Czy warto inwestować w nieruchomość na wynajem w Hiszpanii?

Kilka osób postawiło pytanie czy warto kupić mieszkanie w Hiszpanii. Jako zaletę podawali niewielki koszt zakupu i dużą liczba dni słonecznych w roku, co zwiększa atrakcyjność miejsca. Generalnie nie jestem, zwolennikiem kupowania nieruchomości na wynajem za granicą. Faktycznie koszt zakupu mieszkania w Hiszpanii może wydawać się atrakcyjny. Niewielkie mieszkanie na rynku wtórnym w Nerja Costa Del Sol  można kupić za 110 000 Euro. W miejscowości Gandia położonym 70 km od Walencji mieszkanie na rynku wtórnym można kupić za niecałe 100 000 Euro. W Torrevieja  na Costa Blanca oferują niewielkie mieszkania na rynku pierwotnym (48m2) również za niecałe 100 000 Euro.

Do tego dochodzą bieżące koszty utrzymania: opłaty za prąd, wodę, wywóz śmieci,  bieżące utrzymanie części wspólnych np. sprzątanie klatek schodowych, pielęgnacja zieleni itd., podatki. Co jakiś  czas trzeba liczyć się z większymi wydatkami na remont części wspólnych. Poza tym trzeba zapłacić za administrowanie naszym mieszkaniem. Ktoś musi wpuścić najemców, posprzątać po nich, dokonać drobnych napraw. Co jakiś czas wynajmowane mieszkanie trzeba odświeżać, wymienić narzuty, obicia. Wiele osób zakłada, że będzie samemu okresowo z niej korzystać i dodatkowo ją wynajmować.  Uważam, że już lepiej raz na jakiś samemu od kogoś wynająć apartament np. za pośrednictwem Airbnb.com, a środki przeznaczone na zakup nieruchomości za granicą przeznaczyć na zakup nieruchomości w swojej okolicy w Polsce. Nie jesteśmy uwiązani koniecznością podróżowania do określonego miejsca. Każdy rynek nieruchomości ma swoją specyfikę. Nieznajomość lokalnych realiów często powoduje że inwestycja po prostu się „nie zwraca”. To co piszę dotyczy także Włoch, Bułgarii, Słowacji i innych krajów. Jeżeli nie mieszkasz w danej okolicy to kupno pojedynczego mieszkania i zarządzanie nim na odległość uważam za kiepski pomysł.

Jeszcze gorzej jest jeżeli apartament za granicą został kupiony za pożyczone pieniądze. Tutaj dochodzi ryzyko kursowe.  Tutaj pisałem przyczynach kryzysu na rynku nieruchomości w Hiszpanii. Czytałem że w 2013 roku liczba rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych w Hiszpanii była o 96% niższa w stosunku do liczby inwestycji rozpoczętych w 2006 roku. Przy inwestycjach faworyzowano tworzenie tzw. “subprime quarters” – strefy tanich mieszkań dla osób z niskimi dochodami. Ponadto polityce planowania miast towarzyszyła korupcja na ogromną skalę: Muñoz, S. F., Cueto, L. C. (2017). What has happened in Spain? The real estate bubble, corruption and housing development: A view from the local level. Geoforum, 85, 206-213. Powodowało to, że często realizowano przedsięwzięcia nie zawsze korzystne z punktu widzenia lokalnych społeczności.

P.S.: Zdjęcie umieszczone w poście zostało zrobione w Parku Guella  w Barcelonie. Jest to piękne miejsce zaprojektowane przez Antonio Gaudiego. Początkowo miała to być ekskluzywna inwestycja developerska. Jednak powstały tylko dwie z planowanych sześćdziesięciu posesji. Okazało się, że brakowało chętnych na zakup kolejnych domów na terenie inwestycji. Teraz mieści się tam piękny park dla zwiedzających.

Flip mieszkań a dochód pasywny

Ostatnio otrzymałem ofertę webinaru na temat flipowania mieszkań. Pojęcie flip oznacza kupno mieszkania w celu jego ulepszenia (np. poprzez remont) i szybką sprzedaż z zyskiem. To jest krótkoterminowe inwestowanie w nieruchomości. Autor webinaru przekonywał, że dzięki temu że tego typu strategia daje najszybszą możliwość osiągnięcia dochodu pasywnego. Zgodzę się z tym, że strategia kup- wyremontuj- sprzedaj z zyskiem może dać lepszą stopę zwrotu niż wynajem lokali. Z tym, że dochód uzyskany z flipu to nie jest dochód pasywny.

Po pierwsze Read more

Stare książeczki mieszkaniowe i premie gwarancyjne

Przed II edycją webinaru pt: Jak znaleźć i kupić mieszkanie?, Ktoś zadał mi pytanie: W jakim etapie kupna mieszkania mogę wykorzystać premię gwarancyjną (na dawne książeczki mieszkaniowe)? Książeczki mieszkaniowe wydane przed 24 października 1990 roku uprawniają do wypłaty finansowanych przez państwo premii gwarancyjnych z tytułu poczynienia inwestycji mieszkaniowych. Read more

Jak kupować nieruchomości poniżej ich wartości rynkowej?- Moje reflesje

Dzisiaj przedstawię kilka moich spostrzeżeń dotyczących publikacji Jak kupować nieruchomości poniżej ich wartości rynkowej? Książka pomaga uporządkować informacje związane koniunkturą na rynku nieruchomości. Wskazuje podstawowe czynności i problemy związane z nabywaniem nieruchomości. Moim zdaniem publikacja zawiera kilka informacji zasługujących na szczególną uwagę.

Autor pokazuje ciekawe i często niedoceniane sposoby wyszukiwania nieruchomości. Pisze w jaki sposób celnie wyszukiwać zmotywowanych sprzedawców, a dzięki temu atrakcyjne cenowo nieruchomości w danej okolicy. Przedstawione metody wymagają nakładu czasu, ale są niezwykle skuteczne.

Drugą rzeczą która zwróciła moją uwagę to kwestia przygotowania do negocjacji. Wiele podanych informacji znajdziemy w innych książkach dotyczących podstaw negocjacji. Autor pokazuje w jaki sposób zadawać pytania, aby zdobyć jak najwięcej przydatnych informacji o interesującej nas nieruchomości.

Mnie osobiście czegoś w tym opracowaniu brakuje. Wiele informacji jest zbyt ogólnych. Oczekiwałbym bardziej skondensowanej treści. To jest moja prywatna opinia.

Zobacz jak kupować nieruchomości poniżej ich wartości rynkowej?

Kiedy jest czas na inwestowanie w timeshare?

Timesharing jest nazwą sposobu korzystania z budynków lub pomieszczeń mieszkalnych w tzw. celach turystycznych. Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o timeshare definiuje umowę timeshare jako umowę, na podstawie której konsument, odpłatnie, nabywa prawo do korzystania, w okresach wskazanych w umowie, z co najmniej jednego miejsca zakwaterowania, zawartą na okres dłuższy niż rok.

rozważyć inwestycję w timeshare w przypadku kiedy kurs waluty (np. Euro) jest niski. Z kolei kiedy kurs waluty będzie wyższy wówczas i ceny wycieczek turystycznych będą wyższe. Umowa timeshare umożliwia czasowe korzystanie z nieruchomości w zamian za ryczałtowe wynagrodzenie. Ceny, które są zagwarantowane w umowie, nie mają prawa ulec zmianie na przestrzeni lat. Jeśli więc nabywca zobowiązuje się przez kilka lat płacić określoną kwotę, nie ma ryzyka, że jej wysokość ulegnie zmianie, gdy zmieni się np. kurs waluty, na giełdzie pojawią się wahania albo Europę zaleje kolejna fala kryzysu. Decydując się na nabycie lokalu w systemie timeshare (kiedy już znajdziemy odpowiedni ofertę) warto porównać cenę waluty na przestrzeni 6 miesięcy, roku, 3 lat i 5 lat. Wtedy zobaczymy jak kształtował się kurs waluty na przestrzeni lat.

W tym momencie nie mówię o innych aspektach jak sprawdzenie oferenta, miejsca, połączeń lotniczych, samej nieruchomości. To jest warunkiem koniecznym niewystarczającym, aby zdecydować się na kupno nieruchomości w systemie timeshare. W tym wątku poruszam problem: w jakim okresie warto się decydować z punktu ekonomicznego na kupno nieruchomości w systemie timeshare.

Jak kupić mieszkanie które uratuje Tobie życie – recenzja książki

Dzisiaj chciałem podzielić się refleksjami które nasunęły mi się po przeczytaniu ebooka Arkadiusza Zielaznego pt: Jak kupić mieszkanie które uratuje Tobie życie.

Pierwsza sprawa to tytuł przyciągający uwagę. Moim zdaniem jest trochę naciągnięty.
Uratować życie może apteczka, gaśnica, umiejętność udzielania pierwszej pomocy.
Tytuł np. Jak kupić bezpieczny dom byłby bardziej odpowiedni.

Na początku zawiera kilka ciekawych spostrzeżeń i jednocześnie ważnych informacji dotyczących wyboru lokalizacji, kwestii kosztów eksploatacji, kwestii kredytu, wyboru biura nieruchomości.

Moim zdaniem najbardziej wartościową częścią zawierająca dużo cennych informacji jest podrozdział dotyczący odbioru oraz wykończenia mieszkania.

Autor obiecuje, że w książce pokaże jak w ciągu kilku miesięcy można spłacić sporą część zaciągniętego kredytu. Jest to tak samo mało realistyczne jak zarobienie fortuny w MLM.
Nie mniej jednak książka na pewno pomoże laikowi uniknąć wielu poważnych błędów związanych z kupnem mieszkania. Cena jest jednak trochę zbyt wygórowana, ale to jest moja prywatna opinia i oczywiście możesz się ze mną nie zgodzić.

Szukaj nieruchomości z potencjałem wzrostu

Kluczową kwestią jest znalezienie perspektywicznej nieruchomości. Ken McElroy porusza w swojej książce „ABC. Jak inwestować w nieruchomości” bardzo poważny problem dotyczący inwestowania w nieruchomości. Pisze, że inwestując w nieruchomości należy skupić się na znalezieniu nieruchomości z potencjałem do generowania zysku. Niekiedy może być to źle prosperująca nieruchomość. Może wyglądać na pierwszy rzut oka nieatrakcyjnie. Ważne jest aby znaleźć w niej potencjał którego dotychczasowy właściciel nie widzi. Często nie ma pomysłu jak zacząć na niej zarabiać, lub nie chce lub nie może się nią zajmować.

Podstawowym problemem jest znalezienie nieruchomości, następnie zwiększenie dochodów osiąganych z tej nieruchomości czy też w przypadku szybkiej odsprzedaży zwiększenie jej wartości. Jak tego dokonać w polskich warunkach.

Posłużę się własnym przykładem. Jakiś czas temu kupiłem niewielkie mieszkanie. Składało się z kuchni, pokoju, łazienki, przedpokoju oraz dużego trójkątnego balkonu. Mieszkanie było niewielkie, ale w atrakcyjnym miejscu. Postarałem się o zgodę na zabudowę balkonu. Kosztowało mnie to trochę zachodu. Balkon został zabudowany. Został wzbogacony o centralne ogrzewanie, prąd.

Następnie pokój został wykończony. Tym sposobem mieszkanie jednopokojowe zostało zamienione na dwupokojowe. Zwiększyło swoją wartość, a także atrakcyjność dla potencjalnych kupujących. Zazwyczaj większy czynsz można zażądać za dwa pokoje niż za jeden.Oczywiście porównując mieszkanie w tej samej lokalizacji i w tym samym standardzie wykończenia. Zwiększenie wartości nieruchomości nie musi odnosić się do mieszkania. Może dotyczyć nieruchomości gruntowych czy też nieruchomości komercyjnych.

Jak kupować nieruchomości poniżej ich wartości rynkowej?

Pułapki timesharingu

Timesharing umożliwia nabycie przez konsumenta prawa do corocznego korzystania z apartamentu w określonej porze roku.

W portalu bankier został opublikowany ciekawy artykuł pt: Timesharing: oszustwo czy okazja?

http://bit.ly/9YhveG

Obecnie zasady zawierania umów o timeshare reguluje ustawa z dnia 16 września 2011 r. o timeshare (Dz. U. Nr 230 poz. 1370). Określa także zasady ochrony konsumentów, z którymi przedsiębiorcy zawierają umowy. Ustawa definiuje umowę timeshare na podstawie której konsument, odpłatnie, nabywa prawo do korzystania, w okresach wskazanych w umowie, z co najmniej jednego miejsca zakwaterowania, zawartą na okres dłuższy niż rok. Ustawa mówi, że wszelkie postanowienia umowy pośrednictwa w odsprzedaży timeshare lub długoterminowego produktu wakacyjnego, które są mniej korzystne dla konsumentów niż postanowienia ustawy są nieważne i zamiast nich stosuje się przepisy ustawy. Przed zawarciem umowy timeshare czy też umowy o długoterminowy produkt wakacyjny, przedsiębiorca jest obowiązany przekazać konsumentowi szczegółowe informacje dotyczące umowy, na standardowych formularzach informacyjnych, których wzory określają załączniki do ustawy.

Czy w dobie kiedy każdy może znaleźć sobie nieruchomość przez booking.com czy też airbnb.com, kupowanie nieruchomości w systemie timesharing ma jeszcze sens. Jakie są Wasze opinie na ten temat?

Dom gratka czy Tablica nieruchomości, czyli subiektywna opinia szukającego mieszkania

Szukając nieruchomości interesuje mnie cena za metr kwadratowy. W przypadku wyszukiwania ofert w gratka dom, mam całą listę nieruchomości wraz z podaną ceną za metr kwadratowy. Natomiast w przypadku w przypadku portalu Olx.pl (dawna Tablica.pl) muszę wejść w daną ofertę, aby zobaczyć cenę za metr kwadratowy. Z kolei Tablica ma w podstawowych kryteriach wyszukiwania możliwość podania ceny za metr od do. Z kolei gratka nie ma takiej możliwości w podstawowych wynikach wyszukiwania. Wyszukiwania wg tego kryterium brakuje mi także na stronach wielu biur nieruchomości. Zawsze zaczynam poszukiwania od tych które mają bardziej przejrzystą stronę i lepiej opracowany filtr wyszukiwania. Niby taka drobna rzecz, a decyduje o korzystaniu ze strony danego biura.

Propozycja kolejnego webinaru na temat nieruchomości

Po ostatnim webinarze Jak znaleźć i kupić mieszkanie pojawiła się ze strony wydawnictwa Złote Myśli, aby zorganizować kolejny webinar. W związku z tym mam propozycję dwóch tematów. Pierwszy byłby kontynuacją webinaru pt: Jak znaleźć i kupić mieszkanie. Z kolei drugi proponowany temat brzmi. “Inwestowanie w nieruchomości gruntowe czyli co musisz wiedzieć planując kupno działki”” Będę wdzięczny za komentarze zawierające sugestie dotyczące proponowanej tematyki oraz pytania do poruszenia w trakcie webinaru.

Dla kupujących nieruchomość, czyli znowu o lokalizacji

Obfite deszcze które ostatnio spadły skłoniły mnie, aby ponownie napisać na temat otoczenia nieruchomości. Otoczenie nieruchomości jest to problem wieloaspektowy. Szerzej napisałem o tym w moim poradniku pod tytułem: Jak znaleźć i kupić mieszkanie?

Jeden z ważnych aspektów związanych z otoczeniem nieruchomości który trzeba sprawdzić przed zakupem dotyczy wysokości położenia obiektu względem innych nieruchomości. Chodzi o to czy nasz obiekt nie będzie zalewany w czasie deszcze z powodu niskiego położenia względem okolicy. W Lublinie znajduje się pewien hotel, na który pomstują mieszkańcy okolicznych niżej położonych domów. Skarżą się oni, że od czasu kiedy został wybudowany ich domy są zalewane wodą płynącą poprzez wjazd do hotelu i z parkingu. Mieszkańcy protestują wywieszają transparenty.

Przed zakupem trzeba zwrócić uwagę na wysokość położenia naszej nieruchomości. No dobrze, ale w wyżej wspomnianym przypadku domy były pierwsze. Hotel wybudowano dużo później. Kupując nisko położoną nieruchomość trzeba liczyć się z faktem, że mogą powstać nowe wyżej położone budowle. Kupowanie najniższej położonych nieruchomości to ryzyko z którego nabywcy często nie zdają sobie w ogóle sprawy.

Jak wyglądają koszty kredytów hipotecznych w 2014 roku?

Na początku 2014 marże kredytów hipotecznych oscylują w granicach 1,50%. Bardzo często trzeba doliczyć prowizję w wysokości 2% kwoty zaciągniętego kredytu. Jeszcze kilka lat temu można było uzyskać marże w granicach 1%. Wszystko to z powodu niskiego WIBOR-u. Prawdopodobnie banki wychodzą z założenia, że skoro WIBOR jest niski to mogą dodatkowo zarobić na wyższych marżach. Problem w tym, że marże kredytu negocjuje się na cały okres trwania kredytu. Natomiast jeżeli chodzi o WIBOR czy LiBOR jego wysokość jest zmienna. Może wzrosnąć. Niski koszt pozyskania kapitału w postaci WIBOR-u czy LIBOR-u w połączeniu z wysokimi marżami banków w długim okresie może być zgubny dla klientów.

Z początkiem roku zniknęły kredyty na 100% wartości nieruchomości. Poniżej znajduje się zestawienie pokazujące tendencje w cennikach kredytów hipotecznych. Problem z ofertami przedstawianymi w porównywarkach czy też na stronach internetowych banków polega na tym, że banki podają widełki cen. Przykładem może być mBank. Na swojej stronie podaje prowizję za udzielenie kredytu hipotecznego od 0-4%. Aby poznać ostateczny koszt kredytu trzeba skontaktować się z doradcą.

Bywa i tak, że banki podają l niską marżę którą bardzo często klientowi będzie trudno uzyskać. Przykładem może być Bank Zachodni WBK. W Banku Zachodnim WBK są bardzo duże rygory dotyczące liczenia zdolności kredytowej. Wysokość marży podana jest przy założeniu, że klient będzie posiadał komplementarne produkty banku. Dosyć liberalnie do kwestii zdolności kredytowej podchodzi bank PKO BP.

Tabela: Wyszczególnienie ofert kredytów hipotecznych oferowanych przez wybrane banki

Nazwa banku

Marża

Prowizja

Wymagany minimalny wkład własny

Opłata za wcześniejszą spłatę kredytu

ING

1,65%

2,20%

20%

2,00%

PKO BP

1,30%

brak

5%

1,50%

BGŻ

1,85%

4,00%

20%

2,00%

Credit Agricole

1,34%

2,00%

10%

2,00%

Bank Zachodni WBK

1,49%

2,00%

10%

brak

BOŚ

1,55%

1,50%

5%

2,00%

Źródło: opracowanie własne na podstawie ofert powyższych kredytodawców

Kursy na temat inwestowania w nieruchomości – czy rzeczywiście warto z nich korzystać?

Ostatnio pojawiło się mnóstwo różnych kursów dotyczących inwestowania w nieruchomości. Często pojawiają się pytania dotyczące wartości tego rodzaju kursów. Nie umiem polecić dobrego kursu. Parę lat temu kupiłem materiały, które miały być zachętą do udziału w pełnej wersji jednego z kursów na temat inwestowania w nieruchomości. Nie będę podawał jaki to kurs. Myślałem, że dowiem się czegoś nowego na temat inwestowania w nieruchomości. Nie byłem z tych materiałów zadowolony. Dobre rady, z tym, że mało przydatne. Generalnie w ofercie tego rodzaju kursów pojawiają się hasła takie jak: wolność finansowa, dochód pasywny itd.

Po czym poznać dobry kurs? Read more

Mój webinar na temat nieruchomości

Serdecznie zapraszam na mój webinar tematyki nieruchomości. Odbędzie się on 9 maja o godzinie 19.00. Jest to impreza która towarzyszy wprowadzeniu na rynek drugiego wydania mojego poradnika pod tytułem Jak znaleźć i kupić mieszkanie. Serdecznie zapraszam do zadawania pytań. Odpowiedzi udzielę w trakcie webinaru. Wszelkie szczegóły na stronie rejestracji: www.zlotemysli.pl/p/jak-znalezc-i-kupic-mieszkanie-webinar.html. Serdecznie zapraszam do udziału w webinarze.

baner

Jakie korzyści daje klientom ustawa developerska?

Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego reguluje zasady ochrony praw nabywcy, względem developera. Developer został zobowiązany do zapewnienia nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:

1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Deweloper przygotowując się do przedsięwzięcia musi zawrzeć umowę o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego. Bank prowadzący wspomniany wyżej rachunek powierniczy ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy, jednocześnie zobowiązany jest do informowania nabywców o dokonanych przez nich wpłatach i wypłatach.

Developer nie może już tak swobodnie jak w poprzednich latach dysponować środkami wpłaconymi przez nabywców. Bank przed wypłatą środków dla developera musi mieć określone dokumenty poświadczające zasadność wydatkowanych przez developera kwot. Deweloper ma prawo dysponować środkami wypłacanymi z rachunku powierniczego, wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia dla którego prowadzony jest ten rachunek. Jednocześnie ponosi on opłaty i prowizje związane z prowadzeniem wspomnianego rachunku.

Ustawa nakłada na developera obowiązek zapewnienia nabywcy gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej. W przypadku upadłości developera lub gdy nabywca korzysta z przysługującego mu prawa do odstąpienia od umowy developerskiej, bank lub zakład ubezpieczeń wypłaca na żądanie nabywcy środki, które wpłacił na rzecz developera.
Deweloper rozpoczynający sprzedaż mieszkań musi sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia. Brak wspomnianego prospektu lub przygotowanie prospektu zawierającego nieprawdziwe informacje, lub brak istotnych informacji podlega sankcjom karnym.

Ustawa precyzuje zawartość umowy developerskiej. Umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Koszty zawarcia umowy obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę. Wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. Postanowienia umowy deweloperskiej są nieważne jeżeli są mniej korzystne dla nabywców niż przepisy ustawy. W takich sytuacjach w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy.