Czy umowa przedwstępna powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego?

Przy transakcji kupna sprzedaży nieruchomości nie ma obowiązku sporządzania umowy w formie aktu notarialnego. Z kolei umowa końcowa przenosząca własność musi być sporządzona w formie notarialnej. Niektórzy podpisują umowę przedwstępną bez obecności notariusza np. w biurze nieruchomości które skojarzyło kupującego ze sprzedającym.

 

Jakie wady i zalety ma sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego?

Akt notarialny pociąga za sobą „silniejszy skutek” niż zwykła umowa cywilnoprawna. Jeżeli właściciel mieszkania nie dotrzyma umowy przedwstępnej i nie będzie chciał stawić się u notariusza celem podpisania umowy kupna – sprzedaży, to wówczas jako kupujący mając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego możemy domagać się przed sądem aby właściciel nieruchomości sprzedał ją nam za cenę ustaloną w umowie przedwstępnej. W takiej sytuacji orzeczenie sądu zastąpi oświadczenie woli sprzedającego dotyczące przeniesienia własności na nas. Takie samo prawo ma sprzedający w sytuacji kiedy kupujący nie będzie chciał przystąpić do umowy końcowej i kupić mieszkania za cenę ustaloną w umowie przedwstępnej.

Umowa aktu notarialnego dodatkowo chroni kupującego jeszcze pod innym względem. W przypadku umowy przedwstępnej sporządzonej w formie aktu notarialnego notariusz wysyła  do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą dla tej nieruchomości wniosek z żądaniem wpisu dotyczącego roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej. To powoduje, że utrudni to właścicielowi sprzedaż tej nieruchomości komu innemu w okresie pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej a umowy końcowej.

W przypadku zwykłej umowy cywilnoprawnej pozostaje jedynie tzw. „skutek słabszy”, czyli żądanie naprawienia szkody, którą sprzedający lub kupujący poniósł licząc na podpisanie umowy końcowej. W takiej sytuacji sprzedający może żądać od kupującego który nie stawił się na podpisanie umowy końcowej np. zwrotu kosztów odpisu dokumentacji związanej ze sprzedawaną nieruchomością, kosztów biletów lotniczych które poniósł przyjeżdżając na podpisanie umowy przedwstępnej czy też utraconych w tym zarobków itd. Jeżeli do podpisania umowy końcowej nie doszło z winy sprzedającego, wówczas kupujący który liczył na kupno mieszkania, ale z powodu zmiany decyzji sprzedającego nie ma gdzie mieszkać gdyż liczył na kupno mieszkania, może dochodzić zwrotu kosztów wynajmu lokalu zastępczego. Wspomniany „silniejszy skutek” może być wadą lub zaletą. Jeżeli trafiliście na nieruchomość na której bardzo Wam zależy, jej cena jest atrakcyjna i w związku z tym jesteście zdeterminowani aby ją kupić, mimo wyższych kosztów przeniesienia własności podpiszcie umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego.

Jakie dokumenty musisz sprawdzić przed kupnem domu?

Kupujesz dom? Przygotuj się na nurkowanie w dokumentach. Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, konieczne będzie dokładne sprawdzenie zarówno stanu technicznego, jak i stanu prawnego nieruchomości. Choć trzeba poświęcić na to trochę czasu, dzięki zebranym informacjom gruntownie poznasz budynek i zaplanujesz wydatki związane z mediami, a przede wszystkim – upewnisz się, że nie kupujesz problematycznej nieruchomości, która jest samowolą budowlaną.

Kupno domu najlepiej zacząć od… wycieczki po urzędach. Pierwsze miejsce, do którego powinniśmy się udać to miejscowy Sąd Rejonowy i Wydział Ksiąg Wieczystych. Poprośmy o dostęp do księgi wieczystej nieruchomości (możemy również bez ruszania się z domu zobaczyć jej wersję elektroniczną) i poszukajmy w niej następujących informacji:

• dane właściciela nieruchomości (dział II księgi wieczystej);
• obciążenie prawami osób trzecich (dział III) – czyli wszelkie informacje dot. innych osób posiadających prawo do użytkowania czy służebności domu. Nawet jeśli nie znajdziemy ich w księdze, koniecznie wypytajmy o nie sprzedającego i liczmy na jego uczciwość;
• stan zadłużenia i obciążenie hipoteką (dział IV).

Oczywiście sprzedający na pewno przedstawi nam wypis z księgi wieczystej. Jej dokładna analiza w urzędzie pozwoli nam jednak uniknąć niespodzianek związanych z wpisami czy ostrzeżeniami, które trafiły do niej już po sporządzeniu wypisu.

Następny na naszej trasie jest urząd gminy, a konkretnie – wydział geodezji. Tam zweryfikujemy informacje dotyczące działki, jej powierzchni oraz granic. Warto zapisać te dane, a następnie samodzielnie wykonać pomiary i porównać ich zgodność.

Z wydziału geodezji kierujemy się do wydziały architektury i urbanistyki (lub architektury i budownictwa), gdzie zapoznamy się z miejscowym planem zagospodarowania i sprawdzimy, jakie inwestycje mogą być przeprowadzone w najbliższej okolicy. W ten sposób upewnimy się, że w przyszłości pod naszymi oknami nie powstanie droga szybkiego ruchu lub oczyszczalnia ścieków, a zielonej łąki nie zasłoni osiedle domków jednorodzinnych. Jeśli dla okolicy nie opracowano jeszcze konkretnych wytycznych, możemy również poprosić o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – to na jego podstawie będzie ustalany przyszły plan.

Ostatni punkt urzędowej wycieczki to wydział spraw obywatelskich lub inny dział odpowiedzialny za meldunki i ewidencję mieszkańców. Koniecznie sprawdźmy, czy oprócz właściciela nie ma innych osób, które są zameldowane w domu. Jeśli są – przed podpisaniem umowy przedwstępnej koniecznie dopilnujmy, żeby sprzedający wymeldował mieszkańców lub uzyskajmy od niego pisemne zobowiązanie.
Jakie dokumenty powinien przedstawić nam sprzedający?

• pozwolenie na budowę – byśmy mogli mieć pewność, że budynek został wybudowany zgodnie z prawem;
• projekt architektoniczno-budowlany oraz projekty przyłączy i instalacji – z którymi porównamy stan rzeczywisty budynku, sprawdzając jego zgodność z zaleceniami projektowymi;
• dziennik budowy – zawierający informacje dotyczące przebiegu budowy domu oraz wszelkich ewentualnych zmian, które zostały wprowadzone w jej trakcie;
• protokoły odbiorów budynku i przyłączy wraz z inwentaryzacją geodezyjną – byśmy mieli pewność, że wszystkie przyłącza są wykonane tak, jak powinny.

Jeśli właściciel nie posiada ww. dokumentów, powinien poszukać ich w urzędzie lub starostwie (powinny się tam znaleźć, jeśli dom nie jest starszy niż 10-15 lat).

Pamiętajmy również, by wypytać sprzedającego o historię remontów oraz wszelkie odstępstwa od pierwotnego projektu, które nie zostały na niego naniesione. W ten sposób unikniemy nieprzyjemnych niespodzianek, gdy sami będziemy chcieli przeprowadzić remont naszego nowego domu.

Poprośmy także o:

• zaświadczenia i rachunki potwierdzające uregulowanie podatków – przede wszystkim podatku od nieruchomości, ale również od ew. spadków i darowizn (jeśli to właśnie w taki sposób sprzedający otrzymał dom). W razie jakichkolwiek długów i zaległości na nieruchomości może być ustanowiona przymusowa hipoteka;
• umowy z dostawcami mediów oraz rachunki – zweryfikujmy, czy nieruchomość jest legalnie podłączona do sieci, czy z przyłączy korzystają również inne, sąsiednie domy (jeśli tak, upewnijmy się, że każdy z nich posiada osobny licznik) oraz czy sprzedający nie ma zaległości w płaceniu rachunków za media. Spiszmy również stan liczników – przyda się jako załącznik do umowy;
• protokół wyposażenia domu – ustalmy, które sprzęty właściciel sprzeda nam wraz z domem i sporządźmy dokładny spis, który również możemy załączyć do umowy.

Autorką posta gościnnego jest Katarzyna Lasocka – współautorka bloga o nieruchomościach Morizon.pl.

Jak wybrać firmę do przeprowadzki?

Planując przeprowadzkę mieszkania lub biura sprawdź  referencje firmy. Często opinie w Internecie potrafią wprowadzić w błąd. W przypadku niektórych firm trudniących się przeprowadzkami mieszkań lub biur, że jako tragarzy biorą do pracy ludzi bez kwalifikacji. Bywa że są to przypadkowi ludzie z ulicy. Należy się upewnić, że firma ma ubezpieczenie na wypadek uszkodzenia przewożonych przedmiotów. Read more

Stare książeczki mieszkaniowe i premie gwarancyjne

Przed II edycją webinaru pt: Jak znaleźć i kupić mieszkanie?, Ktoś zadał mi pytanie: W jakim etapie kupna mieszkania mogę wykorzystać premię gwarancyjną (na dawne książeczki mieszkaniowe)? Książeczki mieszkaniowe wydane przed 24 października 1990 roku uprawniają do wypłaty finansowanych przez państwo premii gwarancyjnych z tytułu poczynienia inwestycji mieszkaniowych. Read more

Jak kupować nieruchomości poniżej ich wartości rynkowej?- Moje reflesje

Dzisiaj przedstawię kilka moich spostrzeżeń dotyczących publikacji Jak kupować nieruchomości poniżej ich wartości rynkowej? Książka pomaga uporządkować informacje związane koniunkturą na rynku nieruchomości. Wskazuje podstawowe czynności i problemy związane z nabywaniem nieruchomości. Moim zdaniem publikacja zawiera kilka informacji zasługujących na szczególną uwagę.

Autor pokazuje ciekawe i często niedoceniane sposoby wyszukiwania nieruchomości. Pisze w jaki sposób celnie wyszukiwać zmotywowanych sprzedawców, a dzięki temu atrakcyjne cenowo nieruchomości w danej okolicy. Przedstawione metody wymagają nakładu czasu, ale są niezwykle skuteczne.

Drugą rzeczą która zwróciła moją uwagę to kwestia przygotowania do negocjacji. Wiele podanych informacji znajdziemy w innych książkach dotyczących podstaw negocjacji. Autor pokazuje w jaki sposób zadawać pytania, aby zdobyć jak najwięcej przydatnych informacji o interesującej nas nieruchomości.

Mnie osobiście czegoś w tym opracowaniu brakuje. Wiele informacji jest zbyt ogólnych. Oczekiwałbym bardziej skondensowanej treści. To jest moja prywatna opinia.

Zobacz jak kupować nieruchomości poniżej ich wartości rynkowej?

Dom gratka czy Tablica nieruchomości, czyli subiektywna opinia szukającego mieszkania

Szukając nieruchomości interesuje mnie cena za metr kwadratowy. W przypadku wyszukiwania ofert w gratka dom, mam całą listę nieruchomości wraz z podaną ceną za metr kwadratowy. Natomiast w przypadku w przypadku portalu Olx.pl (dawna Tablica.pl) muszę wejść w daną ofertę, aby zobaczyć cenę za metr kwadratowy. Z kolei Tablica ma w podstawowych kryteriach wyszukiwania możliwość podania ceny za metr od do. Z kolei gratka nie ma takiej możliwości w podstawowych wynikach wyszukiwania. Wyszukiwania wg tego kryterium brakuje mi także na stronach wielu biur nieruchomości. Zawsze zaczynam poszukiwania od tych które mają bardziej przejrzystą stronę i lepiej opracowany filtr wyszukiwania. Niby taka drobna rzecz, a decyduje o korzystaniu ze strony danego biura.

Dopłaty do domów energooszczędnych

Ktoś zadał w wyszukiwarce pytanie dotyczące dopłat do domów energooszczędnych. Najprawdopodobniej chodziło mu o dopłaty do kredytów na budowę domu energooszczędnych z Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej – NFOŚiGW. Program zakłada, że dofinansowaniu nie podlegają przedsięwzięcia zrealizowane przed dniem zawarcia umowy o kredyt objęty dotacją ze środków NFOŚiGW”. Możliwe będzie uzyskanie dopłaty do kredytu na budowę domu lub mieszkania przez developera lub spółdzielnię. Warunkiem koniecznym będzie uzyskanie przez developera, spółdzielnię potwierdzenia że projekt spełnia wymagania NGOŚiGW.

W grę nie wchodzi otrzymanie dopłat na przebudowę czy też rozbudowę domu. Z dotacji ze środków NFOŚiGW można skorzystać wyłącznie Read more

Dla kupujących nieruchomość, czyli znowu o lokalizacji

Obfite deszcze które ostatnio spadły skłoniły mnie, aby ponownie napisać na temat otoczenia nieruchomości. Otoczenie nieruchomości jest to problem wieloaspektowy. Szerzej napisałem o tym w moim poradniku pod tytułem: Jak znaleźć i kupić mieszkanie?

Jeden z ważnych aspektów związanych z otoczeniem nieruchomości który trzeba sprawdzić przed zakupem dotyczy wysokości położenia obiektu względem innych nieruchomości. Chodzi o to czy nasz obiekt nie będzie zalewany w czasie deszcze z powodu niskiego położenia względem okolicy. W Lublinie znajduje się pewien hotel, na który pomstują mieszkańcy okolicznych niżej położonych domów. Skarżą się oni, że od czasu kiedy został wybudowany ich domy są zalewane wodą płynącą poprzez wjazd do hotelu i z parkingu. Mieszkańcy protestują wywieszają transparenty.

Przed zakupem trzeba zwrócić uwagę na wysokość położenia naszej nieruchomości. No dobrze, ale w wyżej wspomnianym przypadku domy były pierwsze. Hotel wybudowano dużo później. Kupując nisko położoną nieruchomość trzeba liczyć się z faktem, że mogą powstać nowe wyżej położone budowle. Kupowanie najniższej położonych nieruchomości to ryzyko z którego nabywcy często nie zdają sobie w ogóle sprawy.

Zwróć uwagę na rozbieżności w tym co mówi sprzedający

Niedawno oglądałem dom do sprzedania. Bardzo piękna nieruchomość. W pewnym momencie spytałem o kwestie zadłużenia nieruchomości. (Uzyskanie odpowiedzi na zadawane pytania dotyczące kwestii własnościowych, stanu zadłużenia absolutnie nie zwalnia kupujących z obowiązku sprawdzenia wszelkich dokumentów). Właściciel powiedział, że kilka lat temu zaciągnął kredyt we franku szwajcarskim na remont i rozbudowę domu. (W międzyczasie frank zdrożał i kwota którą właściciel jest winien bankowi wzrosła o około jedną trzecią). Mówiąc o zaciągniętym kredycie właściciel powiedział, że uzyskał go w banku X (tutaj padła nazwa pewnego banku) i pozyskuje taniej franki w banku Y (tutaj padła nazwa określonego banku). Jednym w słowem korzysta z możliwości samodzielnego zakupu walut. W innym banku ma kredyt walutowy a w innym samodzielnie kupuje waluty na spłatę kredytu.

Następnie przeszedłem do zadawania kolejnych pytań. Spytałem ile kosztuje Read more

Pośrednik nieruchomości nie powie Ci wszystkiego czyli jak przygotować się do zakupu domu na rynku wtórnym

Znajomi rozważali kupno przestronnego domu położonego na pięknej działce w Lublinie w okolicy ogrodu Botanicznego. Dom miał już ponad 70 lat i na pierwszy rzut widziałem, że będzie wymagał wymiany podłóg, stolarki drzwiowej i okiennej oraz instalacji elektrycznej. Ponieważ dom bardzo ich zainteresował, zasugerowałem, aby zaprosić na oględziny fachowca który szczegółowo wyceni zakres koniecznych prac oraz ich koszty. Po wizycie fachowca okazało się, że oprócz konieczności wspomnianych wyżej prac, należy wykonać izolację fundamentu, wzmocnić stropy, ponieważ legary były zbyt daleko oddalone od siebie i podłoga zaczęła się uginać. Po prostu okazało się, że dom nie do końca był wybudowany zgodnie z projektem. Ponadto dach kwalifikował się do wymiany. Mało tego, jedna ze ścian wymagała wzmocnienia. Dom umiejscowiony był na działce o lekkim spadku. Z tym, że z wyżej położonej części domu właściciel podsypał ziemi. Ściana mieszcząca się na niżej położnej części działki zaczynała pękać. Po szczegółowej analizie okazało się, że taniej byłoby wybudować nowy dom niż remontować.

W ostateczności zrezygnowali z kupna tej nieruchomości. Były to świetnie wydane pieniądze. Oczywiście mam tutaj na myśli pieniądze wydane na usługę dla eksperta. Planując zakup domu koniecznie korzystajcie z pomocy fachowca który oceni jego stan oraz wysokość wydatków które należy ponieść na jego remont lub wykończenie. Sam pośrednik nieruchomości nie pomoże. Pisałem o tym w moim poradniku Jak znaleźć i kupić mieszkanie? Pośrednik odpowiada za wady prawne. On ma za zadanie nakłonić Cię do kupna.

Spostrzeżenia na temat kupna domu

Kolega zapragnął kupić domek jednorodzinny. Znalazł bliźniak. Cena wydawała się niewygórowana. Poprosił mnie na rekonesans. Obejrzeliśmy dom. Było to pół bliźniaka z lat 80-tych. Posiadał ponad 100 metrów kwadratowych powierzchni, garaż oraz miejsce na drugi samochód.

Będąc na miejscu porozmawialiśmy z sąsiadem, który akurat odśnieżał podjazd. Zawsze kupując nieruchomość dobrze jest zebrać informacje o wadach i zaletach konkretnej lokalizacji. Sąsiad bardzo skarżył się na problemy z parkowaniem. Sytuację pogarsza obfita ilość śniegu. Każdy ma tyle miejsca ile odśnieży. W dodatku z dwóch pasów robi się jeden. Samochody nie mają się jak wyminąć, nie mówiąc już o zawróceniu.
Obecnie mieszkańcy mają często po dwa a czasami nawet trzy samochody przypadające na jedną rodzinę.

W dodatku sytuację komplikuje sąsiedztwo sklepu wielobranżowy. Jego klienci często przyjeżdżają samochodami, tarasują przejazd, zajmują nieliczne miejsca parkingowe.
Nie wiem czy znajomy zdecyduje się na kupno, mimo że nieruchomość nie ma żadnych wad prawnych. W każdym razie konkluzja jest następująca. Warto zdobyć jak najwięcej informacji o wadach i zaletach lokalizacji związanymi z różnymi porami roku, dnia, tygodnia. Pośrednik oferujący nieruchomość może o wspomnianych uciążliwościach nawet nie wiedzieć. Sprawdza stan prawny. Z kolei właściciel nie ma interesu o nich wspominać.

Jak znaleźć i kupić mieszkanie?
czyli wszystko co chcielibyście wiedzieć, aby dokonać dobrej i opłacalnej inwestycji

Moje refleksje na temat zasadności budowy/ kupna domu jednorodzinnego

Podczas rozmów na temat kupna dachu nad głową coraz więcej osób mówi mi, że chciałoby kupić lub wybudować dom. Znam także wiele osób które to marzenie zrealizowało. Często są to domy oddalone ponad 20 kilometrów od centrum miasta w którym te osoby pracują. Często właściciele tych domów muszą jeździć kilka razy dziennie do miasta. Wynika to z konieczności dowożenia dzieci na różne zajęcia czy też dokonania nieplanowanych zakupów.

Najczęściej posiadanie domu tłumaczą chęcią niezależności, przestrzeni i tak dalej. To wszystko powoduje, że tak naprawdę mieszkają w swoich domach nocami i w weekendy. Zazwyczaj muszą posiadać dwa samochody. Każdy z nich dziennie wykonuje około 50 km. Większe przebiegi oznaczają wyższe koszty eksploatacyjne.

W przypadku posiadania domu jednorodzinnego dochodzą wyższe koszty ogrzewania w porównaniu z mieszkaniem w bloku. Jeżeli dom zlokalizowany jest poza miastem gdzie koszty zakupu działki są niższe, zimą dochodzą także trudności z dojazdem do pracy spowodowane silnymi opadami atmosferycznymi. Latem dochodzi wysiłek związany z utrzymaniem ogrodu.

Do tego wszystkiego często dochodzi wysiłek związany z bieganiem po schodach. Wiele domów jest zaprojektowanych w ten sposób, że salon i kuchnia znajdują się na dole a reszta pokoi na górze. Ja lubię mieć wszystko rozmieszczone na tym samym piętrze. Wchodzę do swojego mieszkania i mam wszystko na jednej kondygnacji.

Można to wszystko zrozumieć (mam na myśli plany zakupu/ budowy domu) jeżeli ktoś ma dzieci. Zakup metra kwadratowego mieszkania w mieście jest dużo wyższy. Dla niektórych osób dom jest jednym rozsądnym rozwiązaniem. Kupując dom są w stanie zapewnić rodzinie dobre warunki przy niższym koszcie całkowitym niż w przypadku kupna mieszkania.

Nie mogę za to zrozumieć sytuacji kiedy rodzeństwo kupuje działkę, aby ją podzielić i wybudować dwa, trzy domy. Chcą mieszkać blisko siebie, ale każdy w innym domu. Każdy musi mieć swój dom. To przypomina scenę z komedii „Kogel-Mogel”. Pewne osoby muszą posiadać pewne dobra materialne. Nie wynika to wcale z użyteczności przypisanej przez nich tym rzeczom. „Efekt Veblena” w czystej postaci, czyli mówiąc prościej – „zastaw się a postaw się”, aby inni widzieli, podziwiali zazdrościli, nie wytykali palcami we wsi, dzielnicy, pracy, kręgu towarzyskim, itd. Jak już rodzina chce mieszkać razem to niech lepiej wybuduje współdom. Razem wybudują go niższym kosztem niż gdyby każdy budował dom osobno. Dzięki temu przy budowie mieszkań i ich utrzymaniu wystąpi efekt synergie. Ktoś powie, że we współdomie nie ma intymności. Tylko najczęściej o tym braku intymności mówią osoby, które mieszkają w bloku. Mają w klatce kilkanaście czy kilkadziesiąt mieszkań. Nie mają żadnego wpływu na to kto mieszka za ścianą. PWE współdomie mieliby tylko kilku sąsiadów, których dobrze znają. W Niemczech znam sporo osób które mieszkają we współdomie. Często właśnie mając własne rodziny dzielą dom z rodziną w której się wychowali. Nie bez powodu Niemcy są bogaci. Przypomina mi się książka którą kiedyś kupiłem nad morzem: Rodzina źródłem dobrobytu. Autorem jest Jean Didier Lecaillon.

U nas Polsce niestety trudno wielu ludziom przejść od tego co moje do tego co wspólne. Może ta ich potrzeba niezależności wynika z uwarunkowań historycznych. W komunistycznych czasach wszystko było wspólne – czyli tak naprawdę postrzegane jako niczyje. W związku z tym wiele osób może się obawiać, że jeżeli zacznie działać na rzecz wspólnego np. wybudowania współdomu to ich osobisty interes zostanie zaniedbany.