Jak manipulują danymi dotyczącymi cen transakcyjnych?

Chcąc przedstawić rynek nieruchomości w sposób niezwykle atrakcyjny często podaje w nieprawidłowy sposób przedstawia się dane statystyczne. Przykładem takiej manipulacji może być podawanie najwyższych cen transakcyjnych. Kiedyś słyszałem takie sformułowanie: kwota za metr w tym rejonie dochodzi już do 7000 zł. Read more

Dla kupujących nieruchomość, czyli znowu o lokalizacji

Obfite deszcze które ostatnio spadły skłoniły mnie, aby ponownie napisać na temat otoczenia nieruchomości. Otoczenie nieruchomości jest to problem wieloaspektowy. Szerzej napisałem o tym w moim poradniku pod tytułem: Jak znaleźć i kupić mieszkanie?

Jeden z ważnych aspektów związanych z otoczeniem nieruchomości który trzeba sprawdzić przed zakupem dotyczy wysokości położenia obiektu względem innych nieruchomości. Chodzi o to czy nasz obiekt nie będzie zalewany w czasie deszcze z powodu niskiego położenia względem okolicy. W Lublinie znajduje się pewien hotel, na który pomstują mieszkańcy okolicznych niżej położonych domów. Skarżą się oni, że od czasu kiedy został wybudowany ich domy są zalewane wodą płynącą poprzez wjazd do hotelu i z parkingu. Mieszkańcy protestują wywieszają transparenty.

Przed zakupem trzeba zwrócić uwagę na wysokość położenia naszej nieruchomości. No dobrze, ale w wyżej wspomnianym przypadku domy były pierwsze. Hotel wybudowano dużo później. Kupując nisko położoną nieruchomość trzeba liczyć się z faktem, że mogą powstać nowe wyżej położone budowle. Kupowanie najniższej położonych nieruchomości to ryzyko z którego nabywcy często nie zdają sobie w ogóle sprawy.

Jak ogród wpływa na wartość domu?

Dobre zaprojektowanie i utrzymanie ogrodu potrafi znacząco poprawić wartość nieruchomości. Raport Global Garden 2011 przygotowany przez Husqvarna przedstawia wyniki badań mających za zadanie pomóc w oszacowaniu wpływu jakości utrzymania ogrodu na wartość nieruchomości. 70% pośredników nieruchomości uważało, że zaniedbany ogród obniża ceny nieruchomości przez o 5-15%. Kolejnych 17% uważało, efekt obniżki ceny może być nawet wyższy. Podczas badania utworzono dwie grupy eksperymentalne. Pierwszej grupie przedstawiono zdjęcia domów z pięknie utrzymanymi ogrodami. Drugiej grupie przedstawiono te same domy z ogrodami już nie tak efektownie utrzymanymi jak te w pierwszej grupie. Pierwsza grupa przypisywała średnio 26% wyższą wartość rynkową niż druga grupa tym samym domom. Poniżej znajdują się te atrybuty ogrodów, które zdaniem respondentów najbardziej determinują wartość nieruchomości.

1. Zadbany trawnik
2. zapraszająca, przyciągająca uwagę powierzchnia
3. Kamienne ścieżki i chodniki
4. drzewa ozdobne
5. Krzewy ozdobne
6. Zadbany żywopłot
7. ładnie zaprojektowane kwietniki
8. oczko wodne
9. Praktyczna budka na akcesoria ogrodowe
10. drzewa owocowe

Źródło: Global Garden Report 2011 http://corporate.husqvarna.com/files/Global_Garden_Report_2011.pdf

Sprzedający twierdzi, że oferuje działkę budowlaną – czy na pewno?

Czasem oglądając działki oferowane na sprzedaż właściciel zapewnia, że działka jest budowlana. Argumentuje przy tym, „że przecież jeden sąsiad się wybudował, drugi buduje…”. Niestety wiele osób wpłaca zadatek opierając się wyłącznie na zapewnieniach sprzedającego. Czasem dopiero po właceniu zadatku okazuje się, że jest to działka rolna. Sprawdźcie tytuł własności, zażądajcie numeru księgi wieczystej i następnie sprawdźcie w Centralnej Bazie Ksiąg Wieczystych. W zakładce przydatne strony znajdziecie adres internetowy. To jest absolutne minimum. To, że okaże się, że działka jest budowlana, nie oznacza automatycznie, Read more

Kolejna działka rolna oferowana jako budowlana

W gazecie Anonse ktoś wystawił ogłoszenie sprzedaży działki w sekcji działki budowlane. Byłem potencjalnie zainteresowany więc zadzwoniłem dzisiaj na podany w ogłoszeniu telefon. W trakcie rozmowy okazało się, że działka jest rolna a nie budowlana. Właściciel powiedział, że pięć lat temu złożył do gminy wniosek o przekształcenie działki rolnej w budowlaną. Stwierdził, że „decyzja może przyjść lata moment”. Moment ten może trwać w nieskończoność. Uważaj i sprawdzaj wszystko. Podawanych przez sprzedającego parametrów nigdy nie bierz za oczywistość. W najlepszym wypadku stracisz czas na niepotrzebne oglądanie oferty której nie szukasz. Gdybym uparcie nie dopytywał prawdopodobnie pojechałbym na oglądanie i stracił czas.

Moje refleksje na temat zasadności budowy/ kupna domu jednorodzinnego

Podczas rozmów na temat kupna dachu nad głową coraz więcej osób mówi mi, że chciałoby kupić lub wybudować dom. Znam także wiele osób które to marzenie zrealizowało. Często są to domy oddalone ponad 20 kilometrów od centrum miasta w którym te osoby pracują. Często właściciele tych domów muszą jeździć kilka razy dziennie do miasta. Wynika to z konieczności dowożenia dzieci na różne zajęcia czy też dokonania nieplanowanych zakupów.

Najczęściej posiadanie domu tłumaczą chęcią niezależności, przestrzeni i tak dalej. To wszystko powoduje, że tak naprawdę mieszkają w swoich domach nocami i w weekendy. Zazwyczaj muszą posiadać dwa samochody. Każdy z nich dziennie wykonuje około 50 km. Większe przebiegi oznaczają wyższe koszty eksploatacyjne.

W przypadku posiadania domu jednorodzinnego dochodzą wyższe koszty ogrzewania w porównaniu z mieszkaniem w bloku. Jeżeli dom zlokalizowany jest poza miastem gdzie koszty zakupu działki są niższe, zimą dochodzą także trudności z dojazdem do pracy spowodowane silnymi opadami atmosferycznymi. Latem dochodzi wysiłek związany z utrzymaniem ogrodu.

Do tego wszystkiego często dochodzi wysiłek związany z bieganiem po schodach. Wiele domów jest zaprojektowanych w ten sposób, że salon i kuchnia znajdują się na dole a reszta pokoi na górze. Ja lubię mieć wszystko rozmieszczone na tym samym piętrze. Wchodzę do swojego mieszkania i mam wszystko na jednej kondygnacji.

Można to wszystko zrozumieć (mam na myśli plany zakupu/ budowy domu) jeżeli ktoś ma dzieci. Zakup metra kwadratowego mieszkania w mieście jest dużo wyższy. Dla niektórych osób dom jest jednym rozsądnym rozwiązaniem. Kupując dom są w stanie zapewnić rodzinie dobre warunki przy niższym koszcie całkowitym niż w przypadku kupna mieszkania.

Nie mogę za to zrozumieć sytuacji kiedy rodzeństwo kupuje działkę, aby ją podzielić i wybudować dwa, trzy domy. Chcą mieszkać blisko siebie, ale każdy w innym domu. Każdy musi mieć swój dom. To przypomina scenę z komedii „Kogel-Mogel”. Pewne osoby muszą posiadać pewne dobra materialne. Nie wynika to wcale z użyteczności przypisanej przez nich tym rzeczom. „Efekt Veblena” w czystej postaci, czyli mówiąc prościej – „zastaw się a postaw się”, aby inni widzieli, podziwiali zazdrościli, nie wytykali palcami we wsi, dzielnicy, pracy, kręgu towarzyskim, itd. Jak już rodzina chce mieszkać razem to niech lepiej wybuduje współdom. Razem wybudują go niższym kosztem niż gdyby każdy budował dom osobno. Dzięki temu przy budowie mieszkań i ich utrzymaniu wystąpi efekt synergie. Ktoś powie, że we współdomie nie ma intymności. Tylko najczęściej o tym braku intymności mówią osoby, które mieszkają w bloku. Mają w klatce kilkanaście czy kilkadziesiąt mieszkań. Nie mają żadnego wpływu na to kto mieszka za ścianą. PWE współdomie mieliby tylko kilku sąsiadów, których dobrze znają. W Niemczech znam sporo osób które mieszkają we współdomie. Często właśnie mając własne rodziny dzielą dom z rodziną w której się wychowali. Nie bez powodu Niemcy są bogaci. Przypomina mi się książka którą kiedyś kupiłem nad morzem: Rodzina źródłem dobrobytu. Autorem jest Jean Didier Lecaillon.

U nas Polsce niestety trudno wielu ludziom przejść od tego co moje do tego co wspólne. Może ta ich potrzeba niezależności wynika z uwarunkowań historycznych. W komunistycznych czasach wszystko było wspólne – czyli tak naprawdę postrzegane jako niczyje. W związku z tym wiele osób może się obawiać, że jeżeli zacznie działać na rzecz wspólnego np. wybudowania współdomu to ich osobisty interes zostanie zaniedbany.

 

 

Protokół przekazania nieruchomości gruntowej

W statystykach bloga pojawia się bardzo często hasło – protokół przekazania nieruchomości gruntowej.
Poniżej kilka słów na temat przygotowania tego rodzaju protokołu. Na górze protokołu należy podać miejscowość i datę. Poniżej należy napisać: protokół wydania nieruchomości. Poniżej należy napisać zdanie: zgodnie z aktem notarialnym zawartym – tutaj należy podać datę, imię i nazwisko notariusza oraz nr repetytorium, strony aktu przekazują sobie przedmiotową nieruchomość. Pan/Pani X – wydaje niezabudowaną nieruchomość gruntową zlokalizowaną – tutaj należy podać miejscowość, nazwę i numer ulicy (jeżeli jest), numer działki, obręb, a Pan/Pani Y odbiera wyżej wymienioną nieruchomość i nie wnosi żadnych zastrzeżeń.

Jeżeli na działce znajdują się media takie jak na przykład woda, prąd, należy podać stany liczników. Jeżeli działka jest ogrodzona należy wspomnieć w protokole o przekazanych kluczach. Jeżeli na działce znajdują się budowle należy wspomnieć o tym w protokole i opisać szczegółowo ich stan. W protokole należy zamieścić inne ustalenia, uwagi i zastrzeżenia stron umowy. Na samym dole należy mieścić podpisy przekazującego i przejmującego nieruchomość.

Protokół zdawczo- obiorczy nieruchomości gruntowej

W statystykach mojego bloga wielokrotnie pojawia się pytanie o protokół zdawczo- odbiorczy nieruchomości gruntowej. Wychodząc na przeciw zapotrzebowaniu internautów poniżej zamieszczam przykład wzoru protokołu. Nie wiem czy osoby poszukujące protokołu potrzebowały go jako załącznika do umowy dzierżawy czy też umowy sprzedaży?

protokol zdawczo odbiorczy nieruchomosci gruntowej

PS. Planuję przygotować webinar pod tytułem jak kupić działkę i przygotować się do budowy domu (na co zwrócić wybierając działkę, jak wybrać wykonawcę, kwestia protokołu i przekazania działki). Jeżeli kogoś z Was ten temat interesuje to proszę śledzić moją stronę na Facebooku: facebook.com/jakkupic.