Flip mieszkań a dochód pasywny

Ostatnio otrzymałem ofertę webinaru na temat flipowania mieszkań. Pojęcie flip oznacza kupno mieszkania w celu jego ulepszenia (np. poprzez remont) i szybką sprzedaż z zyskiem. To jest krótkoterminowe inwestowanie w nieruchomości. Autor webinaru przekonywał, że dzięki temu że tego typu strategia daje najszybszą możliwość osiągnięcia dochodu pasywnego. Zgodzę się z tym, że strategia kup- wyremontuj- sprzedaj z zyskiem może dać lepszą stopę zwrotu niż wynajem lokali. Z tym, że dochód uzyskany z flipu to nie jest dochód pasywny.

Po pierwsze Read more

Szukaj nieruchomości z potencjałem wzrostu

Kluczową kwestią jest znalezienie perspektywicznej nieruchomości. Ken McElroy porusza w swojej książce „ABC. Jak inwestować w nieruchomości” bardzo poważny problem dotyczący inwestowania w nieruchomości. Pisze, że inwestując w nieruchomości należy skupić się na znalezieniu nieruchomości z potencjałem do generowania zysku. Niekiedy może być to źle prosperująca nieruchomość. Może wyglądać na pierwszy rzut oka nieatrakcyjnie. Ważne jest aby znaleźć w niej potencjał którego dotychczasowy właściciel nie widzi. Często nie ma pomysłu jak zacząć na niej zarabiać, lub nie chce lub nie może się nią zajmować.

Podstawowym problemem jest znalezienie nieruchomości, następnie zwiększenie dochodów osiąganych z tej nieruchomości czy też w przypadku szybkiej odsprzedaży zwiększenie jej wartości. Jak tego dokonać w polskich warunkach.

Posłużę się własnym przykładem. Jakiś czas temu kupiłem niewielkie mieszkanie. Składało się z kuchni, pokoju, łazienki, przedpokoju oraz dużego trójkątnego balkonu. Mieszkanie było niewielkie, ale w atrakcyjnym miejscu. Postarałem się o zgodę na zabudowę balkonu. Kosztowało mnie to trochę zachodu. Balkon został zabudowany. Został wzbogacony o centralne ogrzewanie, prąd.

Następnie pokój został wykończony. Tym sposobem mieszkanie jednopokojowe zostało zamienione na dwupokojowe. Zwiększyło swoją wartość, a także atrakcyjność dla potencjalnych kupujących. Zazwyczaj większy czynsz można zażądać za dwa pokoje niż za jeden.Oczywiście porównując mieszkanie w tej samej lokalizacji i w tym samym standardzie wykończenia. Zwiększenie wartości nieruchomości nie musi odnosić się do mieszkania. Może dotyczyć nieruchomości gruntowych czy też nieruchomości komercyjnych.

Jak kupować nieruchomości poniżej ich wartości rynkowej?

Gdzie szukać nieruchomości wakacyjnych z potencjałem wzrostu?

Jest kilka podstawowych czynników warunkujących dobrą lokalizację nieruchomości wakacyjnych. Oczywiście jednym z nich jest położenie nieruchomości w miejscu gdzie przez większość roku panuje dobra pogoda. Drugim z nich rozwijająca się gospodarka. Trzecim stabilne otoczenie inwestycyjne.
Które z krajów spełniają te warunki?

W Europie do takich krajów należy Albania. Kraj ten poczynił znaczny postęp od czasu przejścia od systemu komunistycznego do gospodarki rynkowej. W 2009 roku Albania rozpoczęła starania o status kandydata do członkostwa w Unii Europejskiej. Ewentualne członkostwo niewątpliwie przyczyni się do wzrostu cen nieruchomości.

Kolejnym państwem w którym atrakcyjność nieruchomości niewątpliwie wzrośnie jest Brazylia. Jest piątą co do wielkości gospodarką na świecie. Przez wiele lat poważnym problemem tego kraju była niewydolna infrastruktura transportowa. W ostatnich latach Brazylia otrzymała potężne środki na rozwój infrastruktury drogowej, kolejowej, portowej i lotniczej. Poprawiająca się infrastruktura niewątpliwie przyczyni się do wzrostu wartości nieruchomości w tym kraju.

Ciekawym miejscem do inwestowaniem może okazać się Panama. Należy ona do jednej z bardziej stabilnych gospodarek w Ameryce Środkowej, Największy udział w tworzeniu produktu krajowego brutto mają usługi co wiąże się z obsługą Kanału Panamskiego. Transport zawsze napędzał gospodarkę i przyczyniał się do rozwoju miast a także całych państw. Dzięki planowanej rozbudowie kanału, która miałaby być zakończona w 2014 roku, na stulecie istnienia Kanału Panamskiego można oczekiwać znacznego rozwoju gospodarki co powinno przełożyć się na wzrost wartości nieruchomości.

Większy potencjał nieruchomości oznacza większy zysk

W każdym mieście, które odwiedzam (nawet w Azji) słyszę od mieszkańców te same komentarze: „Tego się tutaj nie da zrobić”, „Nieruchomości są po prostu zbyt drogie”, „Tu nie ma warunków dla korzystnej transakcji”. Bawi mnie ten sposób myślenia i nie zamierzam walczyć z kimś, kto jest przekonany, że mu się nie uda. Gdyby każdy patrzył na nieruchomości tak jak ja, miałbym o wiele większą konkurencję i w rezultacie płaciłbym więcej za swoje inwestycje.

To prawda, że miasta cechuje cykliczność, zwykle związana z demografią i warunkami ekonomicznymi w danym rejonie. Twoim zadaniem jest określenie, w którym momencie Read more

Czy warto inwestować w nieruchomości?

Ostatnio znalazłem na wykopie wpis w którym autor przekonywał, że nie warto inwestować w nieruchomości ponieważ należy oczekiwać, że w wiek produkcyjny wejdą osoby z niżu demograficznego. Autor przedstawił piramidę wieku ludności. Z poniższego rysunku widać, że obecnie mamy nie całe 38 mln ludności.


Źródło: Dane GUS

W chwili obecnej najliczniejszą grupą sobą osoby urodzone w 1984 roku. Mają one 29 lat. Drugą najliczniejszą grupę stanowią osoby z powojennego wyżu demograficznego (baby boomer). Z czasem zmniejszy się ilość osób wchodzących na rynek pracy, zakładających rodziny i kupujących mieszkanie.


Źródło: Dane GUS

To jest część prawdy dotycząca rynku nieruchomości. Warunki mieszkaniowe w Polsce należą do jednych z najgorszych w Europie. Według danych Eurostatu w Polsce w 2010 roku 47,5% osób żyło w przeludnionych mieszkaniach. W tym samym czasie w krajach Unii Europejskiej gorszy wskaźnik panował tylko na Łotwie (57,1%) oraz w Rumuni (54,9%). Ponadto w Polsce występuje bardzo duży odsetek mieszkań wskazujących pewne aspekty deprywacji. Są to mieszkania cechujące się brakiem udogodnień takich jak łazienka, toaleta, nieszczelny dach czy też niedoświetlenie.

W 2010 w Polsce z deprywacją mieszkaniową borykało się około 12% populacji. W tym samym czasie w Rumunii wskaźnik ten wynosił ponad 25%. W krajach takich jak Szwajcarii, Norwegia czy też Islandia wskaźnik ten wynosił około 2%. W Polsce brakuje mieszkań do dobrym standardzie. Młodych osób nie stać często na własne mieszkanie więc mieszkają często z rodzicami.

Słaby stan jakości mieszkań potwierdzają także wyniki badania Diagnoza Społeczna 2011. Jak widać na poniższym rysunku duży odsetek polskich gospodarstw domowych nie posiada w mieszkaniach instalacji gazowej. Nie wszyscy mają łazienkę z wanną, lub prysznicem czy też WC spłukiwane wodą.

Rysunek: Frakcja gospodarstw domowych nie posiadających wybranych form instalacji w 2011 roku.
wykres1
Źródło: Opracowanie własne na podstawie: Diagnoza Społeczna, raporty: Czapiński J., Panek T. (red.) (2011). Diagnoza społeczna 2011. www.diagnoza.com [20.04.2013].

Jeżeli chodzi o inwestowanie w mieszkania, uważam, że nadal będzie to opłacalne. Z tym, że trzeba przykładać dużą uwagę na jakość nieruchomości i ich lokalizację. Odrębnym tematem są obecne ceny nieruchomości. W wielu miastach mieszkania są obecnie przewartościowane, ale to już temat na odrębną dyskusję.

Znajdź znakomitą nieruchomość inwestycyjną

Kim Kiyosaki

Znakomite nieruchomości inwestycyjne są wszędzie, ale musisz ich szukać – i nauczyć się je dostrzegać. Szczególnie ważne jest to w czasie, kiedy zaczynasz – po prostu niczym nie można zastąpić procesu jeżdżenia i poznawania nieruchomości.

Poznając nieruchomości, miej zawsze na uwadze kardynalną regułę: 100-10-3-1. W odniesieniu do każdej posiadłości, którą kupujesz, powinieneś wcześniej:

– obejrzeć 100
– złożyć ofertę na 10
– otrzymać akceptację 3 ofert
– kupić 1 posiadłość.

W trakcie naszych seminariów Robert i ja dzielimy się ze słuchaczami najważniejszymi rzeczami, jakie poznaliśmy na temat inwestowania w nieruchomości.

Zacznij od małych rzeczy

Ja zaczęłam od zakupu domu w Portland, w stanie Oregon, który miał dwie sypialnie i jedną łazienkę. Każdego miesiąca zostawało mi w portfelu 25 dol. z jego wynajmu. Read more