Zwróć uwagę na rozbieżności w tym co mówi sprzedający

Niedawno oglądałem dom do sprzedania. Bardzo piękna nieruchomość. W pewnym momencie spytałem o kwestie zadłużenia nieruchomości. (Uzyskanie odpowiedzi na zadawane pytania dotyczące kwestii własnościowych, stanu zadłużenia absolutnie nie zwalnia kupujących z obowiązku sprawdzenia wszelkich dokumentów). Właściciel powiedział, że kilka lat temu zaciągnął kredyt we franku szwajcarskim na remont i rozbudowę domu. (W międzyczasie frank zdrożał i kwota którą właściciel jest winien bankowi wzrosła o około jedną trzecią). Mówiąc o zaciągniętym kredycie właściciel powiedział, że uzyskał go w banku X (tutaj padła nazwa pewnego banku) i pozyskuje taniej franki w banku Y (tutaj padła nazwa określonego banku). Jednym w słowem korzysta z możliwości samodzielnego zakupu walut. W innym banku ma kredyt walutowy a w innym samodzielnie kupuje waluty na spłatę kredytu.

Następnie przeszedłem do zadawania kolejnych pytań. Spytałem ile kosztuje Read more

Mity na temat kredytów we frankach

Często słychać głosy, że konsumenci podpisywali oświadczenie że rozumieją ryzyko związane z zaciągnięciem kredytu walutowego, więc nie powinni mieć pretensji do banku. To jest trochę tak jakby klient kupił samochód w komisie i podpisał, że zna ryzyko że nabyty samochód może się zepsuć. Potem okazałoby się, że samochód ma jakąś poważną wadę której konsument nie był w stanie odkryć w momencie zakupu ponieważ nie zna się na motoryzacji. Udałby się z powrotem do sprzedającego celem odzyskania pieniędzy, a sprzedający powiedziałby, że nie zwróci ponieważ klient podpisał klauzulę że rozumie ryzyko. Prawo w takich przypadkach chroni konsumenta. Od razu taki sprzedawca miałby problemy. Dlaczego w przypadku banku ma być inaczej niż w przypadku handlarza samochodami? Czy na pewno sprzedawcy którzy proponowali kredyty przy kursie franka 2,00-2,20 PLN mówili wyraźnie że frank jest „nienaturalnie tani”.

Kolejna opinia powtarzana w mediach – Kredyty walutowe są spłacane regularnie nie ma tutaj różnicy w zaległościach pomiędzy osobami biorącymi kredytu walutowe i złotowe. Może i tak, ale co będzie jak ktoś zechce sprzedać nieruchomość kiedy jego zobowiązanie względem banku wzrosło. Te raty może będą nieco niższe niż raty złotowe z tym, że kredytobiorca nigdy tego kredytu nie spłaci ponieważ jego dług urósł od czasu kiedy kurs franka zaczął rosnąć w stosunku do kursu przy którym uruchamiany był kredyt.

Tutaj kolejny argument za niepomaganiem “frankowiczom” przywoływany w dyskusji  – Ja wziąłem droższy kredyt w złotówkach aby kupić mieszkanie i nikt mi nie dopłaci, może też powinienem strajkować. Rolnicy, górnicy strajkują. W głowach im się przewraca, ja też powinienem strajkować ponieważ mi nikt nie dopłaca do mojego biznesu, do pensji itd. Jest w tym dużo dezinformacji i manipulacji. Tak naprawdę jest to napuszczanie jednych grup społecznych na drugie. W tych przypadkach protestującym wcale nie chodzi o zyskanie dopłat kosztem innych grup społecznych. W naszym państwie wiele dziedzin jest chorych i źle funkcjonuje. To nie znaczy, że mamy zostawić sytuację taką jaka jest i nikomu absolutnie nie pomagać.

 Tutaj argument przytaczany przez obrońców banków – Przy ewentualnym przewalutowaniu kredytów banki poniosą stratę co może doprowadzić do upadku niektórych z nich.  Wszyscy podatnicy będą musieli dopłacić do tego. Jeżeli poniosą stratę to trudno. Banki są przedsiębiorstwami. Ryzyko strat jest wpisane w naturę przedsiębiorczości. To właściciel biznesu poniesie koszty. Czy przy upadku piekarni, zakładu szewskiego, zakładu pracy chronionej ktoś z polityków płacze i mówi o konieczności dotowania zakładu. Poza tym banki mają ogromne zyski. Najuczciwsze rozwiązanie to przewalutowanie kredytów hipotecznych na złotowe po kursie z dnia kiedy kredyt był zaciągnięty. Następnie kredytobiorca powinien wyrównać bankom kwotę wynikającą z niższego oprocentowania jaką bank otrzymałby gdyby udzielił kredytu w złotówkach. Dyskutując o przewalutowaniu nie można mówić o stracie, po prostu banki nie osiągnął oczekiwanych w przyszłości  dochodów.

Co sądzicie na ten temat. Czekam na Wasze opinie.

A Franek rośnie i rośnie…

Zła wiadomość dla osób, które kilka lat temu brały kredyty hipoteczne we frankach szwajcarskich. Niektórzy twierdzą, że frank osiągnie cenę 3,5 zł.
Kilka lat temu kiedy pisałem ebooka – (Jak znaleźć i kupić mieszkanie?
czyli Praktyczny przewodnik, który wyjaśni jak poruszać się po rynku nieruchomości mieszkaniowych) ostrzegałem przed pochopnym zaciąganiem kredytów denominowanych we frankach szwajcarskich.

Czy raty kredytów we frankach szwajcarskich spadną?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego, które stanowi koszt udostępnienia pieniądza składa się z dwóch części – marży kredytowej oraz rynkowej stopy procentowej. Pierwsza składowa jest określona w umowie przez bank i zazwyczaj jest niezmienna przez cały okres kredytu. Natomiast rynkowa stopa procentowa jest zmienną częścią oprocentowania, ponieważ nie zależy bezpośrednio od banku tylko od rynku na którym działa bank. Poszczególne instytucje bankowe funkcjonujące na rynku mogą posiadać w różnych okresach nadpłynność gotówki lub brak płynności gotówki. W związku z tym pożyczają sobie nadwyżki. Koszt takiej pożyczki jest określony przez stopę referencyjną. Jeśli klient zaciąga kredyt w złotówkach, zmienną część oprocentowania kredytu pełni stopa WIBOR. WIBOR to rynkowa stopa procentowa, po jakiej instytucje finansowe pożyczają sobie krajową walutę na polskim rynku międzybankowym. Banki mogą udzielać sobie pożyczek na różne okresy. WIBOR 3M oznacza stopę procentową po jakiej instytucje finansowe pożyczają sobie walutę na polskim rynku międzybankowym na okres trzech miesięcy.

Kredyty walutowe także oparte są na podobnych zasadach. Składają się z marży kredytowej oraz rynkowej stopy procentowej po jakiej banki pożyczają sobie daną walutę na okres trzech miesięcy. Pierwsza składowa którą jest marża jest zazwyczaj niezmienna przez cały okres kredytu. W przypadku kredytów zaciągniętych we franku szwajcarskim, zmienną część oprocentowania kredytu stanowi stopa procentowa LIBOR 3M (CHF).
Na wysokość raty kredytu walutowego wpływają trzy składniki:

1. Koszt pieniądza na rynku międzybankowym. W przypadku franków szwajcarskich jest to LIBOR, natomiast
w przypadku kredytów w euro jest to EURIBOR;
2. Wysokość marży kredytu;
3. Kurs waluty w której został zaciągnięty kredyt.

Marża jest zazwyczaj stała przez cały okres kredytowania (chyba, że bank ustalił z kredytobiorcą zapis w umowie który mówi, że marża kredytu może ulec zmianie w skutek wzrostu ryzyka nieterminowej spłaty kredytu i chce z tego prawa skorzystać). Jeżeli chodzi o LIBOR 3M (CHF) to jest on w chwili obecnej najniższy w historii. Wynosi obecnie 0,01%. Analizując dane historyczne zazwyczaj średnio wynosił niecałe 3%. Koszt pozyskania franka na rynku bankowym nie będzie niższy. Może być wyższy.

Natomiast jeżeli chodzi o zmiany kursu franka szwajcarskiego to są najniższe w ciągu ostatniego roku. Już z perspektywy trzech czy pięciu lat kurs franka szwajcarskiego jest wysoki. Podobnie z perspektywy 10 czy 30 lat kurs CHF/PLN też jest wysoki. Nie sądzę, aby w najbliższym czasie kurs franka szwajcarskiego znacząco stracił na wartości. Podsumowując to co zostało napisane uważam, że nie ma co liczyć w perspektywie najbliższych kilku lat na spadek raty kredytów we franku szwajcarskim. Oczywiście to jest moja prywatna opinia i życzyłbym wielu zadłużonym we franku, aby moja prognoza się nie sprawdziła.

„Dom zły” czyli kolejny przykład jak kredyt we frankach dobija pewną rodzinę

dom złyWgospodarce.pl przedstawia historię rodziny która zadłużyła się we frankach szwajcarskich aby wybudować dom. W momencie uruchamiania kredytu frank kosztował 2 PLN. W międzyczasie kurs franka zaczął iść w górę. W związku z tym zobowiązanie z tytułu zaciągniętego kredytu drastycznie się zwiększyło. Oburza mnie w tym wszystkim tłumaczenie banku a także instytucji finansowych które tak naprawdę nie działają w interesie klientów tylko w interesie banków. Dlaczego nikt nie wprowadził rekomendacji kiedy ludzie zadłużali się na potęgę przy cenie franka wynoszącej 2 PLN. Dopiero jak kurs zaczął znacząco iść w górę zaczęli wprowadzać rekomendacje w celu ograniczenia kredytów walutowych. Trochę za późno. Udzielający kredytów hipotecznych przy cenie 2 PLN/ 1 CHF dobrze wiedzieli, że frank był w tamtym okresie niedowartościowany. Bank liczył zdolność dla raty kredytu przy założeniu ceny franka 2 PLN. Klienci mogli nie wiedzieć że do symulacji bank przyjął bardzo optymistyczny wariant. Od banku można więcej oczekiwać. Banki dobrze wiedziały na jakie ryzyko wystawiają klientów. Po co teraz to gadanie o interesie depozytariuszy.

Gdyby stopa odsetkowa była na takim poziomie, że ktoś jak w przypadku tej rodziny wziął ponad 430 tys. złotych kredytu i musiałby zwrócić 700 tysięcy to byłaby to lichwa – bezpodstawne wzbogacenie instytucji finansowej kosztem kredytobiorcy. W opisywanym wypadku kurs franka szwajcarskiego wzrósł z 2 złotych (w momencie uruchamiania kredytu) do prawie 3,5 złotego. Instytucje bankowe – no sorry, kurs franka poszedł w górę. Nie mamy na to wpływu. W związku z tym zadłużenie tej rodziny wzrosło z 430 tys. złotych na 700 tysięcy złotych. Bank nie chce umorzyć takiej kwoty. Woli zlicytować nieruchomość. I tak nie odzyska 700 tysięcy złotych. Doprowadzi tylko do niewolniczego uwiązania klienta. Kierownictwo banku tłumaczy, że bank umorzył część kwoty straciłby. Przecież musi działać w interesie depozytariuszy. O żadnej stracie księgowej nie ma tutaj mowy. Bank po prostu miałby niższy zysk.