Kara za użytkowanie obiektu budowlanego bez pozwolenia

Zdarza się, że developerzy umożliwiają swoim klientom wykańczanie mieszkań w budynkach które nie mają pozwolenia na użytkowanie. W ustawie z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane umieszczono zapis o karach finansowych z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Nielegalne użytkowanie może być związane z brakiem skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy lub z brakiem uzyskania pozwolenia na użytkowania obiektu budowlanego. Często nabywcy nie są jeszcze tak naprawdę właścicielami mieszkań które urządzają, ponieważ nie podpisali z developerem końcowej umowy kupna – sprzedaży. Read more

Jak manipulują danymi dotyczącymi cen transakcyjnych?

Chcąc przedstawić rynek nieruchomości w sposób niezwykle atrakcyjny często podaje w nieprawidłowy sposób przedstawia się dane statystyczne. Przykładem takiej manipulacji może być podawanie najwyższych cen transakcyjnych. Kiedyś słyszałem takie sformułowanie: kwota za metr w tym rejonie dochodzi już do 7000 zł. Read more

Jakie korzyści daje klientom ustawa developerska?

Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego reguluje zasady ochrony praw nabywcy, względem developera. Developer został zobowiązany do zapewnienia nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:

1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Deweloper przygotowując się do przedsięwzięcia musi zawrzeć umowę o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego. Bank prowadzący wspomniany wyżej rachunek powierniczy ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy, jednocześnie zobowiązany jest do informowania nabywców o dokonanych przez nich wpłatach i wypłatach.

Developer nie może już tak swobodnie jak w poprzednich latach dysponować środkami wpłaconymi przez nabywców. Bank przed wypłatą środków dla developera musi mieć określone dokumenty poświadczające zasadność wydatkowanych przez developera kwot. Deweloper ma prawo dysponować środkami wypłacanymi z rachunku powierniczego, wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia dla którego prowadzony jest ten rachunek. Jednocześnie ponosi on opłaty i prowizje związane z prowadzeniem wspomnianego rachunku.

Ustawa nakłada na developera obowiązek zapewnienia nabywcy gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej. W przypadku upadłości developera lub gdy nabywca korzysta z przysługującego mu prawa do odstąpienia od umowy developerskiej, bank lub zakład ubezpieczeń wypłaca na żądanie nabywcy środki, które wpłacił na rzecz developera.
Deweloper rozpoczynający sprzedaż mieszkań musi sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia. Brak wspomnianego prospektu lub przygotowanie prospektu zawierającego nieprawdziwe informacje, lub brak istotnych informacji podlega sankcjom karnym.

Ustawa precyzuje zawartość umowy developerskiej. Umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Koszty zawarcia umowy obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę. Wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. Postanowienia umowy deweloperskiej są nieważne jeżeli są mniej korzystne dla nabywców niż przepisy ustawy. W takich sytuacjach w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy.

Czy developer może narzucić notariusza?

Sąd Apelacyjny  w Warszawie w wyroku z dnia 19 grudnia 2011 r. (sygn. akt: VI Aca 630/11) uznał za niedozwoloną klauzulę w umowach dającą prawo wyboru czasu i kancelarii notarialnej w której dojdzie do sporządzenia umowy kupna sprzedaży nieruchomości. W swoim uzasadnieniu sąd stwierdził, że konsument powinien mieć natomiast prawo dokonania swobodnego wyboru kancelarii notarialnej, w której zostanie zawarta umowa sprzedaży dotycząca nabywanej przez niego nieruchomości. Może bowiem się zdarzyć, iż konsument ma zaprzyjaźnionego notariusza, który dokona czynności notarialnych taniej niż wskazany przez pozwanego lub zupełnie zrezygnuje ze swojego wynagrodzenia. Zgodnie bowiem z uchwałą SN notariusz może zrezygnować z wynagrodzenia za dokonane przez niego czynności notarialne (sygn. akt I KZP 7/09). Postanowienie ograniczające konsumentowi możliwość dokonania wyboru miejsca podpisania umowy kupna sprzedaży stanowi niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art. 385 l § l k.c., gdyż kształtuje jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Developer nie może narzucić nabywcy mieszkania notariusza, który sporządzi umowę kupna sprzedaży nieruchomości.

Grupowy zakup mieszkań sposobem na developera?

W ostatnim czasie pojawiły się na rynku nieruchomości różne inicjatywy mające za zadanie wzmocnienie pozycji przetargowej kupujących. Umożliwiają one grupowanie się ludzi w celu uzyskania znacznie większych zniżek u developerów lub aukcje kredytowe umożliwiające możliwość korzystniejszego nabycia kredytów hipotecznych. Planując kupno mieszkania, warto szukać innych poszukujących, aby stworzyć grupę dzięki której będzie Wam łatwiej negocjować z developerem warunki zakupu mieszkania. Możecie tworzyć grupy na Facebooku, na forach internetowych które zrzeszałyby osoby planujące kupno mieszkania w danym mieście.
Przy okazji polecam nowe wydanie mojego poradnika pod tytułem “Jak znaleźć i kupić mieszkanie” w którym piszę między innymi na temat negocjacji ze sprzedającym mieszkanie. Kiedy rozmawiam z kupującymi mieszkanie mówię im: negocjujcie warunki z developerem. Wielu się dziwi pytając “to tak można”. Odpowiadam można i trzeba.

Kto zyskuje dzięki programowi Rodzina na Swoim

Niektóre banki zaczęły stosować wyższe marże dla kredytów oferowanych w ramach programu Rodzina na Swoim niż dla zwykłych kredytów hipotecznych. Powodowało to sytuację, że część, którą mogłyby zaoszczędzić osoby biorące udział w programie trafiała do banków.

Program Rodzina na Swoim doprowadził do większej dostępności kredytów dla części osób zamierzających nabyć pierwsze mieszkanie. Zazwyczaj jest tak, że im kredyty są bardziej dostępne tym ceny mieszkań rosną. Wzmożone zainteresowanie mieszkaniami na rynku powodowało wyższe ceny mieszkań. Wielu developerów reklamując swoje inwestycje podkreślało informację, że nabywcy kupujący u nich mieszkanie w ramach programu Rodzina na Swoim, są w stanie w ciągu kilku lat oszczędzić kwotę około 50 tys. złotych.

Dzięki temu, że przez część czasu trwania kredytu Państwo dofinansuje im połowę odsetek, spłacą bankowi w ciągu kilku lat około 50 tys. złotych mniej. Wydawałoby się, że to czysty zysk. Pytanie dla kogo. Wyższa marża powoduje, że część tej kwoty oddadzą bankowi. Wyższa cena mieszkań spowodowana wyższym popytem powoduje, że tak naprawdę nabywcy obsługują wyższą kwotę kredytu. Należy dokładnie przeliczyć zyski i straty. Może się okazać, że wraz z zakończeniem programu ceny spadną na tyle, że takie samo mieszkanie będzie można nabyć za cenę około 20 tys. złotych mniej. Niższa cena oznacza mniejszą kwotę potrzebnego kredytu. Z drugiej strony może się okazać, że po zakończeniu programu wielu osobom bank nie udzieli kredytu. Bez pomocy Państwa stracą zdolność do zaciągnięcia kredytu (biorąc nawet pod uwagę niższy kredyt wynikający ze spadku cen mieszkań po zakończeniu programu Rodzina na Swoim).

Czy developer może odmówić sprzedaży mieszkania bez garażu?

Pojawiło się pytanie czy developer może odmówić sprzedaży mieszkania bez garażu? Niedawno była sprawa klienta zainteresowanego kupnem mieszkania na rynku wtórnym któremu developer postawił warunek kupna garażu. Sprawa ostatecznie trafiła ostatecznie do Sądu Najwyższego. Sąd Najwyższy orzekł, że uzależnienie przez developera sprzedaży mieszkania od kupna miejsca w garażu wielostanowiskowym jest dozwolone.

I CSK 49/12 – wyrok z dnia 8 listopada 2012 r.

„Postanowienie wzorca umowy deweloperskiej, zobowiązujące konsumenta do nabycia lokalu mieszkalnego łącznie z udziałem we własności garażu wielostanowiskowego, uprawniającym do korzystania z miejsca postojowego, nie jest niedozwolonym postanowieniem umownym (art. 385 § 1 k.c.).”

Moim zdaniem sąd postąpił słusznie. Często jest tak, że developerzy oferują sprzedaż miejsc postojowych.  Często ich ceny są nieadekwatne do sytuacji rynkowej. Ale to jest temat na inną dyskusję. Wiele osób nie kupuje miejsc licząc na to, że gdzieś zawsze miejsce się znajdzie.  W ekonomii nazywa się to efektem gapowicza. Gapowicz to osoba, która korzysta z dóbr i usług nie partycypując w kosztach ich wytworzenia, lub nie pokrywa całkowicie kosztów udziału w jakim je konsumuje. Korzysta z gotowej infrastruktury na koszt innych. Ktoś powie, co w sytuacji jeżeli ktoś nie ma samochodu. Czy też powinien kupować miejsce parkingowe. Prędzej czy później przyjadą do niego goście, fachowiec  świadczący jakieś usługi. Gdzie te osoby zaparkują. Gdzieś tam się dla nich miejsce znajdzie.  Przez takie osoby żyjące cudzym kosztem ja często nie mogę zaparkować  samochodu pod własnym domem.