Czy umowa przedwstępna powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego?

Przy transakcji kupna sprzedaży nieruchomości nie ma obowiązku sporządzania umowy w formie aktu notarialnego. Z kolei umowa końcowa przenosząca własność musi być sporządzona w formie notarialnej. Niektórzy podpisują umowę przedwstępną bez obecności notariusza np. w biurze nieruchomości które skojarzyło kupującego ze sprzedającym.

 

Jakie wady i zalety ma sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego?

Akt notarialny pociąga za sobą „silniejszy skutek” niż zwykła umowa cywilnoprawna. Jeżeli właściciel mieszkania nie dotrzyma umowy przedwstępnej i nie będzie chciał stawić się u notariusza celem podpisania umowy kupna – sprzedaży, to wówczas jako kupujący mając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego możemy domagać się przed sądem aby właściciel nieruchomości sprzedał ją nam za cenę ustaloną w umowie przedwstępnej. W takiej sytuacji orzeczenie sądu zastąpi oświadczenie woli sprzedającego dotyczące przeniesienia własności na nas. Takie samo prawo ma sprzedający w sytuacji kiedy kupujący nie będzie chciał przystąpić do umowy końcowej i kupić mieszkania za cenę ustaloną w umowie przedwstępnej.

Umowa aktu notarialnego dodatkowo chroni kupującego jeszcze pod innym względem. W przypadku umowy przedwstępnej sporządzonej w formie aktu notarialnego notariusz wysyła  do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą dla tej nieruchomości wniosek z żądaniem wpisu dotyczącego roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej. To powoduje, że utrudni to właścicielowi sprzedaż tej nieruchomości komu innemu w okresie pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej a umowy końcowej.

W przypadku zwykłej umowy cywilnoprawnej pozostaje jedynie tzw. „skutek słabszy”, czyli żądanie naprawienia szkody, którą sprzedający lub kupujący poniósł licząc na podpisanie umowy końcowej. W takiej sytuacji sprzedający może żądać od kupującego który nie stawił się na podpisanie umowy końcowej np. zwrotu kosztów odpisu dokumentacji związanej ze sprzedawaną nieruchomością, kosztów biletów lotniczych które poniósł przyjeżdżając na podpisanie umowy przedwstępnej czy też utraconych w tym zarobków itd. Jeżeli do podpisania umowy końcowej nie doszło z winy sprzedającego, wówczas kupujący który liczył na kupno mieszkania, ale z powodu zmiany decyzji sprzedającego nie ma gdzie mieszkać gdyż liczył na kupno mieszkania, może dochodzić zwrotu kosztów wynajmu lokalu zastępczego. Wspomniany „silniejszy skutek” może być wadą lub zaletą. Jeżeli trafiliście na nieruchomość na której bardzo Wam zależy, jej cena jest atrakcyjna i w związku z tym jesteście zdeterminowani aby ją kupić, mimo wyższych kosztów przeniesienia własności podpiszcie umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego.

Jak wybrać firmę do przeprowadzki?

Planując przeprowadzkę mieszkania lub biura sprawdź  referencje firmy. Często opinie w Internecie potrafią wprowadzić w błąd. W przypadku niektórych firm trudniących się przeprowadzkami mieszkań lub biur, że jako tragarzy biorą do pracy ludzi bez kwalifikacji. Bywa że są to przypadkowi ludzie z ulicy. Należy się upewnić, że firma ma ubezpieczenie na wypadek uszkodzenia przewożonych przedmiotów. Read more

Jak podkreślić zalety sprzedawanej nieruchomości?

Uważnie słuchaj co mówi klient. Dzięki temu możesz dowiedzieć się o jego potrzebach. Następnie podkreślić te walory domu/mieszkania, które mogą być przydatne z punktu widzenia potencjalnego klienta. Co może być atutem dla klienta?

Jeżeli sprzedajesz dom z niezagospodarowanym ogrodem, możesz podkreślić w ofercie, że w ogrodzie jest dużo miejsca do zabawy. Jeżeli cały ogródek jest zagospodarowany w oczka wodne, krzewy trudno będzie zagospodarować miejsce do zabawy dla dzieci.

Weźmy inny przykład. Sprzedajesz duży dom/mieszkanie. Przychodzą odwiedzający. Z rozmowy dowiadujesz się, że potencjalny kupujący ma hobby np. układanie puzzli, gier komputerowych, filmów. Podkreśl wtedy, że dodatkowy pokój, dodatkowa przestrzeń doskonale nadaje się do zagospodarowania na pokój gier, pokój do projekcji filmowych itd. Read more

Popracuj nad ofertą, czyli o sprzedaży nieruchomości

Śledząc oferty sprzedaży nieruchomości zauważam, że wielu sprzedających jest przesadnie oszczędnych w opisach nieruchomości które wystawiają do sprzedaży. Powinni opisać dojazd, znajdujące się zakłady użyteczności publicznej, elementy otoczenia które mogą być interesujące dla potencjalnych kupujących takie jak np. drzewa, zieleń, plac zabaw itd. Następnie warto opisać sam budynek: materiał z którego został wykonany ilość mieszkań w budynku, klatce schodowej. Przecież potencjalny kupiec chce wiedzieć w jakim otoczeniu będzie mieszkał. W dodatku trzeba wykonać zdjęcia dobrej jakości. Warto umieścić w ofercie plan mieszkania lub domu.

Dom gratka czy Tablica nieruchomości, czyli subiektywna opinia szukającego mieszkania

Szukając nieruchomości interesuje mnie cena za metr kwadratowy. W przypadku wyszukiwania ofert w gratka dom, mam całą listę nieruchomości wraz z podaną ceną za metr kwadratowy. Natomiast w przypadku w przypadku portalu Olx.pl (dawna Tablica.pl) muszę wejść w daną ofertę, aby zobaczyć cenę za metr kwadratowy. Z kolei Tablica ma w podstawowych kryteriach wyszukiwania możliwość podania ceny za metr od do. Z kolei gratka nie ma takiej możliwości w podstawowych wynikach wyszukiwania. Wyszukiwania wg tego kryterium brakuje mi także na stronach wielu biur nieruchomości. Zawsze zaczynam poszukiwania od tych które mają bardziej przejrzystą stronę i lepiej opracowany filtr wyszukiwania. Niby taka drobna rzecz, a decyduje o korzystaniu ze strony danego biura.

Jakie mieszkania sprzedają się najszybciej?

Ostatnio trafiłem na interesujące wyniki badań dotyczące prawdopodobieństwa powtórnej sprzedaży mieszkania nabytego po 2000 roku (Foryś I., Modele aktuarialne w analizie powtórnych sprzedaży na lokalnym rynku mieszkaniowym (w:) Inwestycje i nieruchomości. Wyzwania XXI wieku (red.), A. Nalepka, s. 303-314) Badanie przeprowadzono w jednej ze spółdzielni mieszkaniowej w Stargardzie Szczecińskim. Analizowano wpływ następujących zmiennych na prawdopodobieństwo powtórnej sprzedaży mieszkania: ilość pokoi, rodzaj prawa do lokalu oraz piętro na którym znajduje się mieszkanie. Okazało się, że mieszkania małe sprzedają się szybciej na rynku, jest w nich większa rotacja właścicieli.

Osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawa do lokali zazwyczaj szybciej sprzedawali swoje mieszkania niż osoby posiadające odrębną własność lokalu. Mediana czasu sprzedaży odrębnej własności lokalu wyniosła 2432 dni, natomiast spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego 1496 dni.

Jako kolejną zmienną, analizowano lokalizację mieszkania w budynku, przyjmując parter oraz kolejne piętra jako kolejne grupy analizy. Największe zróżnicowanie występuje w grupie mieszkań zlokalizowanych na trzecim i czwartym piętrze. Połowa mieszkań, na parterze oraz na czwartym piętrze sprzedaje się po około pięciu latach, na pozostałych piętrach po trzech latach. Mieszkania parterowe i na ostatniej kondygnacji sprzedawały się wolniej i rzadziej dochodziło do transakcji.

Dla sprzedających nieruchomość czyli jak nie zniechęcić potencjalnych kupców

Dzisiaj przedstawię kilka luźnych refleksji na temat tego co zniechęca potencjalnych kupców oglądających mieszkanie lub dom. Zazwyczaj kupujący dom lub mieszkanie stara się wybrać nieruchomość która wymaga najmniejszych nakładów inwestycyjnych.

Jednym z czynników zniechęcających są tapety. Łatwiej i taniej pomalować ściany niż zrywać tapety przed odświeżeniem. Niedobre wrażenie robią ciężkie i ciemne zasłony. Powodują one, że pomieszczenie wygląda jako ciemne. Read more

Jeden obraz jest więcej wart niż tysiąc słów

Przygotowując się do sprzedaży mieszkania czy też domu zadbaj o odpowiednie zdjęcia. Nie wykonuj zdjęć aparatem umieszczonym w telefonie komórkowym. Zdjęcia muszą mieć odpowiednią jakość. Zdjęcia mogą zarówno zachęcić jak i zniechęcić potencjalnych kupujących do obejrzenia mieszkania. Robiąc zdjęcia zadbaj o odpowiednie światło. Najlepiej wykonaj je przy świetle dziennym. Wysprzątaj wnętrze. Kiedy wnętrze jest zbyt zagracone zniechęca kupujących. Kupujący oglądając wnętrze chcą stwierdzić czy przedstawia ono potencjał do ich wymarzonej aranżacji. Kiedy jest zbyt zastawione czy też zabałaganione, trudniej im wyrobić sobie wyobrażenie o jego walorach. Oglądając zastanawiają jak zaaranżować salon, czy uda im się wpasować ich ulubioną sofę itd.

Błędy przy sprzedaży nieruchomości

W ostatnim czasie rynek nieruchomości nie sprzyja sprzedającym. Szczególnie trudno sprzedać dom lub mieszkania o dużej powierzchni ponieważ wiążę się to z dużą ceną całkowitą. Niestety wielu sprzedających popełnia prymitywne błędy przedstawiając oferowane nieruchomości. Niedawno kiedy wybrałem się na oglądanie domu do sprzedaży. Kiedy zadzwoniłem domofonem i właściciel otworzył mi furtkę wybiegł do mnie pies właścicieli. Dopiero za chwilę wytoczył się właściciel. Zaczął zapewniać, że pies nie gryzie zabrał go i przywitał się. Nie wiem czy gryzie czy też nie, ale nie lubię być obwąchiwany czy też lizany przez psa. Podstawowa sprawa – odwiedzający nie mogą mieć bezpośredniej styczności ze zwierzęciem. Pies musi być zamknięty lub zabrany z domu czy też mieszkania na ten czas.

Zauważyłem, że sprzedający zachwalają samą nieruchomość, remonty udogodnienia które zostały wykonane, ciszę spokój. Nikt na początku nie stara się zaakcentować pozytywnych cech otoczenia. Przecież to otoczenie determinuje wartość nieruchomości. Remonty udogodnienia łatwiej wykonać niż poprawić otoczenie.

Decydując się na pomoc pośrednika nieruchomości zbierz podstawowe informacje o biurach nieruchomości w okolicy. Następnie upewnij się czy biuro nieruchomości ma stronę internetową. Wciąż zdarza się, że pośrednicy nie posiadają swojej strony internetowej tylko podstrony w innych serwisach np. w serwisie gratka.pl. Pozyskane oferty wystawiają w dziale gratka nieruchomości. Zobacz które biuro ma najlepiej wypozycjonowaną własną stronę w wyszukiwarce. Następnie poproś o wzór umowy pośrednictwa. Nie zgadzaj się na zapis, mówiący o tym, że pośrednikowi należy się prowizja nawet od klientów którzy nie brali Twojej oferty z biura. Musi być wyraźnie zaznaczone, że w przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy pośrednictwa biuro może wyłącznie domagać się prowizji w przypadku sprzedaży nieruchomości klientowi który pobrał Twoją ofertę z biura.

Dowiedz się z jakimi innymi biurami nieruchomości biuro wymienia się ofertami. Inaczej mówiąc kiedy Twój pośrednik wprowadzi Twoją ofertę do systemu, jakie biura będą miały bezpośredni dostęp do tej oferty.

Kolejna kwestia to wysokość prowizji oraz to czy oferta jet na wyłączność czy też nie. Oferta na wyłączność jest na dobra dla pośrednika, ale nie koniecznie dla Ciebie. Pracownik biura powinien odwiedzić Twoją nieruchomość, wykonać zdjęcia i zasugerować przydatne zmiany które mogą wpłynąć na korzyść Twojej nieruchomości. Następnie musicie popracować nad opisem nieruchomości. Popytaj go o ceny transakcyjne porównywalnych nieruchomości które zostały sprzedane w ostatnim czasie.

Jak skontaktujesz się z kilkoma pośrednikami zbierz te wszystkie informacje o których wyżej napisałem. Zobaczysz który z pośredników wydaje się najbardziej solidny. Który najbardziej rzeczowo odpowiedział na zadane pytania. Jeżeli część pytań powysyłasz emailem zobaczysz kto i jak szybko odpowiedział na Twoje pytania. Dodatkową zaletą jest to, że to co zostało napisane łatwiej Ci będzie później porównać. Zmniejszasz także ryzyko, że coś źle zrozumiesz. Każdy odpisujący bardziej się liczy z tym co zostało napisane niż z tym co powiedział niezobowiązująco. Zawsze potem może się tego wyprzeć lub sugerować Ci, że źle go zrozumiałeś.

Jeżeli wystawisz sam ogłoszenie w portalu Gratka.pl lub Olx.pl, czyli dawna Tablica.pl, to nie zdziw się jak zaczną wydzwaniać pośrednicy z różnych biur nieruchomości oferując pomoc przy sprzedaży. Czasami nie przedstawiają się. Dlatego ja od razu pytam osobę dzwoniącą czy pyta o nieruchomość jako osoba prywatna czy jako pośrednik nieruchomości.
Wystawiając swoje ogłoszenie wyraźnie dałem do zrozumienia pośrednikom, aby do mnie nie dzwonili z propozycjami. Niektórzy nie rozumieją odmowy.

Dzwonią też osoby prywatne z pytaniem, “ile jest Pan w stanie zejść z ceny?”, “czy cena podlega negocjacjom?”. Nie daj się wciągnąć w tego typu rozmowę. Można powiedzieć dzwoniącemu, że jeżeli mieszkanie mu się spodoba to wtedy będziemy mogli porozmawiać o ostatecznej cenie. Jeżeli wstępnie odpowiada mu lokalizacja, rozkład zaproś go na oglądanie. Jednocześnie nie spiesz się z podawaniem konkretnej kwoty. Jeżeli stwierdzisz na wstępie, że jesteś w stanie opuścić np. 20 tysięcy złotych, prawdopodobnie potencjalny kupiec stwierdzi, że to za mało i będzie oczekiwał kolejnej obniżki. Pozwól mu samemu podać propozycję.

Ostrożnie z umowami na wyłączność, czyli co musisz wiedzieć sprzedając mieszkanie?

Znowelizowana ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wprowadziła możliwość zawarcia umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika. Do artykułu 180 wyżej wspomnianej ustawy wprowadzono ustęp o następującej treści:

Umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika w obrocie nieruchomościami lub podmiotu prowadzącego działalność, o której mowa w art. 179 ust. 3.
Przepis art. 550 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio.

Klient podpisujący z pośrednikiem umowę z zastrzeżeniem wyłączności nie może podpisać umowy pośrednictwa z innym biurem nieruchomości. Kiedy zaczniecie rozmawiać z pośrednikiem na temat sprzedaży własnej nieruchomości najprawdopodobniej będzie Was namawiał na podpisanie umowy na wyłączność. Powie, że tego rodzaju umowa jest korzystniejsza dla Was, że będzie on mógł lepiej skupić się na sprzedaży Waszej nieruchomości, że oszczędzicie czas, ponieważ nie będziecie musieli kontaktować się z innymi biurami nieruchomości, itd. Tak naprawdę to pośrednik który Was „złapie” nie chce abyście się kontaktowali z innymi biurami nieruchomości, bo to nie jest w jego interesie. Jeżeli już podpiszecie umowę na wyłączność może się zdarzyć, że pośrednik właśnie nie będzie zainteresowany żeby robić cokolwiek, bo i tak dostanie prowizję.

Po podpisaniu umowy pośrednik wprowadzi Waszą ofertę do MLS-u. Jeżeli inne biuro odnajdzie w MLS-ie znajdzie kupca na Waszą nieruchomość wówczas biuro z którym macie umowę z biurem które znajdzie kupca dzielą się prowizją. Więc tak naprawdę czy pośrednik sam znajdzie kupującego czy zrobi to też inne biuro partnerskie Wasz pośrednik i ta zarobi. Jeżeli pośrednik nie wykazywałby aktywności w okresie na który podpisaliście umowę, wówczas i tak nie możecie nawiązać współpracy z innym biurem. Widziałem już takie wzory umów z pośrednikami w których sprzedający zobowiązywał się w umowie na wyłączność, że w trakcie trwania umowy zapłaci prowizję pośrednikowi nawet wtedy kiedy zupełnie niezależnie od pośrednika sam znajdzie kupca.

Przed nawiązaniem współpracy z biurem nieruchomości poproście o wzór umowy. Decydując się na umowę z zastrzeżeniem wyłączności zobaczcie do czego się zobowiązujecie, w jakich sytuacjach możecie odstąpić od umowy, w jakich sytuacjach będziecie musieli zapłacić prowizję, jak długo trwa umowa, z jakimi biurami współpracuje dany pośrednik oraz do czego zobowiązuje się w trakcie trwania umowy.

Czym grozi telefoniczne nagabywanie klientów przez pośredników nieruchomości?

Właśnie weszły w życie nowe uregulowania dotyczące kontaktów telefonicznych pomiędzy firmą a użytkownikiem końcowym. Jakie konsekwencje wiążą się z tym dla pośredników nieruchomości? Osoby które wystawiają nieruchomość bezpośrednio w krótkim czasie otrzymywały propozycje od pośredników nieruchomości dotyczące podpisania umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z art. 172 Ustawy Prawo telekomunikacyjne: “Zakazane jest używanie telekomunikacyjnych urządzeń końcowych i automatycznych systemów wywołujących dla celów marketingu bezpośredniego, chyba że abonent lub użytkownik końcowy uprzednio wyraził na to zgodę”. Każde działanie zmierzające do zawarcia umowy jest działaniem marketingowym. Za łamanie nowych przepisów grozi kara w wysokości 3 proc. rocznych przychodów firmy. Z kolei sprzedający nieruchomość bezpośrednio powinien znać wspomniany wyżej przepis prawa telekomunikacyjnego i czasem uświadomić go natrętnym pośrednikom nieruchomości.

Czy warto remontować mieszkanie przed sprzedażą?

Moi znajomi sprzedawali mieszkanie w bloku z wielkiej płyty. Mieszkanie było zaniedbane i wymagało remontu. Radzili się pośredników czy warto wyremontować mieszkanie przed wystawieniem na sprzedaż. Pośrednicy nieruchomości odradzali jakiekolwiek wydatki. Generalnie sposób myślenia pośredników był taki że mieszkanie znajduje w mieście cechującym się dużym bezrobociem. Potencjalnymi klientami są ludzie mało zasobni dla których ważna jest cena. Zazwyczaj każdy klient woli sam przeprowadzić potrzebne remonty. Zamiast remontować mieszkanie lepiej obniżyć cenę o sumę którą wydałoby się na remont.

Nie do końca zgadzam się z tym poglądem. Klienci tak naprawdę w pierwszej chwili już wiedzą czy odrzucić daną ofertę czy rozważać ją dalej. Wnętrza zagracone, w których panuje nieświeży zapach działają negatywnie na kupujących. Jeżeli ściany są brudne, tapety wyglądają nieświeżo, uważam, że warto zastanowić się nad odświeżeniem.

Jeżeli mieszkanie znajduje się w biednej dzielnicy, mieście to faktycznie generalny remont najprawdopodobniej będzie nieopłacalny. Jednak w każdym wypadku trzeba włożyć pewien wysiłek zanim pokażemy mieszkanie kupującym. Trzeba wywietrzyć, wyczyścić, jeżeli mieszkanie jest niewielkie warto rozważyć odmalowanie. Widziałem i takie mieszkania w których na stole stały brudne naczynia po najemcy który wyprowadził się jakiś czas temu. Koniecznie trzeba wyrzucić przedmioty które zagracają powierzchnię.

Jak już mieszkanie zostanie przygotowane warto zrobić porządne zdjęcia – najlepiej takie które umożliwiają wirtualny spacer po mieszkaniu. Przy okazji – tutaj zobacz więcej na temat wirtualnych wizyt. Dzięki temu potencjalny klient będzie mógł zwiedzić wszystkie pomieszczenia i zobaczy czy rozważać kupno danej nieruchomości. To z kolei pozwoli skupić się na osobach rzeczywiście zainteresowanych i zmniejszy ilość wizyt osób które i tak kupiłyby nieruchomości ponieważ „inaczej wyobraziły sobie rozkład i wygląd” lub “na zdjęciach mieszkanie wyglądało inaczej”.