Jak wyglądają marże kredytów hipotecznych w 2018 roku?

Koszty kredytu hipotecznego w dużej mierze zależą od wysokości kredytu, posiadania produktów komplementarnych, wkładu własnego. Przygotowałem krótkie zestawienie, aby potencjalni kredytobiorcy mogli zorientować się w kosztach kredytu. Kalkulację wykonałem na podstawie ofert banków w dniu 8 lutego 2018 roku. Przyjąłem następujące założenia:
– Kwota wnioskowanego kredytu wynosi 240 tys. PLN;
– Docelowa wartość kredytowanego mieszkania wynosi 300 tys. PLN;
– Kredytobiorca posiada wkład własny wynoszący 20% kwoty wnioskowanego kredytu;
– Kredyt jest udzielony na 30 lat;
– Kredyt będzie spłacany w ratach równych;
– Banki stosują różne stawki bazowe, dla wszystkich banków zostały one skalkulowane dla stawki WIBOR 3M. Do tego należy doliczyć wysokość marży – niezmiennej przez cały okres kredytowania;
– Założono, że klient nie będzie korzystał z innych produktów bankowych w banku w którym wnioskuje o kredyt hipoteczny, ponieważ wpływa to na ofertę dotyczącą kredytu hipotecznego i utrudniłoby porównania;
– przy kalkulacjach nie wzięto kosztów takich jak ubezpieczenie pomostowe stosowane przez niektóre banki do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki w księdze wieczystej.

Poniżej znajdują się oferty dotyczące marż i prowizji bankowych oferowanych różnych kredytodawców. W stosunku do ofert które były jeszcze kilka lat temu, obecnie marże kredytów są bardzo wysokie. Były czasy, że marże oscylowały w okolicach 1%. Wtedy z kolei koszt pieniądza na rynku międzybankowym (stawka WIBOR) była dużo wyższa niż obecnie. W związku z tym w bankach pewnie wyszli z założenia, że obecnie niski WIBOR powoduje, że po podniesieniu marż raty kredytów i tak będą dla wielu kredytobiorców do udźwignięcia. Obawiam się, że WIBOR niedługo pójdzie w górę (jest bliski swojego minimum) w związku z tym osoby które obecnie biorą kredyt muszą liczyć się z faktem, że w niedługim czasie miesięczna rata obecnie zaciągniętego kredytu pójdzie w górę, ponieważ zależy od zmiennej stawki WIBOR.

Tabela: Wyszczególnienie ofert kredytów hipotecznych oferowanych przez wybrane banki

 

 

 

 

 

 

Źródło: opracowanie własne na podstawie ofert powyższych kredytodawców

P.S.: Na temat konstrukcji oprocentowania pisałem w moim poradniku “Jak znaleźć i kupić mieszkanie?”. Tam też znajdziecie szablon pozwalający porównać całkowite koszty kredytów hipotecznych oferowanych przez różne banki.

Co musisz wiedzieć biorąc kredyt na budowę domu?

Otrzymanie kredytu na budowę domu wymaga zazwyczaj więcej zachodu i formalności niż w przypadku kredytu na kupno mieszkania. Nie da się ustanowić zabezpieczenia w postaci hipoteki na niewybudowanej nieruchomości. Decyzja o przyznaniu kredytu oraz wypłacie kolejnych transz wymaga większej ostrożności ze strony banku niż w przypadku kredytu na kupno gotowej nieruchomości. To wszystko powoduje, że bank wymaga od klienta większej ilości dokumentów. Poniżej wymieniam szereg zmiennych które musisz wziąć pod uwagę porównując różne oferty kredytów na budowę domu.

Pierwszym z nich jest wysokość oprocentowania kredytu. Na oprocentowanie składa się stawka bazowa, najczęściej jest to WIBOR 3M. Niektóre banki stosują WIBOR 6M. WIBOR jest definiowany jako koszt pozyskania pieniądza przez banki na rynku międzybankowym. Drugą składową oprocentowania jest marża kredytu. Stawka bazowa plus marża kredytu mają wpływ wysokość raty kredytu. Skoro jesteśmy już przy racie, banki oferują stałe raty lub raty malejące.

Kolejnym czynnikiem, który należy brać pod uwagę jest prowizja za udzielenie Read more

Mity na temat kredytów we frankach

Często słychać głosy, że konsumenci podpisywali oświadczenie że rozumieją ryzyko związane z zaciągnięciem kredytu walutowego, więc nie powinni mieć pretensji do banku. To jest trochę tak jakby klient kupił samochód w komisie i podpisał, że zna ryzyko że nabyty samochód może się zepsuć. Potem okazałoby się, że samochód ma jakąś poważną wadę której konsument nie był w stanie odkryć w momencie zakupu ponieważ nie zna się na motoryzacji. Udałby się z powrotem do sprzedającego celem odzyskania pieniędzy, a sprzedający powiedziałby, że nie zwróci ponieważ klient podpisał klauzulę że rozumie ryzyko. Prawo w takich przypadkach chroni konsumenta. Od razu taki sprzedawca miałby problemy. Dlaczego w przypadku banku ma być inaczej niż w przypadku handlarza samochodami? Czy na pewno sprzedawcy którzy proponowali kredyty przy kursie franka 2,00-2,20 PLN mówili wyraźnie że frank jest „nienaturalnie tani”.

Kolejna opinia powtarzana w mediach – Kredyty walutowe są spłacane regularnie nie ma tutaj różnicy w zaległościach pomiędzy osobami biorącymi kredytu walutowe i złotowe. Może i tak, ale co będzie jak ktoś zechce sprzedać nieruchomość kiedy jego zobowiązanie względem banku wzrosło. Te raty może będą nieco niższe niż raty złotowe z tym, że kredytobiorca nigdy tego kredytu nie spłaci ponieważ jego dług urósł od czasu kiedy kurs franka zaczął rosnąć w stosunku do kursu przy którym uruchamiany był kredyt.

Tutaj kolejny argument za niepomaganiem “frankowiczom” przywoływany w dyskusji  – Ja wziąłem droższy kredyt w złotówkach aby kupić mieszkanie i nikt mi nie dopłaci, może też powinienem strajkować. Rolnicy, górnicy strajkują. W głowach im się przewraca, ja też powinienem strajkować ponieważ mi nikt nie dopłaca do mojego biznesu, do pensji itd. Jest w tym dużo dezinformacji i manipulacji. Tak naprawdę jest to napuszczanie jednych grup społecznych na drugie. W tych przypadkach protestującym wcale nie chodzi o zyskanie dopłat kosztem innych grup społecznych. W naszym państwie wiele dziedzin jest chorych i źle funkcjonuje. To nie znaczy, że mamy zostawić sytuację taką jaka jest i nikomu absolutnie nie pomagać.

 Tutaj argument przytaczany przez obrońców banków – Przy ewentualnym przewalutowaniu kredytów banki poniosą stratę co może doprowadzić do upadku niektórych z nich.  Wszyscy podatnicy będą musieli dopłacić do tego. Jeżeli poniosą stratę to trudno. Banki są przedsiębiorstwami. Ryzyko strat jest wpisane w naturę przedsiębiorczości. To właściciel biznesu poniesie koszty. Czy przy upadku piekarni, zakładu szewskiego, zakładu pracy chronionej ktoś z polityków płacze i mówi o konieczności dotowania zakładu. Poza tym banki mają ogromne zyski. Najuczciwsze rozwiązanie to przewalutowanie kredytów hipotecznych na złotowe po kursie z dnia kiedy kredyt był zaciągnięty. Następnie kredytobiorca powinien wyrównać bankom kwotę wynikającą z niższego oprocentowania jaką bank otrzymałby gdyby udzielił kredytu w złotówkach. Dyskutując o przewalutowaniu nie można mówić o stracie, po prostu banki nie osiągnął oczekiwanych w przyszłości  dochodów.

Co sądzicie na ten temat. Czekam na Wasze opinie.

Jak różnica w marży wpływa na koszt kredytu hipotecznego?

W ostatnim czasie obserwujemy zaostrzenie polityki kredytowej w zakresie kredytów hipotecznych oferowanych przez banki. Jeszcze niedawno można było otrzymać kredyt hipoteczny z marżą na poziomie 1 %. Obecnie banki oferują marże na poziomie około 3 %.

Czynnikiem wpływającym na wielkość marży może być wielkość kwoty kredytu, wkład własny kredytobiorcy, stopień powiązania klienta z bankiem (np. posiadanie złotego konta może wpływać na zmniejszenie marży kredytu). Oprocentowanie składa się z dwóch części stopy bazowej niezależnej od banku z reguły ustalanej na podstawie wskaźnika WIBOR lub LIBOR oraz marży banku.

Zobaczmy jak wzrost marży wpłynął na koszt oraz raty kredytu. Read more

Uwaga na niskie RRSO, dokładnie sprawdź warunki

Ustawa z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim (Dz. U. 2011 nr 126 poz. 715) definiuje rzeczywistą roczną stopę oprocentowania jako całkowity koszt kredytu ponoszony przez konsumenta, wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu w stosunku rocznym. Czasami można spotkać ofertę kredytu hipotecznego z bardzo niskim RRSO. Po dokładnym sprawdzeniu oferty można trafić na zastrzeżenie,
Read more