalizuje ryzyko takich sytuacji. Read more