Zmierzch galerii handlowych nie tylko w Polsce

Chciałem nawiązać do bloga Przeliczeni, który przestrzega potencjalnych najemców lokali w galeriach handlowych przed podpisaniem niekorzystnych umów najmu. Autor bloga twierdzi, że w Polsce nadszedł zmierzch galerii handlowych.

Zmierzch galerii handlowych ma miejsce nie tylko w Polsce. Weźmy jako przykład Las Arenas de Barcelona przy Placu Hiszpańskim w Barcelonie. W tygodniu nie ma zbyt wielu odwiedzającychZdjęcie0713

Zdjęcie0714

Zdjęcie0715

Zdjęcie0716

Zdjęcie0717

Zdjęcie0718

Zdjęcie0719. Sporo chętnych przychodzi tutaj chyba aby zobaczyć widok z ostatniego piętra. Przyjrzyjmy się jak wygląda ruch w wyżej wspomnianej barcelońskiej galerii.

Przeliczeni, czyli o problemie najemców galerii handlowych

Ostatnio natknąłem się na interesującą książkę pod tytułem Przeliczeni. W dużym skrócie można powiedzie, że książka poświęcona jest problemom najemców, którzy podpisali niekorzystne umowy z galeriami handlowymi. Mamieni wizją dużego przepływu osób w galeriach handlowych postanowili wynająć i otworzyć w nich lokale handlowe lub usługowe. Po pewnym czasie okazywało się, że liczba odwiedzających galerię zostało mocno przeszacowana przez wynajmujących. Ponadto okazywało się, że osoby odwiedzające galerię wcale nie były potencjalnymi klientami sklepów zlokalizowanych w galeriach handlowych. Duży odsetek odwiedzających to są osoby które przychodzą do galerii na akcje darmowych badań lekarskich lub młodzież wałęsająca się bez celu.

Przyszli właściciele sklepów lub punktów usługowych często podpisywali umowy podsunięte przez specjalistów od komercjalizacji powierzchni bez konsultacji z prawnikami. Często nie zrobili także dogłębnej analizy zagrożeń związanych z podpisaniem przedłożonej umowy najmu. Wynajmujący często tworzyli poczucie pośpiechu. Ponadto udzielali ustnych obietnic i starali się podczas rozmów bagatelizować zapisy, które budziły wątpliwości przyszłych najemców. Wielu z nich nabierało się na to i podpisywało niekorzystne umowy.

Później okazywało się, że lokale w galeriach handlowych to świetny biznes. Szkoda tylko, że dla wynajmujących. Niewielki ruch powoduje, że najemcy nie są w stanie utrzymać swoich sklepów. Problem w tym, że zainwestowali w wystrój. Nie mogą zamknąć sklepu, ponieważ zobowiązali się w umowie najmu, że będą go prowadzić przez minimum 5 lat. Wynajmujący stosują różne utrudnienia np. dostawa towarów może odbywać się w ściśle określonej porze. Poza tym najemcy muszą zapisywać się na specjalne listy chcąc dostarczyć towar. Przy kłopotach technicznych np. zalany sklep zarząd galerii umywa ręce. Jednym słowem umowy są tak konstruowane aby najemca miał same obowiązki względem galerii handlowej i żadnych praw. Wielu najemców zmarnowało dorobek życia. Byli i tacy którzy popadli w rozstrój nerwowy, gdyż nie byli w stanie udźwignąć zobowiązania zaciągniętego względem galerii. Mało tego, zarząd galerii próbował bezczelnie wmawiać tym najemcom, że są nieudacznikami, nie potrafią zadbać o wystrój lokalu i są sami sobie winni, że mają mały utarg. Podobno były także próby samobójcze osób, które straciły majątek. Zostały zniszczone finansowo i psychicznie.

Cała sztuka specjalistów od komercjalizacji polega na tym, aby stworzyć warunki, które skłoniłyby potencjalnego najemcę do bezrefleksyjnego podpisania umowy najmu. Gorąco polecam wyżej wspomnianą książkę wszystkim osobom rozważających uruchomienie jakiegokolwiek punktu typu sklep, lokal gastronomiczny itd. w galerii handlowej. Generalnie w polskich miastach jest zbyt dużo powierzchni handlowej w stosunku do liczby mieszkańców. Posiadanie lokalu w galerii handlowej staje się coraz mniej opłacalne.

Jak bronić się przed manipulacjami ze strony specjalistów od komercjalizacji. Jeżeli planujecie otwarcie lokalu w nowopowstałej galerii, to poszukajcie na forach ludzi którzy mają podobne zamiary. Umówcie się wspólnie na wstępne spotkanie z osobą/ osobami reprezentującymi galerię. Duże sklepy sieciowe są lepiej traktowane przez wynajmujących niż osoby fizyczne, ponieważ z dużym każdy bardziej się liczy. To nic, że prowadzicie różne rodzaje działalności. Łączycie swoje siły w celu negocjowania lepszych warunków. Razem łatwiej wynająć prawnika, który pomoże przy umowie. Oczywiście może być tak, że wynajmujący stwierdzi, że umowa nie podlega negocjacjom i nie zgodzi się na zmianę rażąco niekorzystnych dla Was punktów. Wtedy najlepiej zrezygnować z najmu niż założyć sobie pętlę na szyję. Jeżeli rozważacie otwarcie punktu w już działającej galerii, to zobaczcie ile sklepów faktycznie działa. Ile lokali jest zaklejonych. Zobaczcie jakie marki macie w sąsiedztwie.

Kolejną kwestią jest faktyczna liczba odwiedzających. Tutaj najlepiej gdybyście zastrzegli w umowie, że liczba odwiedzających będzie ustalana na podstawie badań zleconych przez Was niezależnej agencji badawczej i że wynajmujący godzi się na ten sposób pomiaru. Wynegocjowanie tego jest bardzo trudne, a nawet jak się uda to wynegocjować zatrudnienie agencji badawczej nie daje gwarancji rzetelności pomiaru.

Powinniście zastrzec w umowie, że gdy liczba odwiedzających spada poniżej pewnego progu, czynsz jest automatycznie obniżany.

W umowie powinno zostać doprecyzowane jak szybko wynajmujący jest zobowiązany do usunięcia awarii, np. nieszczelny dach, brak prądu i jakie kary będzie ponosił gdy nie zmieści się w ustalonym terminie. Galeria powinna zobowiązać się do pokrycia odszkodowania z tytułu zalania lokalu np. z powodu nieszczelnego dachu, pożaru itd. Powinno się także zawrzeć w umowie odpowiedzialność zarządzającego galerią handlową za kradzieże powstałe np. w przypadku napadów.

Warto doprecyzować kto poniesie koszty przestojów wynikające z awarii jednej z instalacji w galerii handlowej lub w przypadku zalania galerii handlowej które zmuszą Was do zamknięcia własnego sklepu. Zarządzający galeriami handlowymi potrafią w umowie zastrzec sobie gigantyczne kary jeżeli najemca zamknie sklep w godzinach otwarcia galerii. Problem w tym, że taka sytuacja może być od Was niezależna. Równowaga praw i obowiązków pomiędzy wynajmującym a najemcą musi być.

Od razu ustalcie w umowie warunki dostaw. Niedopuszczalne jest aby w umowie był zapis, że tego rodzaju kwestie są osobno regulowane w regulaminie galerii handlowej, ponieważ od razu jesteście na przegranej pozycji.
Pamiętajcie dopóki nie podpiszecie umowy specjaliści od komercjalizacji są mili. Podpisując umowę na ich warunkach to tak jakby rozpocząć grę w szachy z trudnym przeciwnikiem i dobrowolnie zdjąć na samym początku z szachownicy dwie własne wieże i hetmana. Różnica pomiędzy grą w szachy, a podjęciem współpracy z galerią handlową polega na tym, że w szachy zazwyczaj nie gra się na pieniądze.