Jakie dokumenty musisz sprawdzić przed kupnem domu?

Kupujesz dom? Przygotuj się na nurkowanie w dokumentach. Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, konieczne będzie dokładne sprawdzenie zarówno stanu technicznego, jak i stanu prawnego nieruchomości. Choć trzeba poświęcić na to trochę czasu, dzięki zebranym informacjom gruntownie poznasz budynek i zaplanujesz wydatki związane z mediami, a przede wszystkim – upewnisz się, że nie kupujesz problematycznej nieruchomości, która jest samowolą budowlaną.

Kupno domu najlepiej zacząć od… wycieczki po urzędach. Pierwsze miejsce, do którego powinniśmy się udać to miejscowy Sąd Rejonowy i Wydział Ksiąg Wieczystych. Poprośmy o dostęp do księgi wieczystej nieruchomości (możemy również bez ruszania się z domu zobaczyć jej wersję elektroniczną) i poszukajmy w niej następujących informacji:

• dane właściciela nieruchomości (dział II księgi wieczystej);
• obciążenie prawami osób trzecich (dział III) – czyli wszelkie informacje dot. innych osób posiadających prawo do użytkowania czy służebności domu. Nawet jeśli nie znajdziemy ich w księdze, koniecznie wypytajmy o nie sprzedającego i liczmy na jego uczciwość;
• stan zadłużenia i obciążenie hipoteką (dział IV).

Oczywiście sprzedający na pewno przedstawi nam wypis z księgi wieczystej. Jej dokładna analiza w urzędzie pozwoli nam jednak uniknąć niespodzianek związanych z wpisami czy ostrzeżeniami, które trafiły do niej już po sporządzeniu wypisu.

Następny na naszej trasie jest urząd gminy, a konkretnie – wydział geodezji. Tam zweryfikujemy informacje dotyczące działki, jej powierzchni oraz granic. Warto zapisać te dane, a następnie samodzielnie wykonać pomiary i porównać ich zgodność.

Z wydziału geodezji kierujemy się do wydziały architektury i urbanistyki (lub architektury i budownictwa), gdzie zapoznamy się z miejscowym planem zagospodarowania i sprawdzimy, jakie inwestycje mogą być przeprowadzone w najbliższej okolicy. W ten sposób upewnimy się, że w przyszłości pod naszymi oknami nie powstanie droga szybkiego ruchu lub oczyszczalnia ścieków, a zielonej łąki nie zasłoni osiedle domków jednorodzinnych. Jeśli dla okolicy nie opracowano jeszcze konkretnych wytycznych, możemy również poprosić o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – to na jego podstawie będzie ustalany przyszły plan.

Ostatni punkt urzędowej wycieczki to wydział spraw obywatelskich lub inny dział odpowiedzialny za meldunki i ewidencję mieszkańców. Koniecznie sprawdźmy, czy oprócz właściciela nie ma innych osób, które są zameldowane w domu. Jeśli są – przed podpisaniem umowy przedwstępnej koniecznie dopilnujmy, żeby sprzedający wymeldował mieszkańców lub uzyskajmy od niego pisemne zobowiązanie.
Jakie dokumenty powinien przedstawić nam sprzedający?

• pozwolenie na budowę – byśmy mogli mieć pewność, że budynek został wybudowany zgodnie z prawem;
• projekt architektoniczno-budowlany oraz projekty przyłączy i instalacji – z którymi porównamy stan rzeczywisty budynku, sprawdzając jego zgodność z zaleceniami projektowymi;
• dziennik budowy – zawierający informacje dotyczące przebiegu budowy domu oraz wszelkich ewentualnych zmian, które zostały wprowadzone w jej trakcie;
• protokoły odbiorów budynku i przyłączy wraz z inwentaryzacją geodezyjną – byśmy mieli pewność, że wszystkie przyłącza są wykonane tak, jak powinny.

Jeśli właściciel nie posiada ww. dokumentów, powinien poszukać ich w urzędzie lub starostwie (powinny się tam znaleźć, jeśli dom nie jest starszy niż 10-15 lat).

Pamiętajmy również, by wypytać sprzedającego o historię remontów oraz wszelkie odstępstwa od pierwotnego projektu, które nie zostały na niego naniesione. W ten sposób unikniemy nieprzyjemnych niespodzianek, gdy sami będziemy chcieli przeprowadzić remont naszego nowego domu.

Poprośmy także o:

• zaświadczenia i rachunki potwierdzające uregulowanie podatków – przede wszystkim podatku od nieruchomości, ale również od ew. spadków i darowizn (jeśli to właśnie w taki sposób sprzedający otrzymał dom). W razie jakichkolwiek długów i zaległości na nieruchomości może być ustanowiona przymusowa hipoteka;
• umowy z dostawcami mediów oraz rachunki – zweryfikujmy, czy nieruchomość jest legalnie podłączona do sieci, czy z przyłączy korzystają również inne, sąsiednie domy (jeśli tak, upewnijmy się, że każdy z nich posiada osobny licznik) oraz czy sprzedający nie ma zaległości w płaceniu rachunków za media. Spiszmy również stan liczników – przyda się jako załącznik do umowy;
• protokół wyposażenia domu – ustalmy, które sprzęty właściciel sprzeda nam wraz z domem i sporządźmy dokładny spis, który również możemy załączyć do umowy.

Autorką posta gościnnego jest Katarzyna Lasocka – współautorka bloga o nieruchomościach Morizon.pl.

Propozycja kolejnego webinaru na temat nieruchomości

Po ostatnim webinarze Jak znaleźć i kupić mieszkanie pojawiła się ze strony wydawnictwa Złote Myśli, aby zorganizować kolejny webinar. W związku z tym mam propozycję dwóch tematów. Pierwszy byłby kontynuacją webinaru pt: Jak znaleźć i kupić mieszkanie. Z kolei drugi proponowany temat brzmi. “Inwestowanie w nieruchomości gruntowe czyli co musisz wiedzieć planując kupno działki”” Będę wdzięczny za komentarze zawierające sugestie dotyczące proponowanej tematyki oraz pytania do poruszenia w trakcie webinaru.

Pośrednik nieruchomości nie powie Ci wszystkiego czyli jak przygotować się do zakupu domu na rynku wtórnym

Znajomi rozważali kupno przestronnego domu położonego na pięknej działce w Lublinie w okolicy ogrodu Botanicznego. Dom miał już ponad 70 lat i na pierwszy rzut widziałem, że będzie wymagał wymiany podłóg, stolarki drzwiowej i okiennej oraz instalacji elektrycznej. Ponieważ dom bardzo ich zainteresował, zasugerowałem, aby zaprosić na oględziny fachowca który szczegółowo wyceni zakres koniecznych prac oraz ich koszty. Po wizycie fachowca okazało się, że oprócz konieczności wspomnianych wyżej prac, należy wykonać izolację fundamentu, wzmocnić stropy, ponieważ legary były zbyt daleko oddalone od siebie i podłoga zaczęła się uginać. Po prostu okazało się, że dom nie do końca był wybudowany zgodnie z projektem. Ponadto dach kwalifikował się do wymiany. Mało tego, jedna ze ścian wymagała wzmocnienia. Dom umiejscowiony był na działce o lekkim spadku. Z tym, że z wyżej położonej części domu właściciel podsypał ziemi. Ściana mieszcząca się na niżej położnej części działki zaczynała pękać. Po szczegółowej analizie okazało się, że taniej byłoby wybudować nowy dom niż remontować.

W ostateczności zrezygnowali z kupna tej nieruchomości. Były to świetnie wydane pieniądze. Oczywiście mam tutaj na myśli pieniądze wydane na usługę dla eksperta. Planując zakup domu koniecznie korzystajcie z pomocy fachowca który oceni jego stan oraz wysokość wydatków które należy ponieść na jego remont lub wykończenie. Sam pośrednik nieruchomości nie pomoże. Pisałem o tym w moim poradniku Jak znaleźć i kupić mieszkanie? Pośrednik odpowiada za wady prawne. On ma za zadanie nakłonić Cię do kupna.

Sprzedający twierdzi, że oferuje działkę budowlaną – czy na pewno?

Czasem oglądając działki oferowane na sprzedaż właściciel zapewnia, że działka jest budowlana. Argumentuje przy tym, „że przecież jeden sąsiad się wybudował, drugi buduje…”. Niestety wiele osób wpłaca zadatek opierając się wyłącznie na zapewnieniach sprzedającego. Czasem dopiero po właceniu zadatku okazuje się, że jest to działka rolna. Sprawdźcie tytuł własności, zażądajcie numeru księgi wieczystej i następnie sprawdźcie w Centralnej Bazie Ksiąg Wieczystych. W zakładce przydatne strony znajdziecie adres internetowy. To jest absolutne minimum. To, że okaże się, że działka jest budowlana, nie oznacza automatycznie, Read more

Moje refleksje na temat zasadności budowy/ kupna domu jednorodzinnego

Podczas rozmów na temat kupna dachu nad głową coraz więcej osób mówi mi, że chciałoby kupić lub wybudować dom. Znam także wiele osób które to marzenie zrealizowało. Często są to domy oddalone ponad 20 kilometrów od centrum miasta w którym te osoby pracują. Często właściciele tych domów muszą jeździć kilka razy dziennie do miasta. Wynika to z konieczności dowożenia dzieci na różne zajęcia czy też dokonania nieplanowanych zakupów.

Najczęściej posiadanie domu tłumaczą chęcią niezależności, przestrzeni i tak dalej. To wszystko powoduje, że tak naprawdę mieszkają w swoich domach nocami i w weekendy. Zazwyczaj muszą posiadać dwa samochody. Każdy z nich dziennie wykonuje około 50 km. Większe przebiegi oznaczają wyższe koszty eksploatacyjne.

W przypadku posiadania domu jednorodzinnego dochodzą wyższe koszty ogrzewania w porównaniu z mieszkaniem w bloku. Jeżeli dom zlokalizowany jest poza miastem gdzie koszty zakupu działki są niższe, zimą dochodzą także trudności z dojazdem do pracy spowodowane silnymi opadami atmosferycznymi. Latem dochodzi wysiłek związany z utrzymaniem ogrodu.

Do tego wszystkiego często dochodzi wysiłek związany z bieganiem po schodach. Wiele domów jest zaprojektowanych w ten sposób, że salon i kuchnia znajdują się na dole a reszta pokoi na górze. Ja lubię mieć wszystko rozmieszczone na tym samym piętrze. Wchodzę do swojego mieszkania i mam wszystko na jednej kondygnacji.

Można to wszystko zrozumieć (mam na myśli plany zakupu/ budowy domu) jeżeli ktoś ma dzieci. Zakup metra kwadratowego mieszkania w mieście jest dużo wyższy. Dla niektórych osób dom jest jednym rozsądnym rozwiązaniem. Kupując dom są w stanie zapewnić rodzinie dobre warunki przy niższym koszcie całkowitym niż w przypadku kupna mieszkania.

Nie mogę za to zrozumieć sytuacji kiedy rodzeństwo kupuje działkę, aby ją podzielić i wybudować dwa, trzy domy. Chcą mieszkać blisko siebie, ale każdy w innym domu. Każdy musi mieć swój dom. To przypomina scenę z komedii „Kogel-Mogel”. Pewne osoby muszą posiadać pewne dobra materialne. Nie wynika to wcale z użyteczności przypisanej przez nich tym rzeczom. „Efekt Veblena” w czystej postaci, czyli mówiąc prościej – „zastaw się a postaw się”, aby inni widzieli, podziwiali zazdrościli, nie wytykali palcami we wsi, dzielnicy, pracy, kręgu towarzyskim, itd. Jak już rodzina chce mieszkać razem to niech lepiej wybuduje współdom. Razem wybudują go niższym kosztem niż gdyby każdy budował dom osobno. Dzięki temu przy budowie mieszkań i ich utrzymaniu wystąpi efekt synergie. Ktoś powie, że we współdomie nie ma intymności. Tylko najczęściej o tym braku intymności mówią osoby, które mieszkają w bloku. Mają w klatce kilkanaście czy kilkadziesiąt mieszkań. Nie mają żadnego wpływu na to kto mieszka za ścianą. PWE współdomie mieliby tylko kilku sąsiadów, których dobrze znają. W Niemczech znam sporo osób które mieszkają we współdomie. Często właśnie mając własne rodziny dzielą dom z rodziną w której się wychowali. Nie bez powodu Niemcy są bogaci. Przypomina mi się książka którą kiedyś kupiłem nad morzem: Rodzina źródłem dobrobytu. Autorem jest Jean Didier Lecaillon.

U nas Polsce niestety trudno wielu ludziom przejść od tego co moje do tego co wspólne. Może ta ich potrzeba niezależności wynika z uwarunkowań historycznych. W komunistycznych czasach wszystko było wspólne – czyli tak naprawdę postrzegane jako niczyje. W związku z tym wiele osób może się obawiać, że jeżeli zacznie działać na rzecz wspólnego np. wybudowania współdomu to ich osobisty interes zostanie zaniedbany.

 

 

Protokół przekazania nieruchomości gruntowej

W statystykach bloga pojawia się bardzo często hasło – protokół przekazania nieruchomości gruntowej.
Poniżej kilka słów na temat przygotowania tego rodzaju protokołu. Na górze protokołu należy podać miejscowość i datę. Poniżej należy napisać: protokół wydania nieruchomości. Poniżej należy napisać zdanie: zgodnie z aktem notarialnym zawartym – tutaj należy podać datę, imię i nazwisko notariusza oraz nr repetytorium, strony aktu przekazują sobie przedmiotową nieruchomość. Pan/Pani X – wydaje niezabudowaną nieruchomość gruntową zlokalizowaną – tutaj należy podać miejscowość, nazwę i numer ulicy (jeżeli jest), numer działki, obręb, a Pan/Pani Y odbiera wyżej wymienioną nieruchomość i nie wnosi żadnych zastrzeżeń.

Jeżeli na działce znajdują się media takie jak na przykład woda, prąd, należy podać stany liczników. Jeżeli działka jest ogrodzona należy wspomnieć w protokole o przekazanych kluczach. Jeżeli na działce znajdują się budowle należy wspomnieć o tym w protokole i opisać szczegółowo ich stan. W protokole należy zamieścić inne ustalenia, uwagi i zastrzeżenia stron umowy. Na samym dole należy mieścić podpisy przekazującego i przejmującego nieruchomość.