Jak wyglądają marże kredytów hipotecznych w 2018 roku?

Koszty kredytu hipotecznego w dużej mierze zależą od wysokości kredytu, posiadania produktów komplementarnych, wkładu własnego. Przygotowałem krótkie zestawienie, aby potencjalni kredytobiorcy mogli zorientować się w kosztach kredytu. Kalkulację wykonałem na podstawie ofert banków w dniu 8 lutego 2018 roku. Przyjąłem następujące założenia:
– Kwota wnioskowanego kredytu wynosi 240 tys. PLN;
– Docelowa wartość kredytowanego mieszkania wynosi 300 tys. PLN;
– Kredytobiorca posiada wkład własny wynoszący 20% kwoty wnioskowanego kredytu;
– Kredyt jest udzielony na 30 lat;
– Kredyt będzie spłacany w ratach równych;
– Banki stosują różne stawki bazowe, dla wszystkich banków zostały one skalkulowane dla stawki WIBOR 3M. Do tego należy doliczyć wysokość marży – niezmiennej przez cały okres kredytowania;
– Założono, że klient nie będzie korzystał z innych produktów bankowych w banku w którym wnioskuje o kredyt hipoteczny, ponieważ wpływa to na ofertę dotyczącą kredytu hipotecznego i utrudniłoby porównania;
– przy kalkulacjach nie wzięto kosztów takich jak ubezpieczenie pomostowe stosowane przez niektóre banki do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki w księdze wieczystej.

Poniżej znajdują się oferty dotyczące marż i prowizji bankowych oferowanych różnych kredytodawców. W stosunku do ofert które były jeszcze kilka lat temu, obecnie marże kredytów są bardzo wysokie. Były czasy, że marże oscylowały w okolicach 1%. Wtedy z kolei koszt pieniądza na rynku międzybankowym (stawka WIBOR) była dużo wyższa niż obecnie. W związku z tym w bankach pewnie wyszli z założenia, że obecnie niski WIBOR powoduje, że po podniesieniu marż raty kredytów i tak będą dla wielu kredytobiorców do udźwignięcia. Obawiam się, że WIBOR niedługo pójdzie w górę (jest bliski swojego minimum) w związku z tym osoby które obecnie biorą kredyt muszą liczyć się z faktem, że w niedługim czasie miesięczna rata obecnie zaciągniętego kredytu pójdzie w górę, ponieważ zależy od zmiennej stawki WIBOR.

Tabela: Wyszczególnienie ofert kredytów hipotecznych oferowanych przez wybrane banki

 

 

 

 

 

 

Źródło: opracowanie własne na podstawie ofert powyższych kredytodawców

P.S.: Na temat konstrukcji oprocentowania pisałem w moim poradniku “Jak znaleźć i kupić mieszkanie?”. Tam też znajdziecie szablon pozwalający porównać całkowite koszty kredytów hipotecznych oferowanych przez różne banki.

Stare książeczki mieszkaniowe i premie gwarancyjne

Przed II edycją webinaru pt: Jak znaleźć i kupić mieszkanie?, Ktoś zadał mi pytanie: W jakim etapie kupna mieszkania mogę wykorzystać premię gwarancyjną (na dawne książeczki mieszkaniowe)? Książeczki mieszkaniowe wydane przed 24 października 1990 roku uprawniają do wypłaty finansowanych przez państwo premii gwarancyjnych z tytułu poczynienia inwestycji mieszkaniowych. Read more

Coraz trudniej o kredyt bez wkładu własnego – KNF zaostrza procedury kredytowe

Nowelizacja rekomendacji S dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania kredytami hipotecznymi z dnia 18 czerwca 2013 roku wprowadziła obostrzenia dotyczące wskaźnika LtV. Wskaźnik wyraża stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości stanowiącej jego zabezpiecznie. W przypadku kredytów zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych, wartość wskaźnika LtV w momencie udzielenia kredytu nie powinna przekraczać poziomu:
a) 80% lub,
b) 90% w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 80% LtV jest odpowiednio ubezpieczona,
lub kredytobiorca przedstawił dodatkowe zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku
bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych
Skarbu Państwa lub NBP,

przy czym:

– dla kredytów hipotecznych zaciągniętych w okresie do 31 grudnia 2014 r. wartość wskaźnika LtV nie
powinna przekraczać poziomu 95%,
– dla kredytów hipotecznych w okresie od 1 stycznia 2015 r. do 31 grudnia 2015 r. wartość wskaźnika
LtV nie powinna przekraczać poziomu 90%,
– dla kredytów zaciągniętych w okresie od 1 stycznia 2016 r. do 31 grudnia 2016 r. wartość wskaźnika
LtV nie powinna przekraczać poziomu:
a) 85% lub,
b) 90% w przypadku, gdy część kredytu przekraczająca 85% LtV jest odpowiednio ubezpieczona,
lub kredytobiorca przedstawił dodatkowe zabezpieczenie. Zabezpieczenie może być np. w formie
blokady środków na rachunku bankowym.

Rekomendacja mówi ponadto, że bank powinien wykazać zasadność przyjęcia maksymalnego poziomu wskaźnika LtV dla danego typu zabezpieczenia na podstawie własnych danych empirycznych lub obiektywnych analiz zewnętrznych. Ponadto rekomendacja mówi, że bank powinien udzielać klientom detalicznym kredytów na okres nie dłuższy niż 25 lat. Najdłuższy możliwy czas spłaty nie może przekraczać 35 lat. Współczynnik Dtl wyrażającego stosunek zobowiązań do dochodów netto w żadnym wypadku nie może przekroczyć 50%. Natomiast dla osób gorzej zarabiających tolerancja jest jeszcze mniejsza – dla dochodów mniejszych od średniej w danym regionie współczynnik Dtl nie może przekroczyć 40%.

Kredyt Dom Ulepszający – czy rzeczywiście korzystny?

Credite Agricole oferuje Kredyt Dom Ulepszający. Kredyt przeznaczony jest na rozbudowę, przebudowę czy też modernizację nieruchomości. Według informacji na stronie banku, kredyt można uzyskać w sklepie który współpracuje z Credit Agricole. Nie trzeba udawać się do banku. Bank w swojej ofercie podaje, że wysokość kredytu może wynieść maksymalnie 80 000 zł. Spłatę można rozłożyć maksymalnie na 96 rat. Oprocentowanie kredytu wynosi od 9,99%. Postanowiłem sprawdzić tą ofertę. Zadzwoniłem na infolinię banku. Kiedy powiedziałem o jaką ofertę chodzi, osoba która odebrała telefon nie była do końca zorientowana. Pytała mnie czy to oferta promocyjna. Ja nie wiem czy to promocyjny czy też nie. Wskazałem zakładkę na stronie banku. W końcu usłyszałem że oprocentowanie faktycznie jest od 9,99%, ale w najbardziej negatywnym przypadku (dla potencjalnego kredytobiorcy) może wynieść nawet 19%. Wszystko zależy od zdolności kredytowej.

Aby się dowiedzieć na jaką ofertę można liczyć, trzeba podać swoje dane, dochody, aby pracownik/ pracownica banku mogła przeprowadzić symulację i zaproponować indywidualnie warunki kredytu.

Podziękowałem za rozmowę. Widełki oprocentowania są bardzo wysokie. Na pewno nie warto sugerować się niską kwotą od 9,99%. Instytucje finansowe podają najbardziej optymistyczny wariant dla klienta. Potem często okazuje się, że klient nie może z niego skorzystać.

A może po kredyt na aukcje?

Dzięki Internetowi z czasem upowszechnią się nowe formy pośrednictwa takie jak np. aukcje kredytowe. Potencjalny kredytobiorca otwierając aukcję podaje informacje na temat poszukiwanego produktu finansowego (np. kredytu hipotecznego). Na podstawie określonych przez przez niego parametrów (kwota kredytu, ilość rat, itp.), banki uczestniczące w serwisie składają osobie poszukującej kredytu swoje oferty.

W aukcjach organizowanych przez serwis Aukcje Kredytowe oferta kredytów na razie jest niewielka. Uczestnictwo zgłosiły między innymi następujące banki: Bank BPH, Dom Bank, Bank Millennium, Deutsche Bank, BZ WBK oraz Fortis Bank. Po zamknięciu aukcji zgłoszenie osoby poszukującej kredytu przesłanie jest do wybranego banku. Jednocześnie poszukujący kredytu otrzymuje po zamknięciu aukcji certyfikat z informacjami od serwisu aukcyjnego o ofercie którą jest zainteresowany. Następnie może udać się do najbliższego oddziału banku w celu weryfikacji dokumentów niezbędnych do uzyskania kredytu.

ubezpieczenie kredytu – uwaga na ogólne warunki ubezpieczenia

Wiele mówi się ostatnio o ubezpieczeniach które banki wciskają swoim klientom ubiegającym się o kredyt hipoteczny. Chodzi o ubezpieczenia na wypadek utraty zdolności do spłaty kredytu oraz ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Pojawiają się głosy że bank zarabia na ubezpieczeniu, natomiast w przypadku gdy zaistnieje zdarzenie niepożądane ubezpieczony nie może skorzystać z odszkodowania. Postanowiłem przyjrzeć się ogólnym warunkom ubezpieczenia kredytobiorców od ryzyka utraty pracy i całkowitej niezdolności do pracy i pobytu w szpitalu oferowanego przez firmę Read more

„Dom zły” czyli kolejny przykład jak kredyt we frankach dobija pewną rodzinę

dom złyWgospodarce.pl przedstawia historię rodziny która zadłużyła się we frankach szwajcarskich aby wybudować dom. W momencie uruchamiania kredytu frank kosztował 2 PLN. W międzyczasie kurs franka zaczął iść w górę. W związku z tym zobowiązanie z tytułu zaciągniętego kredytu drastycznie się zwiększyło. Oburza mnie w tym wszystkim tłumaczenie banku a także instytucji finansowych które tak naprawdę nie działają w interesie klientów tylko w interesie banków. Dlaczego nikt nie wprowadził rekomendacji kiedy ludzie zadłużali się na potęgę przy cenie franka wynoszącej 2 PLN. Dopiero jak kurs zaczął znacząco iść w górę zaczęli wprowadzać rekomendacje w celu ograniczenia kredytów walutowych. Trochę za późno. Udzielający kredytów hipotecznych przy cenie 2 PLN/ 1 CHF dobrze wiedzieli, że frank był w tamtym okresie niedowartościowany. Bank liczył zdolność dla raty kredytu przy założeniu ceny franka 2 PLN. Klienci mogli nie wiedzieć że do symulacji bank przyjął bardzo optymistyczny wariant. Od banku można więcej oczekiwać. Banki dobrze wiedziały na jakie ryzyko wystawiają klientów. Po co teraz to gadanie o interesie depozytariuszy.

Gdyby stopa odsetkowa była na takim poziomie, że ktoś jak w przypadku tej rodziny wziął ponad 430 tys. złotych kredytu i musiałby zwrócić 700 tysięcy to byłaby to lichwa – bezpodstawne wzbogacenie instytucji finansowej kosztem kredytobiorcy. W opisywanym wypadku kurs franka szwajcarskiego wzrósł z 2 złotych (w momencie uruchamiania kredytu) do prawie 3,5 złotego. Instytucje bankowe – no sorry, kurs franka poszedł w górę. Nie mamy na to wpływu. W związku z tym zadłużenie tej rodziny wzrosło z 430 tys. złotych na 700 tysięcy złotych. Bank nie chce umorzyć takiej kwoty. Woli zlicytować nieruchomość. I tak nie odzyska 700 tysięcy złotych. Doprowadzi tylko do niewolniczego uwiązania klienta. Kierownictwo banku tłumaczy, że bank umorzył część kwoty straciłby. Przecież musi działać w interesie depozytariuszy. O żadnej stracie księgowej nie ma tutaj mowy. Bank po prostu miałby niższy zysk.

Uwaga na niskie RRSO, dokładnie sprawdź warunki

Ustawa z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim (Dz. U. 2011 nr 126 poz. 715) definiuje rzeczywistą roczną stopę oprocentowania jako całkowity koszt kredytu ponoszony przez konsumenta, wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu w stosunku rocznym. Czasami można spotkać ofertę kredytu hipotecznego z bardzo niskim RRSO. Po dokładnym sprawdzeniu oferty można trafić na zastrzeżenie,
Read more