Kredyt hipoteczny z wkładem własnym czy bez?

Czy lepiej kupić mieszkanie sfinansowane kredytem w wysokości 100% ceny nieruchomości czy wziąć kredyt na część wartości nieruchomości a resztę sfinansować wkładem własnym?

Niektórzy przekonują, że nie warto decydować się na wkład własny tylko lepiej sfinansować zakup nieruchomości kredytem w wysokości 100% ceny nieruchomości. Argumentują, że zamiast przeznaczyć pieniądze na wkład własny lepiej je zainwestować i dzięki temu po kilkudziesięciu latach będziemy mieć wyższą kwotą niż kwota poniesiona na obsługę kredytu.

Uważam, że kalkulację należy przeprowadzić w inny sposób. Trzeba obliczyć czy lepiej wnieść wkład własny, a dzięki temu płacić niższą ratę czy też zaciągnąć kredyt na kwotę wynoszącą 100% ceny nabywanej nieruchomości, a pieniądze które zostałyby przeznaczone na wkład własny zainwestować. Wtedy można porównać całkowite koszty kredytu w przypadku gdy zaciągnęliśmy kredyt z wkładem własnym z sytuacją kiedy nie oferowaliśmy wkładu własnego.

Odpowiedź na to pytanie dotyczącą wkładu własnego nie jest dla mnie jednoznaczna i zależy od konkretnego przypadku kredytobiorcy, warunków kredytowych. Poniżej przedstawię wady i zalety kredytu z wkładem własnym i bez wkładu własnego.

W celu dokonania obliczeń skorzystałem z porównywarki kredytów hipotecznych na stronie Hipoteka.com. Dla przykładu przyjrzyjmy się Bankowi oferujący mPlan Hipoteczny.
– Kredyt złotowy hipoteczny zaciągany na 30 lat.
– Wartość nieruchomości wynosi 300 000 zł.
– W pierwszym przypadku zakładamy, że wnioskowana kwota kredytu wynosi 300 000 zł
(LTV=100%).
– W drugim przypadku kredytobiorca oferuje wkład własny wynoszący 20% ceny nieruchomości. Zatem wkład własny kredytobiorcy wynosi 60 000 zł (LTV=80%). Oczywiście dla porównania można wziąć inny bank.

Przyjrzyjmy się pierwszemu przypadkowi (wartość kredytu do wartości nieruchomości wynosi 100%):
– Rata kredytu wynosi 2 298,24 zł
– Marża wynosi: 4,3%
– Do tego dochodzi ubezpieczenie pomostowe które ma być zabezpieczeniem dla banku do czasu
prawomocnego wpisu o hipotece do księgi wieczystej wynoszące 249 zł
– Prowizja za udzielenie kredytu wynosi 12 000 zł
– Do tego dochodzi wycena nieruchomości w kwocie 700 zł.
– Do tego dochodzi ubezpieczenie niskiego wkładu własnego pierwsza rata na pierwsze 3 lata 2 700 zł.
Całkowity koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego wynosi 9057,96 zł
Suma kosztów związanych z uruchomieniem kredytu wynosi 15 400 zł.

Przyjrzyjmy się drugiemu przypadkowi (wartość kredytu do wartości nieruchomości wynosi 80%):
– Rata kredytu wynosi 1 821, 63 zł
– Marża wynosi: 4,2%
– Do tego dochodzi ubezpieczenie pomostowe które ma być zabezpieczeniem dla banku do czasu
prawomocnego wpisu o hipotece do księgi wieczystej wynoszące 199 zł
– Prowizja za udzielenie kredytu wynosi 9600 zł
– Do tego dochodzi wycena nieruchomości w kwocie 700 zł.
Suma kosztów związanych z uruchomieniem kredytu wynosi 10 300 zł.

Miesięczna różnica w racie wynosi 476,61 zł. Roczna różnica w racie wynosi 5 719,32 zł. Kwota którą nie przeznaczyliśmy na wkład własny składamy na konto. Wcześniej od tej kwoty odejmujemy wyższe koszty uruchomienia kredytu. Suma kosztów związanych z uruchomieniem kredytu z wkładem własnym wynosiła 10 300 zł., natomiast bez wkładu własnego 15 400 zł. Zatem róznica wynosi 5 100 zł. Do dyspozycji zostaje nam kwota 54 900 zł. Dodatkowo musimy pamiętać, że zaciągając kredyt bez wkładu własnego w czasie jego trwania będziemy musieli kontynuować ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Wydamy na ten cel w sumie kwotę 6 357,96 zł.

Kwotę stanowiącą roczną różnicę w racie pomiędzy kredytem bez wkładu własnego i z wkładem własnym (5 719,32 zł) deponujemy w mBanku na koncie eMax plus. Dzięki temu raz w miesiącu będziemy mogli bezpłatnie dokonać przelewu na inne konto w mBanku w którym mamy kredyt. W chwili obecnej roczne oprocentowanie na koncie eMax plus wynosi 3,5%. Biorąc pod uwagę, że kwota będzie kapitalizowana miesięcznie, potrącany zostanie podatek od odsetek kapitałowych oraz to że kwota depozytu będzie miesięcznie zmniejszana o 476,61 zł na spłatę kredytu, to po roku zostanie nam dodatkowo 89,36 zł.

Pozostałą kwotę wpłacamy na lokatę do Getin Banku. Według danych w serwisie Comperia.pl z dnia 28.12.2012 kwota ta będzie oprocentowana na 6% w skali rocznej. Czyli do Getin Banku wpłacamy kwotę 49 180,68 (nie wpłacony wkład własny 54 900 zł pomniejszony o wyższe koszty kredytu w kwocie 5 100 zł oraz pomniejszony o kwotę 5719,32 zł która została wpłacona na konto eMax plus w mBanku). Odsetki w Getin Banku wyniosą w pierwszym roku 2950,84 zł. 560,66 zł będzie wynosił podatek od odsetek kapitałowych. Kapitał wraz z odsetkami będzie wynosił 51 570,86 zł. Do tego dodamy odsetki z konta w mBanku w kwocie 89,36 zł. Nasz kapitał po pierwszym roku spłaty wyższego kredytu z racji braku wkładu własnego będzie wynosił 51 660,22 zł. W drugim roku musimy przelać kwotę 5719,32 do mBanku na spłatę kredytu. W drugim roku zostanie nam 45 940,90 zł. Od tej kwoty otrzymujemy odsetki od depozytu, które po pobraniu podatku będą wynosiły 2 232,73 zł. Do tego dodajemy roczne odsetki z mBanku w kwocie 89,36 zł. Po drugim roku z nie wpłaconego wkładu własnego zostaje nam 48 262,99 zł. Tą kwotę początku kolejnego roku pomniejszamy o kwotę 5719, 32 która zostaje wpłacona do mBanku na miesięczne raty i zostaje nam w Getin Banku 42 543,67 zł. Operację powtarzamy dalej przez kolejne lata. Po 10 latach przy tej kalkulacji wyższe raty zjadły kapitał własny. Przez kolejne 20 lat spłacamy wyższą ratę. Nie mamy już kwoty zaoszczędzonej jako nie wpłacony kapitał własny. Powyższa marża wynosząca 4,20-4,30% jest na chwilę obecną bardzo wysoka. Proponuję porównać ofertę innego banku dla kredytu z wkładem własnym i bez wkładu własnego.

Wadą powyższego rozwiązania jest konieczność pamiętania o regularnych przelewach między kontami. Dodatkowo po 10 latach wyższa rata kredytowa pochłonęła kapitał własny. Przez kolejne lata trzeba i tak spłacać wyższą ratę niż w przypadku kredytu z wkładem własnym. Niekiedy bywa i tak, że bank uzależnia udzielenie kredytu od wniesienia przez wnioskującego o kredyt wkładu własnego.
Jeżeli nie wpłacimy wolnych środków jako wkład własny możemy elastyczniej dysponować własnymi pieniędzmi. Mogłoby się zdarzyć, że zaoferujemy wkład własny, a następnie zabraknie nam środków na bieżące potrzeby i będziemy musieli korzystać z droższego kredytu konsumpcyjnego. Pokazałem tutaj obliczenia dla wybranego okresu, wybranej oferty. Warto posługując się powyższym tokiem rozumowania dokonać kalkulacji dla konkretnej oferty i warunków w których będziecie rozważać wnioskowanie o kredyt hipoteczny.