Jak manipulują danymi dotyczącymi cen transakcyjnych?

Chcąc przedstawić rynek nieruchomości w sposób niezwykle atrakcyjny często podaje w nieprawidłowy sposób przedstawia się dane statystyczne. Przykładem takiej manipulacji może być podawanie najwyższych cen transakcyjnych. Kiedyś słyszałem takie sformułowanie: kwota za metr w tym rejonie dochodzi już do 7000 zł. W związku z tym oferowana przeze mnie cena jest bardzo atrakcyjna. Często używa się także średnich arytmetycznych wszystkich cen mieszkań, lub działek w danej okolicy zarówno tych bardziej oraz mniej atrakcyjnie położonych. Daje to często nieprawdziwy obraz sytuacji. Lepszy pogląd daje tutaj mediana – wartość środkowa. Ciekawych informacji dostarcza także modalna – czyli wartość najczęściej pojawiająca się. Modalna cen transakcyjnych pokazuje jakie lokale w jakich cenach najczęściej się sprzedają.

Medianą nazywamy wartość środkową dzielącą zbiorowość (uporządkowany szereg) na dwie równe części. W jednej z tych części znajdują się jednostki o wartościach wyższych od mediany, w drugiej zaś o wartościach od niej niższych. Kupując dom, mieszkanie, działkę, garaż, lokal usługowy w celach inwestycyjnych– kupuj zawsze poniżej mediany.

Inny przykład manipulacji cenami przez developera lub spółdzielnię mieszkaniową polega na podawaniu w ofertach promocyjnych niskich cen za metr kwadratowy. W biurze sprzedaży potencjalny klient dowiaduje się, że chcąc nabyć mieszkanie musi wykupić piwnicę oraz miejsce postojowe. Często jest ono droższe niż rynkowa cena garaży w tym samym mieście. W ten sposób niską cenę za metr kwadratowy developer lub spółdzielnia mieszkaniowa rekompensuje sobie z nawiązką dzięki wysokiej cenie piwnicy i miejsca parkingowego.

Był kiedyś przypadek oferty mieszkań z podkreśloną stosunkowo niską ceną za metr. Po przestudiowaniu oferty okazało się, że oferujący miał na myśli cenę za metr sześcienny.

I jeszcze kilka słów na temat kosztów kredytu hipotecznego. Ludzie koncentrując się na całkowitym koszcie pożyczki ludzie często nie doceniają różnic pomiędzy dużymi wartościami. Na przykład różnica pomiędzy 4000 i 9000 wydaje się duża, natomiast różnica pomiędzy 204 000 a 209 000 już nie. Wpływ wielu odroczonych opłat zostaje niezauważonych przez większość pożyczkobiorców – źródło: Nofsinger, J. R. (2012). Household behawior and boom/bust cycles. Journal of Financial Stability, 8(3), 161-173.

3 thoughts on “Jak manipulują danymi dotyczącymi cen transakcyjnych?

  • May 26, 2017 at 7:19 pm
    Permalink

    Nie wiem na co licza ci developerzy. Takimi sztuczkami marketingowymi nie przyciagnal nowych klientow.

    Reply
  • May 26, 2013 at 11:07 am
    Permalink

    Często okazuje się, że faktycznie cena metra kwadratowego mieszkania nie jest wygórowana tylko że kupujący dowiaduje się, że musi dokupić miejsce parkingowe czy też piwnicę. Cena tych pomieszczeń jest często wygórowana. W dodatku od pomieszczeń typu garaż naliczany jest wyższy podatek VAT 23%. W przypadku mieszkań VAT wynosi tylko 8%.

    Reply
  • April 13, 2013 at 3:07 pm
    Permalink

    Z doświadczenia wiem, że człowiek kupujący mieszkanie bardzo się emocjonuje. To utrudnia mu dostrzeżenie pewnych niuansów. W dodatku kwoty są rozbite na małe raty więc człowiek często nie zdaje sobie sprawy jak ułamki procentów wpływają na całkowitą wysokość kredytu.
    Poza tym wielu ludzi wystawia swoje nieruchomości trochę powyżej ceny rynkowej, aby mieć z czego spuścić cenę przy negocjacjach. To powoduje, że na rynku panuje nieprawdziwy obraz dotyczący cen, ponieważ ceny ofertowe są wysokie.

    Reply

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

AlphaOmega Captcha Classica  –  Enter Security Code