Jak wyglądają marże kredytów hipotecznych w 2018 roku?

Koszty kredytu hipotecznego w dużej mierze zależą od wysokości kredytu, posiadania produktów komplementarnych, wkładu własnego. Przygotowałem krótkie zestawienie, aby potencjalni kredytobiorcy mogli zorientować się w kosztach kredytu. Kalkulację wykonałem na podstawie ofert banków w dniu 8 lutego 2018 roku. Przyjąłem następujące założenia:
– Kwota wnioskowanego kredytu wynosi 240 tys. PLN;
– Docelowa wartość kredytowanego mieszkania wynosi 300 tys. PLN;
– Kredytobiorca posiada wkład własny wynoszący 20% kwoty wnioskowanego kredytu;
– Kredyt jest udzielony na 30 lat;
– Kredyt będzie spłacany w ratach równych;
– Banki stosują różne stawki bazowe, dla wszystkich banków zostały one skalkulowane dla stawki WIBOR 3M. Do tego należy doliczyć wysokość marży – niezmiennej przez cały okres kredytowania;
– Założono, że klient nie będzie korzystał z innych produktów bankowych w banku w którym wnioskuje o kredyt hipoteczny, ponieważ wpływa to na ofertę dotyczącą kredytu hipotecznego i utrudniłoby porównania;
– przy kalkulacjach nie wzięto kosztów takich jak ubezpieczenie pomostowe stosowane przez niektóre banki do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki w księdze wieczystej.

Poniżej znajdują się oferty dotyczące marż i prowizji bankowych oferowanych różnych kredytodawców. W stosunku do ofert które były jeszcze kilka lat temu, obecnie marże kredytów są bardzo wysokie. Były czasy, że marże oscylowały w okolicach 1%. Wtedy z kolei koszt pieniądza na rynku międzybankowym (stawka WIBOR) była dużo wyższa niż obecnie. W związku z tym w bankach pewnie wyszli z założenia, że obecnie niski WIBOR powoduje, że po podniesieniu marż raty kredytów i tak będą dla wielu kredytobiorców do udźwignięcia. Obawiam się, że WIBOR niedługo pójdzie w górę (jest bliski swojego minimum) w związku z tym osoby które obecnie biorą kredyt muszą liczyć się z faktem, że w niedługim czasie miesięczna rata obecnie zaciągniętego kredytu pójdzie w górę, ponieważ zależy od zmiennej stawki WIBOR.

Tabela: Wyszczególnienie ofert kredytów hipotecznych oferowanych przez wybrane banki

 

 

 

 

 

 

Źródło: opracowanie własne na podstawie ofert powyższych kredytodawców

P.S.: Na temat konstrukcji oprocentowania pisałem w moim poradniku “Jak znaleźć i kupić mieszkanie?”. Tam też znajdziecie szablon pozwalający porównać całkowite koszty kredytów hipotecznych oferowanych przez różne banki.

Jakie dokumenty musisz sprawdzić przed kupnem domu?

Kupujesz dom? Przygotuj się na nurkowanie w dokumentach. Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, konieczne będzie dokładne sprawdzenie zarówno stanu technicznego, jak i stanu prawnego nieruchomości. Choć trzeba poświęcić na to trochę czasu, dzięki zebranym informacjom gruntownie poznasz budynek i zaplanujesz wydatki związane z mediami, a przede wszystkim – upewnisz się, że nie kupujesz problematycznej nieruchomości, która jest samowolą budowlaną.

Kupno domu najlepiej zacząć od… wycieczki po urzędach. Pierwsze miejsce, do którego powinniśmy się udać to miejscowy Sąd Rejonowy i Wydział Ksiąg Wieczystych. Poprośmy o dostęp do księgi wieczystej nieruchomości (możemy również bez ruszania się z domu zobaczyć jej wersję elektroniczną) i poszukajmy w niej następujących informacji:

• dane właściciela nieruchomości (dział II księgi wieczystej);
• obciążenie prawami osób trzecich (dział III) – czyli wszelkie informacje dot. innych osób posiadających prawo do użytkowania czy służebności domu. Nawet jeśli nie znajdziemy ich w księdze, koniecznie wypytajmy o nie sprzedającego i liczmy na jego uczciwość;
• stan zadłużenia i obciążenie hipoteką (dział IV).

Oczywiście sprzedający na pewno przedstawi nam wypis z księgi wieczystej. Jej dokładna analiza w urzędzie pozwoli nam jednak uniknąć niespodzianek związanych z wpisami czy ostrzeżeniami, które trafiły do niej już po sporządzeniu wypisu.

Następny na naszej trasie jest urząd gminy, a konkretnie – wydział geodezji. Tam zweryfikujemy informacje dotyczące działki, jej powierzchni oraz granic. Warto zapisać te dane, a następnie samodzielnie wykonać pomiary i porównać ich zgodność.

Z wydziału geodezji kierujemy się do wydziały architektury i urbanistyki (lub architektury i budownictwa), gdzie zapoznamy się z miejscowym planem zagospodarowania i sprawdzimy, jakie inwestycje mogą być przeprowadzone w najbliższej okolicy. W ten sposób upewnimy się, że w przyszłości pod naszymi oknami nie powstanie droga szybkiego ruchu lub oczyszczalnia ścieków, a zielonej łąki nie zasłoni osiedle domków jednorodzinnych. Jeśli dla okolicy nie opracowano jeszcze konkretnych wytycznych, możemy również poprosić o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – to na jego podstawie będzie ustalany przyszły plan.

Ostatni punkt urzędowej wycieczki to wydział spraw obywatelskich lub inny dział odpowiedzialny za meldunki i ewidencję mieszkańców. Koniecznie sprawdźmy, czy oprócz właściciela nie ma innych osób, które są zameldowane w domu. Jeśli są – przed podpisaniem umowy przedwstępnej koniecznie dopilnujmy, żeby sprzedający wymeldował mieszkańców lub uzyskajmy od niego pisemne zobowiązanie.
Jakie dokumenty powinien przedstawić nam sprzedający?

• pozwolenie na budowę – byśmy mogli mieć pewność, że budynek został wybudowany zgodnie z prawem;
• projekt architektoniczno-budowlany oraz projekty przyłączy i instalacji – z którymi porównamy stan rzeczywisty budynku, sprawdzając jego zgodność z zaleceniami projektowymi;
• dziennik budowy – zawierający informacje dotyczące przebiegu budowy domu oraz wszelkich ewentualnych zmian, które zostały wprowadzone w jej trakcie;
• protokoły odbiorów budynku i przyłączy wraz z inwentaryzacją geodezyjną – byśmy mieli pewność, że wszystkie przyłącza są wykonane tak, jak powinny.

Jeśli właściciel nie posiada ww. dokumentów, powinien poszukać ich w urzędzie lub starostwie (powinny się tam znaleźć, jeśli dom nie jest starszy niż 10-15 lat).

Pamiętajmy również, by wypytać sprzedającego o historię remontów oraz wszelkie odstępstwa od pierwotnego projektu, które nie zostały na niego naniesione. W ten sposób unikniemy nieprzyjemnych niespodzianek, gdy sami będziemy chcieli przeprowadzić remont naszego nowego domu.

Poprośmy także o:

• zaświadczenia i rachunki potwierdzające uregulowanie podatków – przede wszystkim podatku od nieruchomości, ale również od ew. spadków i darowizn (jeśli to właśnie w taki sposób sprzedający otrzymał dom). W razie jakichkolwiek długów i zaległości na nieruchomości może być ustanowiona przymusowa hipoteka;
• umowy z dostawcami mediów oraz rachunki – zweryfikujmy, czy nieruchomość jest legalnie podłączona do sieci, czy z przyłączy korzystają również inne, sąsiednie domy (jeśli tak, upewnijmy się, że każdy z nich posiada osobny licznik) oraz czy sprzedający nie ma zaległości w płaceniu rachunków za media. Spiszmy również stan liczników – przyda się jako załącznik do umowy;
• protokół wyposażenia domu – ustalmy, które sprzęty właściciel sprzeda nam wraz z domem i sporządźmy dokładny spis, który również możemy załączyć do umowy.

Autorką posta gościnnego jest Katarzyna Lasocka – współautorka bloga o nieruchomościach Morizon.pl.

Co musisz wiedzieć biorąc kredyt na budowę domu?

Otrzymanie kredytu na budowę domu wymaga zazwyczaj więcej zachodu i formalności niż w przypadku kredytu na kupno mieszkania. Nie da się ustanowić zabezpieczenia w postaci hipoteki na niewybudowanej nieruchomości. Decyzja o przyznaniu kredytu oraz wypłacie kolejnych transz wymaga większej ostrożności ze strony banku niż w przypadku kredytu na kupno gotowej nieruchomości. To wszystko powoduje, że bank wymaga od klienta większej ilości dokumentów. Poniżej wymieniam szereg zmiennych które musisz wziąć pod uwagę porównując różne oferty kredytów na budowę domu.

Pierwszym z nich jest wysokość oprocentowania kredytu. Na oprocentowanie składa się stawka bazowa, najczęściej jest to WIBOR 3M. Niektóre banki stosują WIBOR 6M. WIBOR jest definiowany jako koszt pozyskania pieniądza przez banki na rynku międzybankowym. Drugą składową oprocentowania jest marża kredytu. Stawka bazowa plus marża kredytu mają wpływ wysokość raty kredytu. Skoro jesteśmy już przy racie, banki oferują stałe raty lub raty malejące.

Kolejnym czynnikiem, który należy brać pod uwagę jest prowizja za udzielenie Read more

ubezpieczenie kredytu – uwaga na ogólne warunki ubezpieczenia

Wiele mówi się ostatnio o ubezpieczeniach które banki wciskają swoim klientom ubiegającym się o kredyt hipoteczny. Chodzi o ubezpieczenia na wypadek utraty zdolności do spłaty kredytu oraz ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Pojawiają się głosy że bank zarabia na ubezpieczeniu, natomiast w przypadku gdy zaistnieje zdarzenie niepożądane ubezpieczony nie może skorzystać z odszkodowania. Postanowiłem przyjrzeć się ogólnym warunkom ubezpieczenia kredytobiorców od ryzyka utraty pracy i całkowitej niezdolności do pracy i pobytu w szpitalu oferowanego przez firmę Read more