Jak wyglądają marże kredytów hipotecznych w 2018 roku?

Koszty kredytu hipotecznego w dużej mierze zależą od wysokości kredytu, posiadania produktów komplementarnych, wkładu własnego. Przygotowałem krótkie zestawienie, aby potencjalni kredytobiorcy mogli zorientować się w kosztach kredytu. Kalkulację wykonałem na podstawie ofert banków w dniu 8 lutego 2018 roku. Przyjąłem następujące założenia:
– Kwota wnioskowanego kredytu wynosi 240 tys. PLN;
– Docelowa wartość kredytowanego mieszkania wynosi 300 tys. PLN;
– Kredytobiorca posiada wkład własny wynoszący 20% kwoty wnioskowanego kredytu;
– Kredyt jest udzielony na 30 lat;
– Kredyt będzie spłacany w ratach równych;
– Banki stosują różne stawki bazowe, dla wszystkich banków zostały one skalkulowane dla stawki WIBOR 3M. Do tego należy doliczyć wysokość marży – niezmiennej przez cały okres kredytowania;
– Założono, że klient nie będzie korzystał z innych produktów bankowych w banku w którym wnioskuje o kredyt hipoteczny, ponieważ wpływa to na ofertę dotyczącą kredytu hipotecznego i utrudniłoby porównania;
– przy kalkulacjach nie wzięto kosztów takich jak ubezpieczenie pomostowe stosowane przez niektóre banki do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki w księdze wieczystej.

Poniżej znajdują się oferty dotyczące marż i prowizji bankowych oferowanych różnych kredytodawców. W stosunku do ofert które były jeszcze kilka lat temu, obecnie marże kredytów są bardzo wysokie. Były czasy, że marże oscylowały w okolicach 1%. Wtedy z kolei koszt pieniądza na rynku międzybankowym (stawka WIBOR) była dużo wyższa niż obecnie. W związku z tym w bankach pewnie wyszli z założenia, że obecnie niski WIBOR powoduje, że po podniesieniu marż raty kredytów i tak będą dla wielu kredytobiorców do udźwignięcia. Obawiam się, że WIBOR niedługo pójdzie w górę (jest bliski swojego minimum) w związku z tym osoby które obecnie biorą kredyt muszą liczyć się z faktem, że w niedługim czasie miesięczna rata obecnie zaciągniętego kredytu pójdzie w górę, ponieważ zależy od zmiennej stawki WIBOR.

Tabela: Wyszczególnienie ofert kredytów hipotecznych oferowanych przez wybrane banki

 

 

 

 

 

 

Źródło: opracowanie własne na podstawie ofert powyższych kredytodawców

P.S.: Na temat konstrukcji oprocentowania pisałem w moim poradniku “Jak znaleźć i kupić mieszkanie?”. Tam też znajdziecie szablon pozwalający porównać całkowite koszty kredytów hipotecznych oferowanych przez różne banki.

Flip mieszkań a dochód pasywny

Ostatnio otrzymałem ofertę webinaru na temat flipowania mieszkań. Pojęcie flip oznacza kupno mieszkania w celu jego ulepszenia (np. poprzez remont) i szybką sprzedaż z zyskiem. To jest krótkoterminowe inwestowanie w nieruchomości. Autor webinaru przekonywał, że dzięki temu że tego typu strategia daje najszybszą możliwość osiągnięcia dochodu pasywnego. Zgodzę się z tym, że strategia kup- wyremontuj- sprzedaj z zyskiem może dać lepszą stopę zwrotu niż wynajem lokali. Z tym, że dochód uzyskany z flipu to nie jest dochód pasywny.

Po pierwsze Read more

Stare książeczki mieszkaniowe i premie gwarancyjne

Przed II edycją webinaru pt: Jak znaleźć i kupić mieszkanie?, Ktoś zadał mi pytanie: W jakim etapie kupna mieszkania mogę wykorzystać premię gwarancyjną (na dawne książeczki mieszkaniowe)? Książeczki mieszkaniowe wydane przed 24 października 1990 roku uprawniają do wypłaty finansowanych przez państwo premii gwarancyjnych z tytułu poczynienia inwestycji mieszkaniowych. Read more

Kara za użytkowanie obiektu budowlanego bez pozwolenia

Zdarza się, że developerzy umożliwiają swoim klientom wykańczanie mieszkań w budynkach które nie mają pozwolenia na użytkowanie. W ustawie z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane umieszczono zapis o karach finansowych z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Nielegalne użytkowanie może być związane z brakiem skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy lub z brakiem uzyskania pozwolenia na użytkowania obiektu budowlanego. Często nabywcy nie są jeszcze tak naprawdę właścicielami mieszkań które urządzają, ponieważ nie podpisali z developerem końcowej umowy kupna – sprzedaży. Read more

Coraz trudniej o kredyt bez wkładu własnego – KNF zaostrza procedury kredytowe

Nowelizacja rekomendacji S dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania kredytami hipotecznymi z dnia 18 czerwca 2013 roku wprowadziła obostrzenia dotyczące wskaźnika LtV. Wskaźnik wyraża stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości stanowiącej jego zabezpiecznie. W przypadku kredytów zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych, wartość wskaźnika LtV w momencie udzielenia kredytu nie powinna przekraczać poziomu:
a) 80% lub,
b) 90% w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 80% LtV jest odpowiednio ubezpieczona,
lub kredytobiorca przedstawił dodatkowe zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku
bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych
Skarbu Państwa lub NBP,

przy czym:

– dla kredytów hipotecznych zaciągniętych w okresie do 31 grudnia 2014 r. wartość wskaźnika LtV nie
powinna przekraczać poziomu 95%,
– dla kredytów hipotecznych w okresie od 1 stycznia 2015 r. do 31 grudnia 2015 r. wartość wskaźnika
LtV nie powinna przekraczać poziomu 90%,
– dla kredytów zaciągniętych w okresie od 1 stycznia 2016 r. do 31 grudnia 2016 r. wartość wskaźnika
LtV nie powinna przekraczać poziomu:
a) 85% lub,
b) 90% w przypadku, gdy część kredytu przekraczająca 85% LtV jest odpowiednio ubezpieczona,
lub kredytobiorca przedstawił dodatkowe zabezpieczenie. Zabezpieczenie może być np. w formie
blokady środków na rachunku bankowym.

Rekomendacja mówi ponadto, że bank powinien wykazać zasadność przyjęcia maksymalnego poziomu wskaźnika LtV dla danego typu zabezpieczenia na podstawie własnych danych empirycznych lub obiektywnych analiz zewnętrznych. Ponadto rekomendacja mówi, że bank powinien udzielać klientom detalicznym kredytów na okres nie dłuższy niż 25 lat. Najdłuższy możliwy czas spłaty nie może przekraczać 35 lat. Współczynnik Dtl wyrażającego stosunek zobowiązań do dochodów netto w żadnym wypadku nie może przekroczyć 50%. Natomiast dla osób gorzej zarabiających tolerancja jest jeszcze mniejsza – dla dochodów mniejszych od średniej w danym regionie współczynnik Dtl nie może przekroczyć 40%.

Jak kupić mieszkanie które uratuje Tobie życie – recenzja książki

Dzisiaj chciałem podzielić się refleksjami które nasunęły mi się po przeczytaniu ebooka Arkadiusza Zielaznego pt: Jak kupić mieszkanie które uratuje Tobie życie.

Pierwsza sprawa to tytuł przyciągający uwagę. Moim zdaniem jest trochę naciągnięty.
Uratować życie może apteczka, gaśnica, umiejętność udzielania pierwszej pomocy.
Tytuł np. Jak kupić bezpieczny dom byłby bardziej odpowiedni.

Na początku zawiera kilka ciekawych spostrzeżeń i jednocześnie ważnych informacji dotyczących wyboru lokalizacji, kwestii kosztów eksploatacji, kwestii kredytu, wyboru biura nieruchomości.

Moim zdaniem najbardziej wartościową częścią zawierająca dużo cennych informacji jest podrozdział dotyczący odbioru oraz wykończenia mieszkania.

Autor obiecuje, że w książce pokaże jak w ciągu kilku miesięcy można spłacić sporą część zaciągniętego kredytu. Jest to tak samo mało realistyczne jak zarobienie fortuny w MLM.
Nie mniej jednak książka na pewno pomoże laikowi uniknąć wielu poważnych błędów związanych z kupnem mieszkania. Cena jest jednak trochę zbyt wygórowana, ale to jest moja prywatna opinia i oczywiście możesz się ze mną nie zgodzić.

Kredyt Dom Ulepszający – czy rzeczywiście korzystny?

Credite Agricole oferuje Kredyt Dom Ulepszający. Kredyt przeznaczony jest na rozbudowę, przebudowę czy też modernizację nieruchomości. Według informacji na stronie banku, kredyt można uzyskać w sklepie który współpracuje z Credit Agricole. Nie trzeba udawać się do banku. Bank w swojej ofercie podaje, że wysokość kredytu może wynieść maksymalnie 80 000 zł. Spłatę można rozłożyć maksymalnie na 96 rat. Oprocentowanie kredytu wynosi od 9,99%. Postanowiłem sprawdzić tą ofertę. Zadzwoniłem na infolinię banku. Kiedy powiedziałem o jaką ofertę chodzi, osoba która odebrała telefon nie była do końca zorientowana. Pytała mnie czy to oferta promocyjna. Ja nie wiem czy to promocyjny czy też nie. Wskazałem zakładkę na stronie banku. W końcu usłyszałem że oprocentowanie faktycznie jest od 9,99%, ale w najbardziej negatywnym przypadku (dla potencjalnego kredytobiorcy) może wynieść nawet 19%. Wszystko zależy od zdolności kredytowej.

Aby się dowiedzieć na jaką ofertę można liczyć, trzeba podać swoje dane, dochody, aby pracownik/ pracownica banku mogła przeprowadzić symulację i zaproponować indywidualnie warunki kredytu.

Podziękowałem za rozmowę. Widełki oprocentowania są bardzo wysokie. Na pewno nie warto sugerować się niską kwotą od 9,99%. Instytucje finansowe podają najbardziej optymistyczny wariant dla klienta. Potem często okazuje się, że klient nie może z niego skorzystać.

Popracuj nad ofertą, czyli o sprzedaży nieruchomości

Śledząc oferty sprzedaży nieruchomości zauważam, że wielu sprzedających jest przesadnie oszczędnych w opisach nieruchomości które wystawiają do sprzedaży. Powinni opisać dojazd, znajdujące się zakłady użyteczności publicznej, elementy otoczenia które mogą być interesujące dla potencjalnych kupujących takie jak np. drzewa, zieleń, plac zabaw itd. Następnie warto opisać sam budynek: materiał z którego został wykonany ilość mieszkań w budynku, klatce schodowej. Przecież potencjalny kupiec chce wiedzieć w jakim otoczeniu będzie mieszkał. W dodatku trzeba wykonać zdjęcia dobrej jakości. Warto umieścić w ofercie plan mieszkania lub domu.

Jak manipulują danymi dotyczącymi cen transakcyjnych?

Chcąc przedstawić rynek nieruchomości w sposób niezwykle atrakcyjny często podaje w nieprawidłowy sposób przedstawia się dane statystyczne. Przykładem takiej manipulacji może być podawanie najwyższych cen transakcyjnych. Kiedyś słyszałem takie sformułowanie: kwota za metr w tym rejonie dochodzi już do 7000 zł. Read more

Mój webinar na temat nieruchomości

Serdecznie zapraszam na mój webinar tematyki nieruchomości. Odbędzie się on 9 maja o godzinie 19.00. Jest to impreza która towarzyszy wprowadzeniu na rynek drugiego wydania mojego poradnika pod tytułem Jak znaleźć i kupić mieszkanie. Serdecznie zapraszam do zadawania pytań. Odpowiedzi udzielę w trakcie webinaru. Wszelkie szczegóły na stronie rejestracji: www.zlotemysli.pl/p/jak-znalezc-i-kupic-mieszkanie-webinar.html. Serdecznie zapraszam do udziału w webinarze.

baner

Jakie korzyści daje klientom ustawa developerska?

Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego reguluje zasady ochrony praw nabywcy, względem developera. Developer został zobowiązany do zapewnienia nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:

1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Deweloper przygotowując się do przedsięwzięcia musi zawrzeć umowę o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego. Bank prowadzący wspomniany wyżej rachunek powierniczy ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy, jednocześnie zobowiązany jest do informowania nabywców o dokonanych przez nich wpłatach i wypłatach.

Developer nie może już tak swobodnie jak w poprzednich latach dysponować środkami wpłaconymi przez nabywców. Bank przed wypłatą środków dla developera musi mieć określone dokumenty poświadczające zasadność wydatkowanych przez developera kwot. Deweloper ma prawo dysponować środkami wypłacanymi z rachunku powierniczego, wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia dla którego prowadzony jest ten rachunek. Jednocześnie ponosi on opłaty i prowizje związane z prowadzeniem wspomnianego rachunku.

Ustawa nakłada na developera obowiązek zapewnienia nabywcy gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej. W przypadku upadłości developera lub gdy nabywca korzysta z przysługującego mu prawa do odstąpienia od umowy developerskiej, bank lub zakład ubezpieczeń wypłaca na żądanie nabywcy środki, które wpłacił na rzecz developera.
Deweloper rozpoczynający sprzedaż mieszkań musi sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia. Brak wspomnianego prospektu lub przygotowanie prospektu zawierającego nieprawdziwe informacje, lub brak istotnych informacji podlega sankcjom karnym.

Ustawa precyzuje zawartość umowy developerskiej. Umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Koszty zawarcia umowy obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę. Wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. Postanowienia umowy deweloperskiej są nieważne jeżeli są mniej korzystne dla nabywców niż przepisy ustawy. W takich sytuacjach w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy.

Czy developer może narzucić notariusza?

Sąd Apelacyjny  w Warszawie w wyroku z dnia 19 grudnia 2011 r. (sygn. akt: VI Aca 630/11) uznał za niedozwoloną klauzulę w umowach dającą prawo wyboru czasu i kancelarii notarialnej w której dojdzie do sporządzenia umowy kupna sprzedaży nieruchomości. W swoim uzasadnieniu sąd stwierdził, że konsument powinien mieć natomiast prawo dokonania swobodnego wyboru kancelarii notarialnej, w której zostanie zawarta umowa sprzedaży dotycząca nabywanej przez niego nieruchomości. Może bowiem się zdarzyć, iż konsument ma zaprzyjaźnionego notariusza, który dokona czynności notarialnych taniej niż wskazany przez pozwanego lub zupełnie zrezygnuje ze swojego wynagrodzenia. Zgodnie bowiem z uchwałą SN notariusz może zrezygnować z wynagrodzenia za dokonane przez niego czynności notarialne (sygn. akt I KZP 7/09). Postanowienie ograniczające konsumentowi możliwość dokonania wyboru miejsca podpisania umowy kupna sprzedaży stanowi niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art. 385 l § l k.c., gdyż kształtuje jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Developer nie może narzucić nabywcy mieszkania notariusza, który sporządzi umowę kupna sprzedaży nieruchomości.

Spółdzielnia mieszkaniowa vs Wspólnota mieszkaniowa

Panuje spór dotyczący zalet i wad wspólnot vs. Spółdzielni mieszkaniowych. Nie brakuje zwolenników zarządzanie mieszkań poprzez wspólnoty. Argumentują oni, że wspólnoty mieszkaniowe efektywniej gospodarują powierzonymi środkami, natomiast spółdzielnie mieszkaniowe to relikt z czasów PRL-u – duży moloch zatrudniający armię urzędników i marnotrawiący pieniądze wpłacane przez członków. Wspólnoty mieszkaniowe które pojawiły, które są rozwiązaniem stosunkowo młodym w stosunku do spółdzielni mieszkaniowych nie ponoszą tak wysokich kosztów administracyjnych jak spółdzielnie mieszkaniowe. Pojęcie wspólnoty mieszkaniowej wprowadziła ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 1994 nr 85 poz. 388). Wg raportu przygotowanego przez Główny Urząd Statystyczny z Listopada 2012 pod tytułem: Gospodarka Mieszkaniowa w 2011 r. wynika, że w 2011 roku ponad 50% wszystkich mieszkań poddanych remontom związanych z podwyższeniem standardu to mieszkania zarządzane przez wspólnoty mieszkaniowe. Zwolennicy zarządzania nieruchomościami przez spółdzielnie argumentują, że spółdzielnie działają w duchu solidaryzmu społecznego i są bardziej skłonne niż wspólnoty do udzielania zapomóg finansowych dla osób które znalazły się w trudnej sytuacji finansowej. Przeciwnicy wspólnot wnoszą argument, że wspólnoty mieszkaniowe są małe i rozdrobnione zawiązane przez kilka lub kilkadziesiąt osób w związku z tym w przypadku konieczności remontu muszą one zaciągać drogie kredyty na wykonanie najpilniejszych prac remontowych. Zwolennicy zarządzania nieruchomości przez spółdzielnie twierdzą, że wspólnoty w przeciwieństwie do spółdzielni są zazwyczaj młode i w związku z tym nie zdążyły wypracować kapitału potrzebnego na remonty.

Wspólnoty mieszkaniowe w przeciwieństwie do spółdzielni mieszkaniowych często nie są powiązane z otaczającymi je budynkami użyteczności publicznej. Mieszkańcy wspólnot są często narażeni na wysokie koszty społeczne związane na przykład z brakiem placów zabaw, zieleni. Z kolei zaletą mieszkań zarządzanych przez wspólnotę mieszkaniową są zazwyczaj mniejsze jednostkowe koszty eksploatacji niż w przypadku mieszkań zarządzanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. W spółdzielniach mieszkaniowych panuje zazwyczaj mniejsza przejrzystość kosztów administracyjnych niż w przypadku wspólnot mieszkaniowych. W spółdzielniach panuje niekiedy przerost zatrudnienia wśród pracowników biurowych i technicznych. Rozbudowana struktura organizacyjna utrudnia kontrolę nad pracownikami. W przypadku wspólnot mieszkaniowych jest zarządca który nie ma rozbudowanej struktury pracowników. Spółdzielnie mają przewagę w postaci rezerw finansowych np. z działalności usługowej, lokat kapitałowych i dzięki temu nie grozi im utrata płynności finansowej.

Niewłaściwe jest ocenianie wszystkich spółdzielni w jednakowy sposób. Jest mnóstwo spółdzielni źle zarządzanych i marnotrawiących środki swoich członków. Są one wypaczeniem idei spółdzielczości. Jednocześnie są małe spółdzielnie prosperujące według „przedwojennych” idei spółdzielczości. Przykładem może być Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa, która odegrała pionierską rolę w ukształtowaniu koncepcji funkcjonalnego osiedla mieszkaniowego, będącego integralną częścią miasta. Przy budowie mieszkań WSM stosowano najbardziej nowoczesne rozwiązania techniczne. Na jednym z osiedli należących do Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej wybudowano pierwszą w Polsce centralną kotłownię, która ogrzewała całe osiedle. Na terenie Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej działały Stowarzyszenie Wzajemnej Pomocy Lokatorów „Szklane Domy”. Natomiast teraz jest coraz większa atomizacja społeczeństwa. Sąsiedzi często się nie znają. Pojawiają się głosy, że koniecznie trzeba zlikwidować spółdzielnie. Czy nie byłoby to „wylewaniem dziecka z kąpielą”

Mieszkanie we wspólnocie czy w spółdzielni mieszkaniowej. Jakie są Wasze opinie? Zapraszam do dyskusji.

Literatura

Dziczek R., Zarządzanie nieruchomościami lokalowymi przez spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty mieszkaniowe i właścicieli lokali, LexisNexis, Warszawa 2009.
Gospodarka Mieszkaniowa w 2011 r., Główny Urząd Statystyczny, Warszawa, Listopad 2012.
Myczkowski L., Spółdzielnie mieszkaniowe. Nowe regulacje ustawowe. Majątek spółdzielców. Wzór statutu, regulaminy, Wydawnictwo C. H. Beck, Warszawa 2002.
Szymański J. A., Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa 1921-1970. Zarys dziejów. Wydawnictwo Spółdzielcze, Warszawa 1989.
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 1994 nr 85 poz. 388).
Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2001 Nr 4 poz. 27).

Czy developer może odmówić sprzedaży mieszkania bez garażu?

Pojawiło się pytanie czy developer może odmówić sprzedaży mieszkania bez garażu? Niedawno była sprawa klienta zainteresowanego kupnem mieszkania na rynku wtórnym któremu developer postawił warunek kupna garażu. Sprawa ostatecznie trafiła ostatecznie do Sądu Najwyższego. Sąd Najwyższy orzekł, że uzależnienie przez developera sprzedaży mieszkania od kupna miejsca w garażu wielostanowiskowym jest dozwolone.

I CSK 49/12 – wyrok z dnia 8 listopada 2012 r.

„Postanowienie wzorca umowy deweloperskiej, zobowiązujące konsumenta do nabycia lokalu mieszkalnego łącznie z udziałem we własności garażu wielostanowiskowego, uprawniającym do korzystania z miejsca postojowego, nie jest niedozwolonym postanowieniem umownym (art. 385 § 1 k.c.).”

Moim zdaniem sąd postąpił słusznie. Często jest tak, że developerzy oferują sprzedaż miejsc postojowych.  Często ich ceny są nieadekwatne do sytuacji rynkowej. Ale to jest temat na inną dyskusję. Wiele osób nie kupuje miejsc licząc na to, że gdzieś zawsze miejsce się znajdzie.  W ekonomii nazywa się to efektem gapowicza. Gapowicz to osoba, która korzysta z dóbr i usług nie partycypując w kosztach ich wytworzenia, lub nie pokrywa całkowicie kosztów udziału w jakim je konsumuje. Korzysta z gotowej infrastruktury na koszt innych. Ktoś powie, co w sytuacji jeżeli ktoś nie ma samochodu. Czy też powinien kupować miejsce parkingowe. Prędzej czy później przyjadą do niego goście, fachowiec  świadczący jakieś usługi. Gdzie te osoby zaparkują. Gdzieś tam się dla nich miejsce znajdzie.  Przez takie osoby żyjące cudzym kosztem ja często nie mogę zaparkować  samochodu pod własnym domem.