Spółdzielnie mieszkaniowe wczoraj i dziś

Arkadiusz Peisert

Wprowadzenie

Spółdzielnie mieszkaniowe u zarania swojego powstania były zrzeszeniami, które pozwalały zbiorowym wysiłkiem budować i utrzymywać mieszkania osobom niezamożnym, Istnienie spółdzielni łączone było w polskiej tradycji spółdzielczej z istnieniem pewnych elementów solidaryzmu społecznego, zaczerpniętego z tzw. zasad roczdelskich (Księga Polskiej Spółdzielczości 2003: 14). W okresie PRL-u, począwszy od 1956 r., spółdzielnie mieszkaniowe zostały podporządkowane celom polityki społecznej państwa: miały rozwiązać problemy mieszkaniowe Polaków. Otrzymywali oni mieszkania w pewnym sensie od państwa (a raczej – państwo starało się tworzyć takie wrażenie), choć przy, niejednokrotnie znaczącym, wkładzie własnym (Madej 2003).

Zgodnie z zasadami ideologii marksistowsko-leninowskiej spółdzielnie mieszkaniowe, tak jak wszystkie inne towarzystwa, zrzeszenia czy organizacje społeczne, zostały podporządkowane kierowniczej roli partii, PZPR, ich struktura i model zarządzania uhierarchizowały się, scentralizowały, a partycypacja członków była tylko fasadowa. Tym samym okres PRL-u zniszczył obywatelski charakter spółdzielczości mieszkaniowej a wraz z nim wszystkie elementy kapitału społecznego: w osiedla mieszkaniowe, tworzyły się społeczności słabo zintegrowane, pozbawione spontanicznych więzi. Do życia zbiorowego zniechęcały nieprzekonujące próby aktywizowania mieszkańców do czynów społecznych bądź innych przedsięwzięć, podejmowane przez władze spółdzielni.

Jeszcze w latach 1956-1961 powstawały „z inicjatywy oddolnej” (głównie małe) spółdzielnie. Później także większość z nich została zmuszona do przyłączenia się do spółdzielni powstających z inicjatywy państwa lub została opanowana przez ludzi działających z polecenia partii, to niektóre z nich, tak jak Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa, starały się trzymać tradycji samorządności mieszkańców.

Aktywność członków spółdzielni mieszkaniowych (odniesienie do badań)

W drugiej połowie lat siedemdziesiątych frekwencja na zebraniach grup członkowskich wynosiła około 15% i stale spadała. W 1981 r., w którym obecna była euforia z powodu „karnawału »Solidarności«”, frekwencja wyniosła 11% (Maliszewski 1992: 135).

Anna Turska w 1983 r. przeprowadziła interesujące badanie zaangażowania mieszkańców osiedli w działalność samorządu spółdzielczego i osiedlowego (Turska 1982: 128). Obserwowano przede wszystkim słabo zaawansowany proces przechodzenia od więzi stworzonej przez instytucję do więzi realnej. Tylko 20% uprawnionych uczestniczyło kiedykolwiek w zebraniach wyborczych organów spółdzielczych. Tylko 16% brało udział kiedykolwiek w ogólnych zebraniach mieszkańców całego osiedla. Okazało się także, że samorząd mieszkańców w wielu przypadkach był „samorządem komitetów osiedlowych” lub nawet samorządem przewodniczących tychże komitetów.

Obecnie frekwencja na zebraniach nie przedstawia się lepiej niż w tamtym czasie. W spółdzielniach, które badałem, a były to spółdzielnie dość zamożne, o wysokim odsetku inteligencji, średnia frekwencja na zebraniach grup członkowskich ledwo przekraczała 3 %, najliczniejsze zaś zebrania skupiały 5-6 % członków spółdzielni z terenu osiedla.

Przebieg zebrań jest w większości przypadków reżyserowany przez zarząd. Dzieje się tak, dlatego że członkowie nie potrafią pokierować zebraniem w inny sposób. Zazwyczaj większość osób obecnych na zebraniu popiera propozycje zarządu.

Zaangażowanie członków spółdzielni w działalność jej organów najczęściej ma charakter incydentalny. Jak zauważa mój rozmówca: „[…] zwykle jak ktoś kto trochę się interesuje sprawami ogólnymi, przychodzi na zebranie, to nic z tego nie rozumie. Coś tam chce powiedzieć, ale na ogół go nie słuchają, potem się zniechęca, potem ktoś inny znowu przychodzi i znowu się zniechęca”. Tylko podczas jednego z zebrań mieszkańców można był wyraźny wzrost frekwencji – gdy instalowano podzielniki ciepła, co wiązało się z wniesieniem indywidualnych opłat: „[…] kiedy nam zakładano podzielniki ciepła i było to związane z pieniędzmi, wtedy się ludzie uaktywnili”.

Malejąca aktywność członków wiąże się niewątpliwie z kurczeniem się populacji członków spółdzielni w wyniku starzenia się pierwszej ich generacji. Moi rozmówcy twierdzili, że duży wpływ na poziom zaangażowania w działalność samorządu ma rozmiar spółdzielni – im spółdzielnia jest większa, tym bardziej zniechęca to potencjalnych uczestników zebrań. Kilkadziesiąt największych spółdzielni, np. „Mokotów” w Warszawie, podzieliło się na mocy ustawy w 1990 r. Mimo że nie spowodowało to znaczącego wzrostu zainteresowania ogółu członków, jednakże pozwoliło pojedynczym liderom społeczności osiedlowej w niektórych spółdzielniach skutecznie mobilizować dotychczasowych członków do długofalowych działań.

W każdej badanej przeze mnie spółdzielni istniała niewielka grupa około 10-20 osób, które na zebraniach zadawały członkom zarządu pytania szczegółowe, przygotowane wcześniej, przemyślane, dotyczące bądź działań zarządu, bądź gospodarki finansowej, statutu czy wreszcie wykupu gruntów spółdzielni i odrębnej własności.

Zainicjowany przez senatora Adama Bielę tzw. ruch stowarzyszeń uwłaszczeniowych zrzesza głównie emerytów i czytelników „Naszego Dziennika” i tworzy ogólnopolską sieć Obywatelskich Stowarzyszeń Uwłaszczeniowych opozycyjnych wobec zarządów spółdzielni (skupionych wokół Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP w Warszawie). Ruch stowarzyszeń uwłaszczeniowych dominuje na terenie Polski wschodniej i centralnej oraz w niektórych rejonach tzw. Ziem Odzyskanych: w Gdańsku, Elblągu, Wrocławiu. W pewnych rejonach zachodniej Polski współdziała z NSZZ „Solidarność”; jest związany z Kościołem, choć funkcjonuje poza jego strukturami. Zdaniem senatora Bieli, jego zamierzeniem było zapoczątkowanie raczej federacji stowarzyszeń niż organizacji ze strukturami centralnymi. Pomimo to sieć tych stowarzyszeń opiera się właściwie na silnych liderach regionalnych (jak w Trójmieście czy Lublinie), a nie na uporządkowanym działaniu większych grup, co powoduje, że zdolności organizacyjne tego ruchu są ograniczone. Mobilizacja członków spółdzielni zainicjowana przez ruch ma najczęściej charakter pulsacyjny, w wyniku czego niewiele dużych, wymagających systematyczności przedsięwzięć dochodzi do skutku.

Bardziej neutralny światopoglądowo i scentralizowany charakter ma Krajowy Związek Lokatorów i Spółdzielców. Stowarzyszenie to działa w sposób bardziej zorganizowany i dąży do budowy centralnych struktur. Ośrodki tego ruchu koncentrują się raczej w Polsce zachodniej, głównie w Wielkopolsce.

Konflikt: zarządy spółdzielni mieszkaniowych a „opozycja uwłaszczeniowa”

W badanych spółdzielniach można było dostrzec mniej lub bardziej wyrazisty podział na grupę członków spółdzielni, których centrum stanowiły osoby z zarządu spółdzielni a także prawie wszystkie lub wszystkie osoby z Rady Nadzorczej spółdzielni, oraz dominująca grupa delegatów na Zebranie Przedstawicieli.

W jednej ze spółdzielni z Trójmiasta (które nie były przez mnie szczegółowo badane) na Zebranie Przedstawicieli zapraszani byli wszyscy pracownicy administracji, którzy jednocześnie pełnili funkcje Przedstawicieli Członków. „Oni wiedzą ze aktywność ludzi jest taka jaka jest, więc ściągają wszystkich pracowników którzy są zatrudnieni w spółdzielni i są mieszkańcami spółdzielni, a tacy stanowią większość pracowników. Po drugie – wiadomo, że spółdzielnie mieszkaniowej są jakimś tam źródłem usług i tworzą rynek pracy i tak dalej i tworzy się cała sieć usługodawców tutaj, którzy wymieniają okna, drzwi itd. Wśród tych firm oni maja swoich ludzi [którzy mieszkają w spółdzielni lub mają tu rodziny] i po prostu ściągają na zasadzie drogi interesów ściągają i prawda jest taka ze najbardziej liczne takie Zebrania Grup Członkowskich Przedstawicieli Członków to jest wtedy gdy są wybory. A ostatnio jak nie było wyborów to było tylko 20-30 osób”.

Członkowie opozycji uwłaszczeniowej mają do zarządów swoich spółdzielni stosunek skrajnie negatywny, w wyjątkowych sytuacjach chwalili ich za pojedyncze działania.

Czy istnieją obiektywne przesłanki istnienia „grupy zarządów”? Jeden z dziennikarzy dotarł do zapisu szkolenia prowadzonego w 2001 r. przez Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych. Oto niektóre ze sformułowań: „[…] bo mają nam zabrać, bo mają nam capnąć, co nasze”; „[…] nie dać się rozwalić, tylko przekształcić dla samego siebie”; „[…] obecnie jest olbrzymi pęd do zakładania ksiąg wieczystych, oczekujemy, że się zatka przez niewydolność notariatów”; „aby przyblokować tych, co się chcą podzielić […] wystawiamy zająca: za niego napisać, zapłacić, on się tylko podpisze” (Piński, Piński, Trębski 2003). I

stnienie silnego lobby zarządów spółdzielni mieszkaniowych można stwierdzić po wzięciu udziału w Kongresie Spółdzielczości, zwoływanym co 3 lata. Uczestniczyłem w III Kongresie Spółdzielczości w 2003 r. Wystąpienie przedstawiciela spółdzielczości mieszkaniowej było najdłuższe i skoncentrowane było na projekcie nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, przygotowywanym przez PiS. Cała dyskusja na Kongresie Spółdzielczym została sprowadzona do krytyki tego projektu, mimo że spółdzielczość w tym czasie obejmowała 12 wyodrębnionych sektorów (jednym z nich są spółdzielnie mieszkaniowe). Wpływy przedstawicieli spółdzielni mieszkaniowych wynikają z tego, że ich członkowie stanowią około 3/4 członków wszystkich spółdzielni w kraju. Spółdzielnie mieszkaniowe dysponują też nieporównywalnie większym majątkiem niż inne sektory spółdzielczości.

Wnioski

Obecnie stopniowo kształtują się dwa typy spółdzielni, a mówiąc precyzyjniej – dwie filozofie spółdzielczego ruchu mieszkaniowego. Pierwszy typ to spółdzielnia jako firma usługowa, sprawującą za opłatą administrację nad powierzonym jej mieniem. Drugi typ – instytucja pomocy społecznej, chroniąca osoby nieradzące sobie w realiach wolnego obrotu nieruchomościami, korzystająca ze wsparcia instytucji zewnętrznych – samorządów, fundacji, itd. Spółdzielnie mieszkaniowe w Polsce przed 1945 r. były czymś pośrednim: realizowano w nich ideę samopomocy, ale opierały się one (poza WSM i spółdzielniami zrodzonymi z nurtów lewicowych) na współwłasności i podmiotowości członków spółdzielni.

Świadczy to o głębokim kryzysie idei spółdzielni mieszkaniowych. Mieszkańcy zasobów spółdzielni mieszkaniowych ulegają procesowi rozwarstwienia na: klientów (usługobiorców) i podopiecznych. Natomiast władze spółdzielni mieszkaniowych pełnią jednocześnie dwie role – administrowania majątkiem i administrowania… biedą.

Mój rozmówca, lider stowarzyszenia i nestor całej spółdzielni z Lublina, uznaje, że idee spółdzielcze, ruch spółdzielczy w mieszkalnictwie są przydatne. Twierdzi: „Natomiast ja uważam, że ten ruch jest jak najbardziej potrzebny, że ludzie w pewnym momencie oprzytomnieją, bo ten ruch na zewnątrz nie jest wcale ruchem słusznym. [chodzi o ruch spółdzielczy, spółdzielnia jako dzielnica]. Ja chcę mieszkać w spółdzielni, pod warunkiem, że jest dobrze zorganizowana i zarządzana, ponieważ ona wyręcza mnie w wielu problemach, związanych z moim mieszkaniem. Są ludzie, dla których celem jest mieszkanie samo w sobie, gdzie sami sobie to mieszkanie remontują, robią różne rzeczy. Natomiast ja wolę mieszkać w godziwych warunkach, gdzie spółdzielnia wyręcza mnie w wielu kłopotach”.

Użyteczność rozmaitych rozwiązań instytucjonalno-prawnych zależy z jednej strony – od tego, czy zintegrują one społeczność i wytworzą postawy obywatelskie, z drugiej strony – od adekwatności tych rozwiązań do kształtujących się spontanicznie praktyk demokratycznych w spółdzielni. Innymi słowy, nowe rozwiązania mogą zarówno stymulować aktywność obywatelską, jak i rozwijać te jej formy, które się już uprzednio ukształtowały, mogą też doprowadzić do atrofii tej aktywności i do ograniczenia perspektywy członków spółdzielni tylko do działań mających na celu realizację indywidualnych interesów. Budowniczy wielkich blokowisk nie przewidywali, że kiedykolwiek pojedyncze bloki staną się odrębnymi nieruchomościami.

Bibliografia

Księga Polskiej Spółdzielczości (2004), red. B. Szymańska-Rac, Bydgoszcz: Agencja reklamowo-wydawnicza „Promocja Polska”, wydane z okazji Zgromadzenia Europejskiego Międzynarodowego Zrzeszenia Spółdzielczego w Warszawie 24 września 2004 r.

Madej K. (2003), Spółdzielczość mieszkaniowa w latach 1961-1965, Warszawa: Wydawnictwo „Trio”.

Maliszewski A. (1992), Ewolucja myśli i społeczno-ekonomiczna rola spółdzielczości mieszkaniowej w Polsce, Warszawa: Spółdzielczy Instytut Badawczy.

Piński A., Piński J., Trębski K. (2003), Lokator pańszczyźniany, „Wprost” nr 34.

Turska A. (1982), Samorządność osiedlowa: studium empiryczne, Warszawa

O Autorze

Dr Arkadiusz Peisert jest adiunktem na Uniwersytecie Gdańskim. W lipcu 2009 r. nakładem Wydawnictw Uniwersytetu Warszawskiego ukaże się jego książka pt. „Wspólnota obywatelska w spółdzielni mieszkaniowej – perspektywy i bariery”. Kontakt z autorem: zorgus (małpa) poczta.onet.pl

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

AlphaOmega Captcha Classica  –  Enter Security Code