Czy umowa przedwstępna powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego?

Przy transakcji kupna sprzedaży nieruchomości nie ma obowiązku sporządzania umowy w formie aktu notarialnego. Z kolei umowa końcowa przenosząca własność musi być sporządzona w formie notarialnej. Niektórzy podpisują umowę przedwstępną bez obecności notariusza np. w biurze nieruchomości które skojarzyło kupującego ze sprzedającym.

 

Jakie wady i zalety ma sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego?

Akt notarialny pociąga za sobą „silniejszy skutek” niż zwykła umowa cywilnoprawna. Jeżeli właściciel mieszkania nie dotrzyma umowy przedwstępnej i nie będzie chciał stawić się u notariusza celem podpisania umowy kupna – sprzedaży, to wówczas jako kupujący mając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego możemy domagać się przed sądem aby właściciel nieruchomości sprzedał ją nam za cenę ustaloną w umowie przedwstępnej. W takiej sytuacji orzeczenie sądu zastąpi oświadczenie woli sprzedającego dotyczące przeniesienia własności na nas. Takie samo prawo ma sprzedający w sytuacji kiedy kupujący nie będzie chciał przystąpić do umowy końcowej i kupić mieszkania za cenę ustaloną w umowie przedwstępnej.

Umowa aktu notarialnego dodatkowo chroni kupującego jeszcze pod innym względem. W przypadku umowy przedwstępnej sporządzonej w formie aktu notarialnego notariusz wysyła  do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą dla tej nieruchomości wniosek z żądaniem wpisu dotyczącego roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej. To powoduje, że utrudni to właścicielowi sprzedaż tej nieruchomości komu innemu w okresie pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej a umowy końcowej.

W przypadku zwykłej umowy cywilnoprawnej pozostaje jedynie tzw. „skutek słabszy”, czyli żądanie naprawienia szkody, którą sprzedający lub kupujący poniósł licząc na podpisanie umowy końcowej. W takiej sytuacji sprzedający może żądać od kupującego który nie stawił się na podpisanie umowy końcowej np. zwrotu kosztów odpisu dokumentacji związanej ze sprzedawaną nieruchomością, kosztów biletów lotniczych które poniósł przyjeżdżając na podpisanie umowy przedwstępnej czy też utraconych w tym zarobków itd. Jeżeli do podpisania umowy końcowej nie doszło z winy sprzedającego, wówczas kupujący który liczył na kupno mieszkania, ale z powodu zmiany decyzji sprzedającego nie ma gdzie mieszkać gdyż liczył na kupno mieszkania, może dochodzić zwrotu kosztów wynajmu lokalu zastępczego. Wspomniany „silniejszy skutek” może być wadą lub zaletą. Jeżeli trafiliście na nieruchomość na której bardzo Wam zależy, jej cena jest atrakcyjna i w związku z tym jesteście zdeterminowani aby ją kupić, mimo wyższych kosztów przeniesienia własności podpiszcie umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego.

Jak wybrać firmę do przeprowadzki?

Planując przeprowadzkę mieszkania lub biura sprawdź  referencje firmy. Często opinie w Internecie potrafią wprowadzić w błąd. W przypadku niektórych firm trudniących się przeprowadzkami mieszkań lub biur, że jako tragarzy biorą do pracy ludzi bez kwalifikacji. Bywa że są to przypadkowi ludzie z ulicy. Należy się upewnić, że firma ma ubezpieczenie na wypadek uszkodzenia przewożonych przedmiotów. Read more

Ciekawa sugestia dla sprzedających dom

Zbyt wiele przedmiotów znajdujących się w domu zbiera kurz. Kiedy promienie słońca wpadają do domu przez szyby okienne kurz staje się bardzo widoczny.
Bałagan utrudnia osobie rozważającej kupno domu mentalne oswojenie się z myślą, że miałby przenieść się do domu który ogląda. Oznacza to, że nabywcom trudno jest sobie wyobrazić, gdzie umieścić swoje meble ponieważ bałagan utrudnia im wizualizację.

Poniższą sugestię podaje Barb Schwarz w książce “How to List Residential Estate Successfully”. Prentice Hall, New Jersey. 1991.

Jak podkreślić zalety sprzedawanej nieruchomości?

Uważnie słuchaj co mówi klient. Dzięki temu możesz dowiedzieć się o jego potrzebach. Następnie podkreślić te walory domu/mieszkania, które mogą być przydatne z punktu widzenia potencjalnego klienta. Co może być atutem dla klienta?

Jeżeli sprzedajesz dom z niezagospodarowanym ogrodem, możesz podkreślić w ofercie, że w ogrodzie jest dużo miejsca do zabawy. Jeżeli cały ogródek jest zagospodarowany w oczka wodne, krzewy trudno będzie zagospodarować miejsce do zabawy dla dzieci.

Weźmy inny przykład. Sprzedajesz duży dom/mieszkanie. Przychodzą odwiedzający. Z rozmowy dowiadujesz się, że potencjalny kupujący ma hobby np. układanie puzzli, gier komputerowych, filmów. Podkreśl wtedy, że dodatkowy pokój, dodatkowa przestrzeń doskonale nadaje się do zagospodarowania na pokój gier, pokój do projekcji filmowych itd. Read more

Popracuj nad ofertą, czyli o sprzedaży nieruchomości

Śledząc oferty sprzedaży nieruchomości zauważam, że wielu sprzedających jest przesadnie oszczędnych w opisach nieruchomości które wystawiają do sprzedaży. Powinni opisać dojazd, znajdujące się zakłady użyteczności publicznej, elementy otoczenia które mogą być interesujące dla potencjalnych kupujących takie jak np. drzewa, zieleń, plac zabaw itd. Następnie warto opisać sam budynek: materiał z którego został wykonany ilość mieszkań w budynku, klatce schodowej. Przecież potencjalny kupiec chce wiedzieć w jakim otoczeniu będzie mieszkał. W dodatku trzeba wykonać zdjęcia dobrej jakości. Warto umieścić w ofercie plan mieszkania lub domu.

Dom gratka czy Tablica nieruchomości, czyli subiektywna opinia szukającego mieszkania

Szukając nieruchomości interesuje mnie cena za metr kwadratowy. W przypadku wyszukiwania ofert w gratka dom, mam całą listę nieruchomości wraz z podaną ceną za metr kwadratowy. Natomiast w przypadku w przypadku portalu Olx.pl (dawna Tablica.pl) muszę wejść w daną ofertę, aby zobaczyć cenę za metr kwadratowy. Z kolei Tablica ma w podstawowych kryteriach wyszukiwania możliwość podania ceny za metr od do. Z kolei gratka nie ma takiej możliwości w podstawowych wynikach wyszukiwania. Wyszukiwania wg tego kryterium brakuje mi także na stronach wielu biur nieruchomości. Zawsze zaczynam poszukiwania od tych które mają bardziej przejrzystą stronę i lepiej opracowany filtr wyszukiwania. Niby taka drobna rzecz, a decyduje o korzystaniu ze strony danego biura.

Jak ogród wpływa na wartość domu?

Dobre zaprojektowanie i utrzymanie ogrodu potrafi znacząco poprawić wartość nieruchomości. Raport Global Garden 2011 przygotowany przez Husqvarna przedstawia wyniki badań mających za zadanie pomóc w oszacowaniu wpływu jakości utrzymania ogrodu na wartość nieruchomości. 70% pośredników nieruchomości uważało, że zaniedbany ogród obniża ceny nieruchomości przez o 5-15%. Kolejnych 17% uważało, efekt obniżki ceny może być nawet wyższy. Podczas badania utworzono dwie grupy eksperymentalne. Pierwszej grupie przedstawiono zdjęcia domów z pięknie utrzymanymi ogrodami. Drugiej grupie przedstawiono te same domy z ogrodami już nie tak efektownie utrzymanymi jak te w pierwszej grupie. Pierwsza grupa przypisywała średnio 26% wyższą wartość rynkową niż druga grupa tym samym domom. Poniżej znajdują się te atrybuty ogrodów, które zdaniem respondentów najbardziej determinują wartość nieruchomości.

1. Zadbany trawnik
2. zapraszająca, przyciągająca uwagę powierzchnia
3. Kamienne ścieżki i chodniki
4. drzewa ozdobne
5. Krzewy ozdobne
6. Zadbany żywopłot
7. ładnie zaprojektowane kwietniki
8. oczko wodne
9. Praktyczna budka na akcesoria ogrodowe
10. drzewa owocowe

Źródło: Global Garden Report 2011 http://corporate.husqvarna.com/files/Global_Garden_Report_2011.pdf

Dla sprzedających nieruchomość czyli jak nie zniechęcić potencjalnych kupców

Dzisiaj przedstawię kilka luźnych refleksji na temat tego co zniechęca potencjalnych kupców oglądających mieszkanie lub dom. Zazwyczaj kupujący dom lub mieszkanie stara się wybrać nieruchomość która wymaga najmniejszych nakładów inwestycyjnych.

Jednym z czynników zniechęcających są tapety. Łatwiej i taniej pomalować ściany niż zrywać tapety przed odświeżeniem. Niedobre wrażenie robią ciężkie i ciemne zasłony. Powodują one, że pomieszczenie wygląda jako ciemne. Read more

Jeden obraz jest więcej wart niż tysiąc słów

Przygotowując się do sprzedaży mieszkania czy też domu zadbaj o odpowiednie zdjęcia. Nie wykonuj zdjęć aparatem umieszczonym w telefonie komórkowym. Zdjęcia muszą mieć odpowiednią jakość. Zdjęcia mogą zarówno zachęcić jak i zniechęcić potencjalnych kupujących do obejrzenia mieszkania. Robiąc zdjęcia zadbaj o odpowiednie światło. Najlepiej wykonaj je przy świetle dziennym. Wysprzątaj wnętrze. Kiedy wnętrze jest zbyt zagracone zniechęca kupujących. Kupujący oglądając wnętrze chcą stwierdzić czy przedstawia ono potencjał do ich wymarzonej aranżacji. Kiedy jest zbyt zastawione czy też zabałaganione, trudniej im wyrobić sobie wyobrażenie o jego walorach. Oglądając zastanawiają jak zaaranżować salon, czy uda im się wpasować ich ulubioną sofę itd.

Błędy przy sprzedaży nieruchomości

W ostatnim czasie rynek nieruchomości nie sprzyja sprzedającym. Szczególnie trudno sprzedać dom lub mieszkania o dużej powierzchni ponieważ wiążę się to z dużą ceną całkowitą. Niestety wielu sprzedających popełnia prymitywne błędy przedstawiając oferowane nieruchomości. Niedawno kiedy wybrałem się na oglądanie domu do sprzedaży. Kiedy zadzwoniłem domofonem i właściciel otworzył mi furtkę wybiegł do mnie pies właścicieli. Dopiero za chwilę wytoczył się właściciel. Zaczął zapewniać, że pies nie gryzie zabrał go i przywitał się. Nie wiem czy gryzie czy też nie, ale nie lubię być obwąchiwany czy też lizany przez psa. Podstawowa sprawa – odwiedzający nie mogą mieć bezpośredniej styczności ze zwierzęciem. Pies musi być zamknięty lub zabrany z domu czy też mieszkania na ten czas.

Zauważyłem, że sprzedający zachwalają samą nieruchomość, remonty udogodnienia które zostały wykonane, ciszę spokój. Nikt na początku nie stara się zaakcentować pozytywnych cech otoczenia. Przecież to otoczenie determinuje wartość nieruchomości. Remonty udogodnienia łatwiej wykonać niż poprawić otoczenie.

Decydując się na pomoc pośrednika nieruchomości zbierz podstawowe informacje o biurach nieruchomości w okolicy. Następnie upewnij się czy biuro nieruchomości ma stronę internetową. Wciąż zdarza się, że pośrednicy nie posiadają swojej strony internetowej tylko podstrony w innych serwisach np. w serwisie gratka.pl. Pozyskane oferty wystawiają w dziale gratka nieruchomości. Zobacz które biuro ma najlepiej wypozycjonowaną własną stronę w wyszukiwarce. Następnie poproś o wzór umowy pośrednictwa. Nie zgadzaj się na zapis, mówiący o tym, że pośrednikowi należy się prowizja nawet od klientów którzy nie brali Twojej oferty z biura. Musi być wyraźnie zaznaczone, że w przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy pośrednictwa biuro może wyłącznie domagać się prowizji w przypadku sprzedaży nieruchomości klientowi który pobrał Twoją ofertę z biura.

Dowiedz się z jakimi innymi biurami nieruchomości biuro wymienia się ofertami. Inaczej mówiąc kiedy Twój pośrednik wprowadzi Twoją ofertę do systemu, jakie biura będą miały bezpośredni dostęp do tej oferty.

Kolejna kwestia to wysokość prowizji oraz to czy oferta jet na wyłączność czy też nie. Oferta na wyłączność jest na dobra dla pośrednika, ale nie koniecznie dla Ciebie. Pracownik biura powinien odwiedzić Twoją nieruchomość, wykonać zdjęcia i zasugerować przydatne zmiany które mogą wpłynąć na korzyść Twojej nieruchomości. Następnie musicie popracować nad opisem nieruchomości. Popytaj go o ceny transakcyjne porównywalnych nieruchomości które zostały sprzedane w ostatnim czasie.

Jak skontaktujesz się z kilkoma pośrednikami zbierz te wszystkie informacje o których wyżej napisałem. Zobaczysz który z pośredników wydaje się najbardziej solidny. Który najbardziej rzeczowo odpowiedział na zadane pytania. Jeżeli część pytań powysyłasz emailem zobaczysz kto i jak szybko odpowiedział na Twoje pytania. Dodatkową zaletą jest to, że to co zostało napisane łatwiej Ci będzie później porównać. Zmniejszasz także ryzyko, że coś źle zrozumiesz. Każdy odpisujący bardziej się liczy z tym co zostało napisane niż z tym co powiedział niezobowiązująco. Zawsze potem może się tego wyprzeć lub sugerować Ci, że źle go zrozumiałeś.

Jeżeli wystawisz sam ogłoszenie w portalu Gratka.pl lub Olx.pl, czyli dawna Tablica.pl, to nie zdziw się jak zaczną wydzwaniać pośrednicy z różnych biur nieruchomości oferując pomoc przy sprzedaży. Czasami nie przedstawiają się. Dlatego ja od razu pytam osobę dzwoniącą czy pyta o nieruchomość jako osoba prywatna czy jako pośrednik nieruchomości.
Wystawiając swoje ogłoszenie wyraźnie dałem do zrozumienia pośrednikom, aby do mnie nie dzwonili z propozycjami. Niektórzy nie rozumieją odmowy.

Dzwonią też osoby prywatne z pytaniem, “ile jest Pan w stanie zejść z ceny?”, “czy cena podlega negocjacjom?”. Nie daj się wciągnąć w tego typu rozmowę. Można powiedzieć dzwoniącemu, że jeżeli mieszkanie mu się spodoba to wtedy będziemy mogli porozmawiać o ostatecznej cenie. Jeżeli wstępnie odpowiada mu lokalizacja, rozkład zaproś go na oglądanie. Jednocześnie nie spiesz się z podawaniem konkretnej kwoty. Jeżeli stwierdzisz na wstępie, że jesteś w stanie opuścić np. 20 tysięcy złotych, prawdopodobnie potencjalny kupiec stwierdzi, że to za mało i będzie oczekiwał kolejnej obniżki. Pozwól mu samemu podać propozycję.

Czym grozi telefoniczne nagabywanie klientów przez pośredników nieruchomości?

Właśnie weszły w życie nowe uregulowania dotyczące kontaktów telefonicznych pomiędzy firmą a użytkownikiem końcowym. Jakie konsekwencje wiążą się z tym dla pośredników nieruchomości? Osoby które wystawiają nieruchomość bezpośrednio w krótkim czasie otrzymywały propozycje od pośredników nieruchomości dotyczące podpisania umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z art. 172 Ustawy Prawo telekomunikacyjne: “Zakazane jest używanie telekomunikacyjnych urządzeń końcowych i automatycznych systemów wywołujących dla celów marketingu bezpośredniego, chyba że abonent lub użytkownik końcowy uprzednio wyraził na to zgodę”. Każde działanie zmierzające do zawarcia umowy jest działaniem marketingowym. Za łamanie nowych przepisów grozi kara w wysokości 3 proc. rocznych przychodów firmy. Z kolei sprzedający nieruchomość bezpośrednio powinien znać wspomniany wyżej przepis prawa telekomunikacyjnego i czasem uświadomić go natrętnym pośrednikom nieruchomości.