Jak wyglądają marże kredytów hipotecznych w 2018 roku?

Koszty kredytu hipotecznego w dużej mierze zależą od wysokości kredytu, posiadania produktów komplementarnych, wkładu własnego. Przygotowałem krótkie zestawienie, aby potencjalni kredytobiorcy mogli zorientować się w kosztach kredytu. Kalkulację wykonałem na podstawie ofert banków w dniu 8 lutego 2018 roku. Przyjąłem następujące założenia:
– Kwota wnioskowanego kredytu wynosi 240 tys. PLN;
– Docelowa wartość kredytowanego mieszkania wynosi 300 tys. PLN;
– Kredytobiorca posiada wkład własny wynoszący 20% kwoty wnioskowanego kredytu;
– Kredyt jest udzielony na 30 lat;
– Kredyt będzie spłacany w ratach równych;
– Banki stosują różne stawki bazowe, dla wszystkich banków zostały one skalkulowane dla stawki WIBOR 3M. Do tego należy doliczyć wysokość marży – niezmiennej przez cały okres kredytowania;
– Założono, że klient nie będzie korzystał z innych produktów bankowych w banku w którym wnioskuje o kredyt hipoteczny, ponieważ wpływa to na ofertę dotyczącą kredytu hipotecznego i utrudniłoby porównania;
– przy kalkulacjach nie wzięto kosztów takich jak ubezpieczenie pomostowe stosowane przez niektóre banki do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki w księdze wieczystej.

Poniżej znajdują się oferty dotyczące marż i prowizji bankowych oferowanych różnych kredytodawców. W stosunku do ofert które były jeszcze kilka lat temu, obecnie marże kredytów są bardzo wysokie. Były czasy, że marże oscylowały w okolicach 1%. Wtedy z kolei koszt pieniądza na rynku międzybankowym (stawka WIBOR) była dużo wyższa niż obecnie. W związku z tym w bankach pewnie wyszli z założenia, że obecnie niski WIBOR powoduje, że po podniesieniu marż raty kredytów i tak będą dla wielu kredytobiorców do udźwignięcia. Obawiam się, że WIBOR niedługo pójdzie w górę (jest bliski swojego minimum) w związku z tym osoby które obecnie biorą kredyt muszą liczyć się z faktem, że w niedługim czasie miesięczna rata obecnie zaciągniętego kredytu pójdzie w górę, ponieważ zależy od zmiennej stawki WIBOR.

Tabela: Wyszczególnienie ofert kredytów hipotecznych oferowanych przez wybrane banki

 

 

 

 

 

 

Źródło: opracowanie własne na podstawie ofert powyższych kredytodawców

P.S.: Na temat konstrukcji oprocentowania pisałem w moim poradniku “Jak znaleźć i kupić mieszkanie?”. Tam też znajdziecie szablon pozwalający porównać całkowite koszty kredytów hipotecznych oferowanych przez różne banki.

Jak znaleźć i kupić mieszkanie III uaktualniona wersja

Mam przyjemność zaprezentować III wydanie mojego poradnika: pt” Jak znaleźć i kupić mieszkanie”.

Poradnik ten pierwszy raz ukazał się w 2008 roku.  Poradnik został stworzony w oparciu o doświadczenia i wiedzę płynącą z wieloletniego doświadczenia na rynku nieruchomości. Dzięki tej książce, dowiesz się m.in.

  • O czym powinieneś pamiętać, zawierając umowę przedwstępną?
  • Czego nie powie Ci pośrednik, a w czym jest w stanie Ci pomóc?
  • Na co zwrócić uwagę, podpisując umowę z pośrednikiem?
  • Jaka powinna być wielkość zadatku, aby zabezpieczyć interesy kupującego?
  • Zakup na rynku pierwotnym, czyli jak przygotować się do rozmowy z developerem?
  • Jak przygotować się do negocjacji cenowych oraz ewentualnych manipulacji ze strony sprzedających?
  • Jak przygotować się odbioru mieszkania od sprzedającego?
  • Co wpływa na koszt kredytu hipotecznego?
  • Na co zwrócić uwagę kupując „niespłacone mieszkanie”?
  • Jak zmieniła się sytuacja na rynku kredytów hipotecznych od lipca 2017 roku?

W poradniku znajdziesz również opisane „krok po kroku” przykłady transakcji przeprowadzonych przez samego autora.  Dowiesz się także  co może Cię spotkać, jeżeli nie znasz się na rynku nieruchomości:

  • nieuczciwi i niesłowni pośrednicy;
  • wybór niekorzystnego kredytu hipotecznego, który jest nieodpowiedni do Twojej sytuacji;
  • kupno „taniego” mieszkania, które wymaga ogromnych nakładów pieniężnych;
  • uciążliwe sąsiedztwo;
  • kupno mieszkania z nieuregulowaną sytuacją prawną.

Kliknij tutaj po więcej.

Co musisz wiedzieć biorąc kredyt na budowę domu?

Otrzymanie kredytu na budowę domu wymaga zazwyczaj więcej zachodu i formalności niż w przypadku kredytu na kupno mieszkania. Nie da się ustanowić zabezpieczenia w postaci hipoteki na niewybudowanej nieruchomości. Decyzja o przyznaniu kredytu oraz wypłacie kolejnych transz wymaga większej ostrożności ze strony banku niż w przypadku kredytu na kupno gotowej nieruchomości. To wszystko powoduje, że bank wymaga od klienta większej ilości dokumentów. Poniżej wymieniam szereg zmiennych które musisz wziąć pod uwagę porównując różne oferty kredytów na budowę domu.

Pierwszym z nich jest wysokość oprocentowania kredytu. Na oprocentowanie składa się stawka bazowa, najczęściej jest to WIBOR 3M. Niektóre banki stosują WIBOR 6M. WIBOR jest definiowany jako koszt pozyskania pieniądza przez banki na rynku międzybankowym. Drugą składową oprocentowania jest marża kredytu. Stawka bazowa plus marża kredytu mają wpływ wysokość raty kredytu. Skoro jesteśmy już przy racie, banki oferują stałe raty lub raty malejące.

Kolejnym czynnikiem, który należy brać pod uwagę jest prowizja za udzielenie Read more

Zwróć uwagę na rozbieżności w tym co mówi sprzedający

Niedawno oglądałem dom do sprzedania. Bardzo piękna nieruchomość. W pewnym momencie spytałem o kwestie zadłużenia nieruchomości. (Uzyskanie odpowiedzi na zadawane pytania dotyczące kwestii własnościowych, stanu zadłużenia absolutnie nie zwalnia kupujących z obowiązku sprawdzenia wszelkich dokumentów). Właściciel powiedział, że kilka lat temu zaciągnął kredyt we franku szwajcarskim na remont i rozbudowę domu. (W międzyczasie frank zdrożał i kwota którą właściciel jest winien bankowi wzrosła o około jedną trzecią). Mówiąc o zaciągniętym kredycie właściciel powiedział, że uzyskał go w banku X (tutaj padła nazwa pewnego banku) i pozyskuje taniej franki w banku Y (tutaj padła nazwa określonego banku). Jednym w słowem korzysta z możliwości samodzielnego zakupu walut. W innym banku ma kredyt walutowy a w innym samodzielnie kupuje waluty na spłatę kredytu.

Następnie przeszedłem do zadawania kolejnych pytań. Spytałem ile kosztuje Read more

Jak wyglądają koszty kredytów hipotecznych w 2014 roku?

Na początku 2014 marże kredytów hipotecznych oscylują w granicach 1,50%. Bardzo często trzeba doliczyć prowizję w wysokości 2% kwoty zaciągniętego kredytu. Jeszcze kilka lat temu można było uzyskać marże w granicach 1%. Wszystko to z powodu niskiego WIBOR-u. Prawdopodobnie banki wychodzą z założenia, że skoro WIBOR jest niski to mogą dodatkowo zarobić na wyższych marżach. Problem w tym, że marże kredytu negocjuje się na cały okres trwania kredytu. Natomiast jeżeli chodzi o WIBOR czy LiBOR jego wysokość jest zmienna. Może wzrosnąć. Niski koszt pozyskania kapitału w postaci WIBOR-u czy LIBOR-u w połączeniu z wysokimi marżami banków w długim okresie może być zgubny dla klientów.

Z początkiem roku zniknęły kredyty na 100% wartości nieruchomości. Poniżej znajduje się zestawienie pokazujące tendencje w cennikach kredytów hipotecznych. Problem z ofertami przedstawianymi w porównywarkach czy też na stronach internetowych banków polega na tym, że banki podają widełki cen. Przykładem może być mBank. Na swojej stronie podaje prowizję za udzielenie kredytu hipotecznego od 0-4%. Aby poznać ostateczny koszt kredytu trzeba skontaktować się z doradcą.

Bywa i tak, że banki podają l niską marżę którą bardzo często klientowi będzie trudno uzyskać. Przykładem może być Bank Zachodni WBK. W Banku Zachodnim WBK są bardzo duże rygory dotyczące liczenia zdolności kredytowej. Wysokość marży podana jest przy założeniu, że klient będzie posiadał komplementarne produkty banku. Dosyć liberalnie do kwestii zdolności kredytowej podchodzi bank PKO BP.

Tabela: Wyszczególnienie ofert kredytów hipotecznych oferowanych przez wybrane banki

Nazwa banku

Marża

Prowizja

Wymagany minimalny wkład własny

Opłata za wcześniejszą spłatę kredytu

ING

1,65%

2,20%

20%

2,00%

PKO BP

1,30%

brak

5%

1,50%

BGŻ

1,85%

4,00%

20%

2,00%

Credit Agricole

1,34%

2,00%

10%

2,00%

Bank Zachodni WBK

1,49%

2,00%

10%

brak

BOŚ

1,55%

1,50%

5%

2,00%

Źródło: opracowanie własne na podstawie ofert powyższych kredytodawców

A Franek rośnie i rośnie…

Zła wiadomość dla osób, które kilka lat temu brały kredyty hipoteczne we frankach szwajcarskich. Niektórzy twierdzą, że frank osiągnie cenę 3,5 zł.
Kilka lat temu kiedy pisałem ebooka – (Jak znaleźć i kupić mieszkanie?
czyli Praktyczny przewodnik, który wyjaśni jak poruszać się po rynku nieruchomości mieszkaniowych) ostrzegałem przed pochopnym zaciąganiem kredytów denominowanych we frankach szwajcarskich.

Czy raty kredytów we frankach szwajcarskich spadną?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego, które stanowi koszt udostępnienia pieniądza składa się z dwóch części – marży kredytowej oraz rynkowej stopy procentowej. Pierwsza składowa jest określona w umowie przez bank i zazwyczaj jest niezmienna przez cały okres kredytu. Natomiast rynkowa stopa procentowa jest zmienną częścią oprocentowania, ponieważ nie zależy bezpośrednio od banku tylko od rynku na którym działa bank. Poszczególne instytucje bankowe funkcjonujące na rynku mogą posiadać w różnych okresach nadpłynność gotówki lub brak płynności gotówki. W związku z tym pożyczają sobie nadwyżki. Koszt takiej pożyczki jest określony przez stopę referencyjną. Jeśli klient zaciąga kredyt w złotówkach, zmienną część oprocentowania kredytu pełni stopa WIBOR. WIBOR to rynkowa stopa procentowa, po jakiej instytucje finansowe pożyczają sobie krajową walutę na polskim rynku międzybankowym. Banki mogą udzielać sobie pożyczek na różne okresy. WIBOR 3M oznacza stopę procentową po jakiej instytucje finansowe pożyczają sobie walutę na polskim rynku międzybankowym na okres trzech miesięcy.

Kredyty walutowe także oparte są na podobnych zasadach. Składają się z marży kredytowej oraz rynkowej stopy procentowej po jakiej banki pożyczają sobie daną walutę na okres trzech miesięcy. Pierwsza składowa którą jest marża jest zazwyczaj niezmienna przez cały okres kredytu. W przypadku kredytów zaciągniętych we franku szwajcarskim, zmienną część oprocentowania kredytu stanowi stopa procentowa LIBOR 3M (CHF).
Na wysokość raty kredytu walutowego wpływają trzy składniki:

1. Koszt pieniądza na rynku międzybankowym. W przypadku franków szwajcarskich jest to LIBOR, natomiast
w przypadku kredytów w euro jest to EURIBOR;
2. Wysokość marży kredytu;
3. Kurs waluty w której został zaciągnięty kredyt.

Marża jest zazwyczaj stała przez cały okres kredytowania (chyba, że bank ustalił z kredytobiorcą zapis w umowie który mówi, że marża kredytu może ulec zmianie w skutek wzrostu ryzyka nieterminowej spłaty kredytu i chce z tego prawa skorzystać). Jeżeli chodzi o LIBOR 3M (CHF) to jest on w chwili obecnej najniższy w historii. Wynosi obecnie 0,01%. Analizując dane historyczne zazwyczaj średnio wynosił niecałe 3%. Koszt pozyskania franka na rynku bankowym nie będzie niższy. Może być wyższy.

Natomiast jeżeli chodzi o zmiany kursu franka szwajcarskiego to są najniższe w ciągu ostatniego roku. Już z perspektywy trzech czy pięciu lat kurs franka szwajcarskiego jest wysoki. Podobnie z perspektywy 10 czy 30 lat kurs CHF/PLN też jest wysoki. Nie sądzę, aby w najbliższym czasie kurs franka szwajcarskiego znacząco stracił na wartości. Podsumowując to co zostało napisane uważam, że nie ma co liczyć w perspektywie najbliższych kilku lat na spadek raty kredytów we franku szwajcarskim. Oczywiście to jest moja prywatna opinia i życzyłbym wielu zadłużonym we franku, aby moja prognoza się nie sprawdziła.

Grupowy zakup mieszkań sposobem na developera?

W ostatnim czasie pojawiły się na rynku nieruchomości różne inicjatywy mające za zadanie wzmocnienie pozycji przetargowej kupujących. Umożliwiają one grupowanie się ludzi w celu uzyskania znacznie większych zniżek u developerów lub aukcje kredytowe umożliwiające możliwość korzystniejszego nabycia kredytów hipotecznych. Planując kupno mieszkania, warto szukać innych poszukujących, aby stworzyć grupę dzięki której będzie Wam łatwiej negocjować z developerem warunki zakupu mieszkania. Możecie tworzyć grupy na Facebooku, na forach internetowych które zrzeszałyby osoby planujące kupno mieszkania w danym mieście.
Przy okazji polecam nowe wydanie mojego poradnika pod tytułem “Jak znaleźć i kupić mieszkanie” w którym piszę między innymi na temat negocjacji ze sprzedającym mieszkanie. Kiedy rozmawiam z kupującymi mieszkanie mówię im: negocjujcie warunki z developerem. Wielu się dziwi pytając “to tak można”. Odpowiadam można i trzeba.

Kto zyskuje dzięki programowi Rodzina na Swoim

Niektóre banki zaczęły stosować wyższe marże dla kredytów oferowanych w ramach programu Rodzina na Swoim niż dla zwykłych kredytów hipotecznych. Powodowało to sytuację, że część, którą mogłyby zaoszczędzić osoby biorące udział w programie trafiała do banków.

Program Rodzina na Swoim doprowadził do większej dostępności kredytów dla części osób zamierzających nabyć pierwsze mieszkanie. Zazwyczaj jest tak, że im kredyty są bardziej dostępne tym ceny mieszkań rosną. Wzmożone zainteresowanie mieszkaniami na rynku powodowało wyższe ceny mieszkań. Wielu developerów reklamując swoje inwestycje podkreślało informację, że nabywcy kupujący u nich mieszkanie w ramach programu Rodzina na Swoim, są w stanie w ciągu kilku lat oszczędzić kwotę około 50 tys. złotych.

Dzięki temu, że przez część czasu trwania kredytu Państwo dofinansuje im połowę odsetek, spłacą bankowi w ciągu kilku lat około 50 tys. złotych mniej. Wydawałoby się, że to czysty zysk. Pytanie dla kogo. Wyższa marża powoduje, że część tej kwoty oddadzą bankowi. Wyższa cena mieszkań spowodowana wyższym popytem powoduje, że tak naprawdę nabywcy obsługują wyższą kwotę kredytu. Należy dokładnie przeliczyć zyski i straty. Może się okazać, że wraz z zakończeniem programu ceny spadną na tyle, że takie samo mieszkanie będzie można nabyć za cenę około 20 tys. złotych mniej. Niższa cena oznacza mniejszą kwotę potrzebnego kredytu. Z drugiej strony może się okazać, że po zakończeniu programu wielu osobom bank nie udzieli kredytu. Bez pomocy Państwa stracą zdolność do zaciągnięcia kredytu (biorąc nawet pod uwagę niższy kredyt wynikający ze spadku cen mieszkań po zakończeniu programu Rodzina na Swoim).

„Dom zły” czyli kolejny przykład jak kredyt we frankach dobija pewną rodzinę

dom złyWgospodarce.pl przedstawia historię rodziny która zadłużyła się we frankach szwajcarskich aby wybudować dom. W momencie uruchamiania kredytu frank kosztował 2 PLN. W międzyczasie kurs franka zaczął iść w górę. W związku z tym zobowiązanie z tytułu zaciągniętego kredytu drastycznie się zwiększyło. Oburza mnie w tym wszystkim tłumaczenie banku a także instytucji finansowych które tak naprawdę nie działają w interesie klientów tylko w interesie banków. Dlaczego nikt nie wprowadził rekomendacji kiedy ludzie zadłużali się na potęgę przy cenie franka wynoszącej 2 PLN. Dopiero jak kurs zaczął znacząco iść w górę zaczęli wprowadzać rekomendacje w celu ograniczenia kredytów walutowych. Trochę za późno. Udzielający kredytów hipotecznych przy cenie 2 PLN/ 1 CHF dobrze wiedzieli, że frank był w tamtym okresie niedowartościowany. Bank liczył zdolność dla raty kredytu przy założeniu ceny franka 2 PLN. Klienci mogli nie wiedzieć że do symulacji bank przyjął bardzo optymistyczny wariant. Od banku można więcej oczekiwać. Banki dobrze wiedziały na jakie ryzyko wystawiają klientów. Po co teraz to gadanie o interesie depozytariuszy.

Gdyby stopa odsetkowa była na takim poziomie, że ktoś jak w przypadku tej rodziny wziął ponad 430 tys. złotych kredytu i musiałby zwrócić 700 tysięcy to byłaby to lichwa – bezpodstawne wzbogacenie instytucji finansowej kosztem kredytobiorcy. W opisywanym wypadku kurs franka szwajcarskiego wzrósł z 2 złotych (w momencie uruchamiania kredytu) do prawie 3,5 złotego. Instytucje bankowe – no sorry, kurs franka poszedł w górę. Nie mamy na to wpływu. W związku z tym zadłużenie tej rodziny wzrosło z 430 tys. złotych na 700 tysięcy złotych. Bank nie chce umorzyć takiej kwoty. Woli zlicytować nieruchomość. I tak nie odzyska 700 tysięcy złotych. Doprowadzi tylko do niewolniczego uwiązania klienta. Kierownictwo banku tłumaczy, że bank umorzył część kwoty straciłby. Przecież musi działać w interesie depozytariuszy. O żadnej stracie księgowej nie ma tutaj mowy. Bank po prostu miałby niższy zysk.

Jak różnica w marży wpływa na koszt kredytu hipotecznego?

W ostatnim czasie obserwujemy zaostrzenie polityki kredytowej w zakresie kredytów hipotecznych oferowanych przez banki. Jeszcze niedawno można było otrzymać kredyt hipoteczny z marżą na poziomie 1 %. Obecnie banki oferują marże na poziomie około 3 %.

Czynnikiem wpływającym na wielkość marży może być wielkość kwoty kredytu, wkład własny kredytobiorcy, stopień powiązania klienta z bankiem (np. posiadanie złotego konta może wpływać na zmniejszenie marży kredytu). Oprocentowanie składa się z dwóch części stopy bazowej niezależnej od banku z reguły ustalanej na podstawie wskaźnika WIBOR lub LIBOR oraz marży banku.

Zobaczmy jak wzrost marży wpłynął na koszt oraz raty kredytu. Read more

Kredyt hipoteczny z wkładem własnym czy bez?

Czy lepiej kupić mieszkanie sfinansowane kredytem w wysokości 100% ceny nieruchomości czy wziąć kredyt na część wartości nieruchomości a resztę sfinansować wkładem własnym?

Niektórzy przekonują, że nie warto decydować się na wkład własny tylko lepiej sfinansować zakup nieruchomości kredytem w wysokości 100% ceny nieruchomości. Argumentują, że zamiast przeznaczyć pieniądze na wkład własny lepiej je zainwestować i dzięki temu po kilkudziesięciu latach będziemy mieć wyższą kwotą niż kwota poniesiona na obsługę kredytu.

Uważam, że kalkulację należy przeprowadzić w inny sposób. Read more

Uwaga na niskie RRSO, dokładnie sprawdź warunki

Ustawa z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim (Dz. U. 2011 nr 126 poz. 715) definiuje rzeczywistą roczną stopę oprocentowania jako całkowity koszt kredytu ponoszony przez konsumenta, wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu w stosunku rocznym. Czasami można spotkać ofertę kredytu hipotecznego z bardzo niskim RRSO. Po dokładnym sprawdzeniu oferty można trafić na zastrzeżenie,
Read more